Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e ESSNER

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 13 Mars 2026

DÉCISION N° 26/106

N° RG 25/04984 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QMKD

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la résidence LE SOLEIL D’OR (MILTON), sis à CANNES (06400), 4-6 rue Milton, représenté par son Syndic en exercice la Société DUHARD IMMOBILIER, sous l’enseigne BOUMANN IMMOBILIER, SARL immatriculée au RCS de CANNES sous le numéro 517 594 040, dont le siège social est sis 36 boulevard Carnot 06400 CANNES, elle-même représentée par son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit siège

représenté par Maître Renaud ESSNER de la SELARL CABINET ESSNER, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant,substitué par M^e MONTIGNY

DEFENDEURS :

Monsieur [R] [P]

3 rue Lénine

93290 TREMBLAY EN FRANCE

Madame [L] [P]

3 rue Lénine

93290 TREMBLAY EN FRANCE

non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 17 novembre 2026 ;

A l’audience publique du 05 Janvier 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 13 Mars 2026.

*****

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [R] [P] et Madame [L] [P] sont propriétaires des lots N°20 et N°53 au sein de la résidence LE SOLEIL D’OR sise 4-6 rue Milton à CANNES (06400).

Arguant de défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE SOLEIL D’OR a, par acte de Commissaire de Justice en date du 15 septembre 2025, fait citer à comparaître Monsieur [R] [P] et Madame [L] [P] par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE aux fins de voir :

« CONDAMNER solidairement Monsieur [R] [P] et Madame [L] [P] à payer au syndicat des copropriétaire de la communauté immobilière LE SOLEIL D’OR (MILTON) la somme de 11.775,83 € au titre des charges de copropriété dues au 1er juillet 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

CONDAMNER solidairement Monsieur [R] [P] et Madame [L] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LE SOLEIL D’OR (MILTON) la somme de 2.000,00 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement des charges conformément à l’article 1231-6 du Code civil ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [R] [P] et Madame [L] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LE SOLEIL D’OR (MILTON) la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [R] [P] et Madame [L] [P] aux entiers dépens de la procédure y compris au droit A 444-32 du Code de commerce frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, distraits au profit de Maître Renaud ESSNER sur son affirmation de droit. »

*****

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions du demandeur.

En vertu des articles 472 à 474 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que Monsieur [R] [P] et Madame [L] [P], régulièrement cités, n’ont pas constitué avocat.

Par ordonnance en date du 17 novembre 2025, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et a fixé les plaidoiries à l’audience du 05 janvier 2026. Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIFS :

Sur la demande en recouvrement de charges de copropriété :

Sur l’existence et la caractérisation des impayés de charges :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au Tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

— le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;

— la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…) ;

— la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;

— la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds fait au débiteur ;

— la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, il apparaît que des pièces utiles et pertinentes sont produites par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande de condamnation, à savoir :

— Le relevé de propriété de Monsieur et Madame [P] concernant les lots N°20 et N°53 au sein de la résidence LE SOLEIL D’OR sise 4-6 rue Milton à CANNES (06400) ;

— Le règlement de copropriété en date du 08 septembre 1958 ;

— Le jugement du Tribunal de proximité de CANNES condamnant, notamment, Monsieur [R] [P] et Madame [L] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE SOLEIL D’OR (MILTON) la somme de 5.157,98 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2023 ;

— Les appels de fonds des exercices comptables 2023, 2024 et 2025 ;

— Décomptes de charges des exercices 2023 et 2024 ;

— L’approbation des comptes des exercices 2021, 2022, 2023 et 2024 ainsi que le budget prévisionnel des exercices 2023, 2024, 2025 et 2026 aux termes des procès-verbaux des assemblée générales des 28 juin 2022, 14 juin 2023, 29 mai 2024 et 26 mars 2025 ;

— Le contrat de syndic conclu avec la société BOUMANN IMMOBILIER en date du 26 mars 2025 par suite de l’assemblée générale du même jour ;

— L’arrêté des comptes des exercices 2024 et 2025 ;

— Le récapitulatif des charges dues par Monsieur et Madame [P] pour la période allant du 03/08/2023 au 01/07/2025 ;

Il ressort des éléments susvisés que le syndicat des copropriétaires de la résidence LE SOLEIL D’OR (MILTON) sollicite la somme de 11.775,83 € au titre des charges impayées.

S’agissant de l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure, au visa des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par article :

• la lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur ;

• la relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’acte notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte débiteur ;

• la mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré ;

• la sommation de payer par huissier, laquelle ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte débiteur ;

• la lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur ;

• les frais dits « complémentaires de constitution, suivi et de transmission » des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier à l’huissier, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE SOLEIL D’OR (MILTON) fait valoir, à titre de frais nécessaires contenus au sein du décompte de charges de Monsieur et Madame [P] les sommes suivantes :

—  30/11/2023 : Frais de Rappel simple pour un montant de 18 €. Cette dépense n’entre ni dans les charges ni dans les frais nécessaires au sens des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; Il conviendra donc de l’écarter.

—  14/05/2024 : Frais de mise en demeure pour un montant de 50 €. Ladite mise en demeure ayant été versée aux débats, il conviendra d’en tenir compte au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

—  23/10/2024 : Constitution dossier avocat pour un montant de 300 €. Cette dépense n’entre ni dans les charges ni dans les frais nécessaires au sens des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il conviendra donc de l’écarter.

