4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° : N° RG 25/00321 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MJDX

AFFAIRE : S.A. SOCIETE DAUPHINOISE POUR L HABITAT C/ [R]

Le : 19 Juin 2025

Copie exécutoire

à :la SELARL CSCB

Copie certifiée conforme à :

M^e Anais GASSMANN

+ Préfet de l’Isère

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 19 JUIN 2025

Par M^me Patricia CUELHES, Vice Présidente chargée des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de M^me S. DOUKARI, Cadre greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE DAUPHINOISE POUR L HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sabrina CUYNAT-BOUMELLIL de la SELARL CSCB, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame [U] [R]

née le 24 Juin 2000 à , demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Anais GASSMANN, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 13 Mai 2025 tenue par M^me Patricia CUELHES, Vice Présidente chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me S. DOUKARI, Cadre greffier, en présence de M. BEATRIX, Auditeur de justice ;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 19 Juin 2025, date à laquelle Nous, M^me Patricia CUELHES, Vice Présidente chargée des contentieux de la protection,avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

Par acte sous seing privé du 11 mai 2020, la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a donné à bail à Madame [U] [R] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 3], au loyer mensuel de 553,94 €ur.

Par acte signifié le 5 septembre 2024, la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a fait commandement à Madame [U] [R] de payer dans un délai de deux mois les loyers et charges impayés à cette date pour un montant de 2 120,90 €ur et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par courrier daté du 27 juin 2024, le bailleur a saisi la CAF de l’Isère de la situation d’impayé de la locataire, au sens de l’article R.351-30 du code de la construction et de l’habitation.

Par acte signifié le 7 février 2025, la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a fait assigner Madame [U] [R] devant le juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Grenoble, statuant en référé, afin de le voir:

— constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et la dire occupante sans droit ni titre,

— ordonner en conséquence l’expulsion domiciliaire de la locataire, de tous ses accessoires ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la condamner par provision au paiement de la somme de 2 357,15 €, au titre de leur arriéré locatif à la date du 27 décembre 2024, outre intérêts de droit,

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer actuel et des charges,

— la condamner au paiement de la somme de 300 €ur au titre des frais de procédure,

— la condamner au paiement des entiers dépens.

Par acte signifié le 7 février 2025, le bailleur a remis une copie de l’assignation au préfet de l’Isère.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 mai 2025.

A l’audience, la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes en produisant un décompte arrêté au 30 avril 2025 à la somme de 2 239,64 €ur et en déclarant être opposée à l’octroi de délais de paiement compte tenu de la remise tardive de l’attestation d’assurance.

Madame [U] [R], représentée par son conseil, déclare qu’elle a enfin obtenu son titre de séjour et qu’elle va pouvoir désormais travailler, ajoute qu’elle souhaite conserver le logement et sollicite des délais de paiement.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Aux termes des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023 -668 du 27 juillet 2023 :

I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

(…)

IX. – La notification de la décision de justice prononçant l’expulsion indique les modalités de saisine et l’adresse de la commission de médiation prévue à l’article L. 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que «Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Madame [U] [R] n’a pas payé l’intégralité des loyers impayés visés au commandement dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer et le contrat de bail comporte une clause résolutoire.

Il résulte du décompte de créance versé par le bailleur, que Madame [U] [R] est redevable au titre des loyers et des charges, de la somme de 2 239,64 €ur au 30 avril 2025. Elle seracondamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Au regard du montant de la dette locative, de la remise de l’attestation d’assurance, de la proposition de Madame [U] [R] et en dépit de l’opposition du bailleur, l’échéancier suivant lui sera accordé.

Le paiement des sommes dues sera échelonné en 36 mensualités de 60 €ur, la dernière étant majorée du solde de la dette, payables en sus du loyer courant.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résiliation judiciaire seront suspendus.

Si la locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la résiliation judiciaire sera réputée ne pas avoir été prononcée ; dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

A défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité de la dette redeviendra exigible dans un délai de 8 jours, après mise en demeure restée infructueuse.

En cas de résiliation, l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [U] [R], du fait de son occupation des lieux sans droit ni titre, de la date de résiliation jusqu’à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef, sera égale à la somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Sur les demandes accessoires

Succombant, Madame [U] [R] devra supporter les entiers dépens de l’instance.

Il ne paraît pas inéquitable de laisser les frais irrépétibles à la charge du bailleur, qui sera débouté de ses prétentions formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. La décision sera, dès lors, exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et rendue publique par mise à disposition au greffe,

Au principal,

Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront,

Mais, dès à présent,

Condamnons à titre provisionnel [U] [R] à payer à la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT la somme de DEUX MILLE DEUXCENT-TRENTE-NEUF €UROS SOIXANTE-QUATRE CENTIMES ( 2 239,64 €uros) au titre des loyers et des charges dus au 30 avril 2025;

Disons que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

Autorisons [U] [R] à s’acquitter de la dette de 2 239,64 €uros dans un délai de TRENTE-SIX mois, par des mensualités de SOIXANTE €UROS (60 €uros), la dernière étant minorée ou majorée du solde de la dette, payables en plus du loyer courant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15ème jour du mois suivant la signification du présent jugement;

Constatons que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée au bail sont remplies mais en suspendons les effets, dans la mesure des délais octroyés ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité de la dette redeviendra exigible dans un délai de 8 jours après mise en demeure restée infructueuse ;

Disons qu’à compter de la même date, le contrat de bail sera résilié et il pourra être procédé à l’expulsion de [U] [R] et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sans qu’une nouvelle saisine du tribunal soit nécessaire;

En cas de résiliation, Condamnons [U] [R] à payer à la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, de la date de résiliation jusqu’à la libération effective des lieux ;

Déboutons la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est de plein droit exécutoire ;

Disons que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de l’Isère en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons [U] [R] au paiement des entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé et la présente minute a été signée avec la greffière,

La Greffière La Vice-Présidente des Contentieux de la Protection