TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Ch4.3 JCP

N° RG 25/01294 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MJ6U

Copie exécutoire

délivrée le : 19 Juin 2025

à :Maître Audrey MANGIONE

Copie certifiée conforme

délivrée le :19 Juin 2025

à :Monsieur [I] [W]

+ Préfet de l’Isère

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 19 JUIN 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] A [Localité 6] représenté par son syndic en exercice l’agence SAS CITYA AUDRAS & DELAUNOIS dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Audrey MANGIONE de la SELARL BOYER-BESSON MANGIONE, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [I] [W], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 13 Mai 2025 tenue par M^me Patricia CUELHES, Vice Présidente chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me S. DOUKARI, Cadre greffier, en présence de M. A. BEATRIX, Auditeur de justice ;

Après avoir entendu les parties, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 19 Juin 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 6 mars 2018, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic, l’agence CITYA AUDRAS et DELAUNOIS (ci-après Syndicat des copropriétaires) a donné à bail à Monsieur [I] [W], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], au loyer mensuel s’élevant actuellement à la somme de 443,25 €ur.

Par acte signifié le 19 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires a fait commandement à Monsieur [I] [W] de payer dans un délai de deux mois, les loyers et charges impayés à cette date pour un montant de 1 906,76 €ur.

Par courrier daté du 20 septembre 2024, le bailleur a saisi la CCAPEX de l’Isère de la situation d’impayé du locataire, au sens de l’article R.351-30 du code de la construction et de l’habitation.

Par acte signifié le 11 février 2025, le Syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [I] [W] devant le juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Grenoble, afin de le voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989 :

— constater acquise la clause résolutoire insérée au bail et prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation liant le Syndicat des copropriétaires à Monsieur [I] [W], en l’état du commandement de payer du 19 septembre 2024 demeuré vain,

— prononcer la résolution judiciaire du bail d’habitation sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil,

— en toute hypothèse, ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur [I] [W] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [I] [W] à lui régler la somme de 2 659,52 € arrêtée à la date du 1er décembre 2024, outre une indemnité mensuelle d’occupation équivalente eu montant du loyer, soit au règlement d’une somme de 443,25 € par mois à compter du 1er janvier 2025 jusquà la libération effective des lieux,

— le condamner au paiement de la somme de 1 000 €ur au titre des frais de procédure ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Par acte signifié le 12 février 2025, le bailleur a remis une copie de l’assignation au préfet de l’Isère.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 mai 2025.

A l’audience, le Syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, déclare qu’il a reçu un règlement de 3 099 €ur au 1er avril dernier et qu’il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement. Il produit un décompte arrêté au 1er mai 2025 à la somme de 923,73 €ur.

Monsieur [I] [W] déclare qu’il souhaite rester dans le logement et qu’il va régler sa dette locative.

Il sollicite donc des délais de paiement.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Aux termes des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023 -668 du 27 juillet 2023 :

I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

IX. – La notification de la décision de justice prononçant l’expulsion indique les modalités de saisine et l’adresse de la commission de médiation prévue à l’article L. 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation.

Monsieur [I] [W] n’a pas payé l’intégralité des loyers impayés visés au commandement dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer et le contrat de bail comporte une clause résolutoire.

Il résulte du décompte de créance versé par le bailleur, qu’il est redevable au titre des loyers et des charges, de la somme de 923,73€ur au 1er mai 2025. Il sera condamné au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Au regard du montant de la dette locative et des règlements du loyer courant pendant les mois précédant l’audience, l’échéancier suivant lui sera accordé.

Le paiement des sommes dues sera échelonné en 16 mensualités de 58 €ur, la dernière étant limitée au solde de la dette, payables en sus du loyer courant.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit insérée au bail, seront suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

A défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité de la dette redeviendra exigible dans un délai de 8 jours, après mise en demeure restée infructueuse.

A compter de la même date, le contrat de bail sera résilié et l’expulsion Monsieur [I] [W] et de tout occupant de leur chef sera ordonnée au besoin avec le concours de la force publique, sans qu’une nouvelle saisine du tribunal soit nécessaire.

En cas de résiliation, l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [I] [W], du fait de son occupation des lieux sans droit ni titre, de la date de résiliation jusqu’à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef, sera égale à la somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 467,37 €ur.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Monsieur [I] [W] devra supporter les entiers dépens de l’instance.

Il ne paraît pas inéquitable de laisser les frais irrépétibles à la charge du bailleur, qui sera débouté de ses prétentions formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. La décision sera donc exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et rendu public par mise à disposition au greffe,

Condamne [I] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic, l’agence CITYA AUDRAS et DELAUNOIS, la somme de NEUF CENT-VINGT-TROIS €UROS SOIXANTE-TREIZE CENTIMES (923,73 €uros) au titre des loyers et des charges dus au 1er mai 2025 ;

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement;

Autorise [I] [W] à s’acquitter de la dette de 923,73 €uros dans un délai de SEIZE mois, par des mensualités de 58 €uros, la dernière étant minorée ou majorée du solde de la dette, payables en plus du loyer courant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15ème jour du mois suivant la signification du présent jugement ;

Constate que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée au bail sont remplies mais en suspend les effets, dans la mesure des délais octroyés ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité de la dette redeviendra exigible dans un délai de 8 jours après mise en demeure restée infructueuse ;

Dit qu’à compter de la même date, le contrat de bail sera résilié et il pourra être procédé à l’expulsion de [I] [W] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, sans qu’une nouvelle saisine du tribunal soit nécessaire ;

En cas de résiliation, Condamne de [I] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic, une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail de la date de résiliation jusqu’à la libération effective des lieux, soit 467,37 €uros ;

Déboute ledit Syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est de plein droit exécutoire ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de l’Isère en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne [I] [W] au paiement des entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé et la présente minute a été signée avec la greffière,

La Greffière La Vice-Présidente des Contentieux de la Protection