Il apparaît donc que seule la mise en demeure du 14/05/2024 pour un montant de 50 € entre dans la catégorie des frais nécessaires au sens des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Il en résulte que le montant effectif des charges pour le syndicat des copropriétaires de la résidence LE SOLEIL D’OR (MILTON) s’étend sur la période allant du 03/08/2023 au 01/07/2025 et se calcule de la manière suivante : 11775,83 € (somme sollicitée) – 18 – 50 – 300 = 11.407,83 €.

Sur la demande de condamnation solidaire :

En vertu de l’article 1310 du Code civil : « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Il est constant qu’en l’absence de clause de solidarité, l’usufruitier ou le titulaire d’un droit d’usage et d’habitation est tenu de supporter toutes les charges qui se rattachent à la jouissance et le nu-propriétaire doit supporter les dépenses nécessaires pour maintenir en état ou restaurer les structures essentielles de l’immeuble.

Le règlement de copropriété versé aux débats fait état de ce que : « En cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les copropriétaires indivis seront solidairement responsables entre eux, vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, sans bénéfice de discussion de toutes sommes dues afférentes audit lot ».

En l’espèce est produit aux débats le relevé de propriété de Monsieur et Madame [P] concernant les lots N°20 et N°53 au sein de la résidence LE SOLEIL D’OR sise 4-6 rue Milton à CANNES (06400), démontrant l’acquisition en indivision.

Par conséquent, il conviendra de faire droit à la demande de condamnation solidaire de Monsieur et Madame [P] concernant l’arriérés de charges dû au syndicat des copropriétaires de la résidence LE SOLEIL D’OR (MILTON).

Les intérêts au taux légal s’appliqueront à compter de l’assignation en date du 15 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Le syndicat des copropriétaires énonce que :

— Le paiement des provisions et charges à leur échéance est une obligation impérative pour tous les copropriétaires.

— C’est une obligation fondamentale, indispensable au fonctionnement même de la copropriété qui, pour financer ses dépenses collectives, n’a pas d’autre ressource que la quote-part de chacun de ses membres.

— Il convient également d’insister sur le fait qu’il s’agit de la deuxième procédure en recouvrement de charges que le syndicat des copropriétaires est contraint d’initier à leur encontre ;

— L’absence de règlement régulier des charges de copropriété par Monsieur et Madame [P] cause un préjudice au syndicat des copropriétaires qu’il convient d’indemniser par l’octroi de dommages-et-intérêt sur le fondement de l’article 12316 du Code civil à hauteur de 2.000 €.

L’article 1231-6 du Code civil dispose que : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt aux taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demandeur rapporte tous les éléments propres à révéler que les impayés de charges sont récurrents et anciens.

Le relevé de comptes fait état de provisions irrégulières, caractérisant une lourde négligence, qui reste non justifiée par des éléments concrets rattachables à la situation financière et matérielle de Monsieur et Madame [P].

Cette attitude récurrente affecte nécessairement la stabilité financière du syndicat des copropriétaires de la résidence LE SOLEIL D’OR (MILTON).

Ainsi, il est rapporté au Tribunal de céans une faute, à tout le moins une résistance infondée ou encore une volonté de ne pas s’acquitter de l’obligation de paiement des charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui crée à la copropriété un préjudice financier certain, ce d’autant que les débiteurs sont coutumiers du fait, pour avoir déjà été condamnés antérieurement à ce titre.

Il convient de rappeler que la solidarité ne saurait s’appliquer, dès lors que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas celle-ci est prévue par le règlement.

Il en résulte qu’il conviendra de condamner in solidum Monsieur [R] [P] et Madame [L] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE SOLEIL D’OR (MILTON) la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge des syndicats des copropriétaires de la résidence LE SOLEIL D’OR (MILTON), l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient de rappeler que la solidarité ne saurait s’appliquer dès lors que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu’elle est prévue par le règlement de copropriété.

Il conviendra donc de condamner in solidum Monsieur [R] [P] et Madame [L] [P] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence LE SOLEIL D’OR (MILTON) la somme globale de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de Commissaire de Justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Selon l’article 695 du Code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution sont limitativement énumérés. Le coût des émoluments de l’article A 444-32 du Code de commerce ne constituent pas des dépens.

Le Tribunal ne peut donc y faire droit.

Il convient de rappeler que la solidarité ne saurait s’appliquer dès lors que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que celle-ci est prévue par le règlement de copropriété.

Dès lors, Monsieur [R] [P] et Madame [L] [P], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Renaud ESSNER.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en disposent autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [P] et Madame [L] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence LE SOLEIL D’OR (MILTON) la somme totale de 11.457,83 € pour la période allant du 03/08/2023 jusqu’au 01/07/2023, date de la dernière créance arrêtée ;

DIT que les intérêts au taux légal s’appliqueront à compter de l’assignation en date du 15 septembre 2025 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [P] et Madame [L] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE SOLEIL D’OR (MILTON) la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [P] et Madame [L] [P] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence LE SOLEIL D’OR (MILTON) la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [P] et Madame [L] [P] aux entiers dépens de la présente instance avec distraction au profit de Maître Renaud ESSNER, exclusion faite des émoluments de l’article A 444-32 du Code de commerce ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE