REFERES

ORDONNANCE N°

DOSSIER N° RG 24/02309 – N° Portalis DBYH-W-B7I-ME4H

AFFAIRE : E.U.R.L. LE GASTELIER C/ S.C. SCI 3 HERBES

Le : 06 Mai 2025

Copie exécutoire

et copie à :

la SELARL GUMUSCHIAN [K] BONZY POLZELLA

la SELARL LEXWAY AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 06 MAI 2025

Par Anne AUCLAIR RABINOVITCH, Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Patricia RICAU, Greffière ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.U.R.L. LE GASTELIER, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de GRENOBLE substitué par maître HAREL, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

SCI 3 HERBES, dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par Maître Philippe LAURENT de la SELARL LEXWAY AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE substitué par maître SPINELLA, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 10 Décembre 2024 pour l’audience des référés du 02 Janvier 2025 ; Vu le renvoi au 16 janvier 2025 et au 27 février 2025;

A l’audience publique du 27 Février 2025 tenue par Anne AUCLAIR RABINOVITCH, Présidente assistée de Patricia RICAU, Greffière après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 06 Mai 2025, date à laquelle Nous, Anne AUCLAIR RABINOVITCH, Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de renouvellement de bail commercial du 06 septembre 2010 consenti par la société civile immobilière 3 HERBES (ci-après dénommée la « SCI 3 HERBES »), la société à responsabilité limitée BOULANGERIE DU [Localité 15] D’EYBENS (ci-après dénommée la " SARL BOULANGERIE DU [Localité 15] D’EYBENS ") a pris en location des locaux situés [Adresse 9] [Adresse 10] et [Adresse 4] à Eybens pour une durée de 9 ans et moyennant le versement d’un loyer annuel hors taxes et hors charges de 23 731.25€.

Le 7 décembre 2022, la SARL BOULANGERIE DU [Localité 15] D'[Localité 12] a vendu son fonds de commerce à la société à responsabilité limitée LE GASTELIER (ci-après dénommée la « SARL LE GASTELIER »).

Le 30 septembre 2024, le Maire de la commune d'[Localité 12] a pris un arrêté de mise en sécurité d’urgence des bâtiments situés au [Adresse 6] et au [Adresse 3] à [Localité 12].

Le 11 octobre 2024, il a été pris un arrêté de mainlevée de mise en sécurité d’urgence des bâtiments situés [Adresse 6] et au [Adresse 3] à [Localité 12] par le Maire d'[Localité 12].

Le 08 novembre 2024, le Cabinet ADESA Expertises a procédé au dépôt d’un rapport d’expertise amiable non contradictoire à la demande de la SARL LE GASTELIER.

Par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2024, l’ EURL LE GASTELIER a fait assigner la SCI 3 HERBES devant le président du tribunal judiciaire de Grenoble afin de :

— désigner tel expert qu’il plaira avec missions habituelles en pareille matière, et notamment:

* convoquer les parties,

* se rendre sur les lieux,

* se faire communiquer tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission,

* décrire les désordres impactant les lieux loués par la SCI 3 HERBES à la société LE GASTELIER au titre du bail commercial du 06 septembre 2010,

* donner son avis sur les responsabilités, notamment en indiquant les désordres de la responsabilité du bailleur,

* décrire et chiffrer les moyens de remédier aux désordres et les préjudices subis,

* rédiger un pré-rapport,

— autoriser la société LE GASTELIER à suspendre le paiement des loyers dus au titre du bail commercial,

— condamner la SCI 3 HERBES à payer à la société LE GASTELIER à titre provisionnel :

* la somme de 5 000€ au titre de la provision ad litem,

* la somme de 45 000€ à titre de dommages et intérêts provisionnels,

— condamner la SCI 3 HERBES à payer à la société LE GASTELIER la somme de 2 000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Par conclusions en réponse, et auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SCI 3 HERBES sollicite de :

— lui donner acte de ce qu’elle formule toutes protestations et réserves sur la demande d’expertise formulée par la société LE GASTELIER,

Dans l’hypothèse où cette mesure d’instruction serait ordonnée,

— dire que l’expert aura pour mission de donner son avis sur la responsabilité, indiquant désordre par désordre, si leurs survenances résultent d’un défaut d’entretien de l’immeuble remis à bail ou de sa vétusté au regard des stipulations du bail liant les parties,

— débouter la société LE GASTELIER du surplus de ses demandes,

— la condamner à payer à titre de provision à valoir sur les loyers et les charges impayées la somme de 13 636.00€ TTC,

— condamner la société LE GASTELIER à payer à la SCI 3 HERBES une somme de 2 000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— laisser l’intégralité des dépens, y compris la provision à valoir sur les frais d’expertise, à la charge de la société LE GASTELIER.

L’affaire a été fixée à l’audience du 27 février 2025.

A cette audience, l’EURL LE GASTELIER indique que le bâtiment est en état de ruine et que plusieurs rapports ont mis en évidence une dégradation des locaux sans atteinte à la solidité structurelle. Elle fait état de ce que le bailleur n’a fait aucuns travaux et qu’elle accuse une baisse conséquente de son chiffre d’affaires. Aussi, elle sollicite que soit ordonné une mesure d’expertise, une provision ad litem, la suspension du paiement des loyers et sollicite l’allocation de dommages et intérêts sur le préjudice résultant de la baisse de son chiffre d’affaires. Enfin, elle sollicite le rejet de la demande reconventionnelle de paiement des loyers formulée par la SCI 3 HERBES du fait de sa demande de suspension du paiement des loyers.

Présente à l’audience, la SCI 3 HERBES indique ne pas être opposée à la demande d’expertise mais précise toutefois s’opposer à la demande de provision ad litem et de dommages et intérêts. En outre, elle précise que l’ EURL LE GASTELIER manque à son obligation d’entretien ce qui justifie sa demande reconventionnelle.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 06 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

SUR QUOI,

1. Sur la demande d’expertise

En application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

En l’espèce, il ressort des photographies et du rapport d’expertise amiable non-contradictoire du 08 novembre 2024 de nombreux désordres affectent l’immeuble et plus précisément « un manque sérieux d’entretien du bâtiment incombant au bailleur. Beaucoup d’infiltrations d’eau à tous les niveaux et parties du bâtiment ». Plus encore, il est relevé que l’ensemble des désordres constatés rendent « l’exploitation du commerce impropre à sa destination » (page 14 de la pièce 5 du demandeur).

Par ailleurs, il apparait que l’ensemble des diagnostics de structure versés aux débats, et aux termes desquels l’arrêté de péril a été levé, relèvent de manière unanime que les lieux peuvent être réintégrés en toute sécurité pour les biens et les personnes ce qui entre en contradiction avec les conclusions du rapport susmentionné (pièces 6, 7, 8 et 9 du défendeur).

Dès lors, l’ EURL LE GASTELIER justifie d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire de la SCI 3 HERBES.

Celle-ci se déroulera aux frais avancés de l’EURL LE GASTELIER, selon la mission et les modalités ci-après précisées.

2. Sur les demandes provisionnelles

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

En outre l’article 9 du même code prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la provision ad litem

Il n’est pas sérieusement contestable que la mesure d’expertise à venir va engendrer pour l’ EURL LE GASTELIER des frais de consignation, de conseil et d’intendance. Dès lors, la SCI 3 HERBES sera condamnée à verser à l’ EURL LE GASTELIER la somme de 2 500€ à titre de provision ad litem.

Sur la provision

Si l’ EURL LE GASTELIER sollicite la condamnation de la SCI 3 HERBES à lui verser la somme de 45 000€ à titre de dommages et intérêts provisionnels, il apparait toutefois qu’une telle demande n’est justifiée par aucune pièce.

Ainsi, l’ EURL LE GASTELIER sera déboutée de sa demande.

3. Sur la demande de suspension du paiement des loyers

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 1 que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il ne peut qu’être relevé l’absence de confirmation des désordres et non-conformités par cette société.

En outre, il ressort du diagnostic de structure du [Adresse 7] et du [Adresse 4] à [Localité 12] du 11 octobre 2024 que " les corps d’état intérieurs du bâtiment […] présentent un ensemble de dégradations liées à leurs usages et à un défaut d’entretien aux cours des années passées " (pièce 9 du défendeur).

Dès lors, il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’il ne peut, en l’état, être caractérisé de trouble manifestement illicite justifiant la suspension des loyers.

Il convient en conséquence de débouter l’ EURL LE GASTELIER de sa demande de ce chef.

4. Sur la demande reconventionnelle de la SCI 3 HERBES

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 9 de ce même code dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, si la SCI 3 HERBES sollicite, à titre reconventionnel, que l’ EURL LE GASTELIER soit condamnée à lui verser la somme provisionnelle de 13 636.00€ au titre de l’arriéré de loyer d’octobre 2024 à janvier 2025 inclus, il apparait toutefois que cette dernière ne produit aucun décompte ni aucune pièce attestant de la réalité et de l’étendue d’un arriéré.

Ainsi, la SCI 3 HERBES sera déboutée de sa demande provisionnelle.

5. Sur les demandes accessoires

Il n’apparaît pas inéquitable en l’état du litige de laisser à chacune des parties la charge des frais irrépétibles exposés par elles. Il convient en conséquence de débouter chacune des parties de leurs demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les dépens resteront à la charge du demandeur.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort,

Ordonnons une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire de l’EURL LE GASTELIER et de la SCI 3 HERBES ;

Désignons pour y procéder :

CABINET [D] [E]

[Adresse 5]

[Courriel 14] tel :[XXXXXXXX02]/[XXXXXXXX01]

Lequel aura pour mission, tous droits et moyens des parties étant réservés de :

1- Convoquer, entendre les parties et recueillir leurs observations ;

2- Se faire communiquer tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;

3- Se rendre sur les lieux du litige, au [Adresse 6] et au [Adresse 3] à [Localité 13] ;

4 – Relever et décrire les désordres, malfaçons et non façons, allégués expressément dans l’assignation, notamment au regard du rapport d’expertise amiable du 08 novembre 2024 et affectant l’ouvrage litigieux ;

5- Indiquer les causes et conséquences de ces désordres quant à la conformité et l’utilisation de l’ouvrage ;

6- Donner son avis sur la responsabilité en indiquant désordre par désordre si leurs survenances résultent d’un défaut d’entretien de l’immeuble remis à bail ou de sa vétusté au regard des stipulations liant les parties ;

7- Donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier ;

8- Evaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties ;

9-Donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, inachèvements ou non conformités ainsi que sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

10-Rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ; donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties.

Fixons à QUATRE MILLE EUROS (4.000,00 €), le montant de la somme à consigner par l’ EURL LE GASTELIER avant le 07 juin 2025 à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de GRENOBLE (38) et dit qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités ci-dessus mentionnées, et sauf prorogation de délai sollicité en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que dès l’acceptation de sa mission et en tous les cas lors de la première réunion des parties, l’expert dressera un programme précis de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours, qu’il en informera les parties et le magistrat chargé de la surveillance des expertises et sollicitera le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire conformément aux dispositions de l’article 280 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir de toutes personnes informées des déclarations, qu’il aura la faculté de s’adjoindre tous spécialistes de son choix, dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour lui de joindre leur avis à son rapport ;

Disons que l’expert déposera au greffe un pré-rapport écrit de ses opérations et impartira aux parties un délai pour présenter leurs observations ;

Disons que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 07 janvier 2026 ;

Disons que l’expert devra joindre à chaque exemplaire de son rapport, y compris ceux adressés aux parties, sa note définitive d’honoraires et que les parties disposeront d’un délai d’un mois pour adresser leurs observations éventuelles au magistrat taxateur ;

Disons que les opérations d’expertise se dérouleront sous le contrôle du magistrat chargé de la surveillance des opérations d’expertise au tribunal judiciaire de GRENOBLE (38) ;

Condamnons la SCI 3 HERBES à verser à l’EURL LE GASTELIER la somme de 2 500€ à titre de provision ad litem ;

Déboutons l’EURL LE GASTELIER de sa demande tendant à la condamnation de la SCI 3 HERBES à lui verser la somme de 45 000€ à titre de dommages et intérêts provisionnels ;

Déboutons l’EURL LE GASTELIER de sa demande de suspension du paiement des loyers dus au titre du bail commercial ;

Déboutons la SCI 3 HERBES de sa demande reconventionnelle tendant à la condamnation de l’EURL LE GASTELIER à lui verser la somme de 13 636.00€ à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés ;

Déboutons chacune des parties des demandes formulées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons la charge des dépens à l’EURL LE GASTELIER.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Patricia RICAU Anne AUCLAIR RABINOVITCH