4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° RG 25/00643 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MLYX

AFFAIRE : S.A. SOCIETE DAUPHINOISE POUR L HABITAT C/ [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 03 JUILLET 2025

Par M. Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assisté de M^me Mélinda RIBON, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, dont le siège social est sis 34, Avenue de Grugliasco – 38130 ECHIROLLES

représentée par la SELARL L.BESSON-MOLLARD, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame [J] [K]

née le 25 Juin 1974, demeurant HLM Pré Froment 2 23 Chemin de la Jonche – Logt n°0012 – Montée B – 2ème étage – 38350 SUSVILLE

comparante en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 06 Mai 2025 tenue par M. Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assisté de M^me Mélinda RIBON, Greffier ;

Après avoir entendu l’avocat de la demanderesse et la défenderesse en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 03 Juillet 2025, date à laquelle Nous, Juge des contentieux de la protection, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

Décision rédigée par Monsieur Frédéric Breger, Auditeur de justice, sous le contrôle de Monsieur Fabien Quéau, Magistrat à titre temporaire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 janvier 2021, à effet au 3 février 2021, la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a donné à bail à Madame [J] [K], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation situé HLM PRE FROMENT 2 – LOGT n°0012 – MONTEE B – 23 CHEMIN DE LA JONCHE 38350 SUSVILLE, moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 405,57 € et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 405,57 €.

Le montant des loyers et charges actualisé est de 505,42 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025 délivré à étude, la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a fait assigner en référé Madame [J] [K] devant le juge des contentieux de la protection de Grenoble, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et la résiliation de plein droit du bail ;

— condamner la locataire à quitter le logement et ordonner son expulsion à défaut ;

— condamner Madame [J] [K] à payer à la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT la somme de 637,98 €, à titre provisionnel à valoir sur les loyers et charges dus au 18 décembre 2024, montant à parfaire au jour de la décision, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

— condamner Madame [J] [K] à payer à la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner Madame [J] [K] à payer à la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

A l’audience du 6 mai 2025, la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a comparu représentée par son conseil. La bailleresse a réitéré les termes de son assignation et actualisé le montant de sa créance en sollicitant la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 594,21 € arrêtée au 5 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.

La bailleresse ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Madame [J] [K] a comparu et reconnait la dette locative. Elle sollicite de pouvoir se maintenir dans les lieux et l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50,00 € euros en plus du paiement du loyer courant. Elle actualise sa situation personnelle et financière.

L’enquête de la Direction Départementale de l’Emploi, du Travail et des Solidarités de l’Isère a été diligentée le 14 avril 2025. Elle n’a pas pu être réalisée, la locataire n’ayant pas répondu aux sollicitations des professionnels.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 3 juillet 2025, le président ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la décision est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée. En l’espèce, la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a comparu représentée par son conseil et Madame [J] [K] a comparu personnellement. En application des dispositions susvisées, il sera donc statué par jugement contradictoire.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la demande en constat de la résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation ayant été délivrée le 25 février 2025, l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci prévoit que, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le Département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie dématérialisée, au moins six semaines avant l’audience. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département, par voie dématérialisée, le 27 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 6 mai 2025.

Par ailleurs, selon l’article 24 II du même texte, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

En l’espèce, la saisine de la caisse d’allocations familiales (CAF) a été réalisée le 26 février 2024, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 25 février 2025.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que par leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Le commandement de payer ayant été signifié le 8 mars 2024, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions modifiées par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges après commandement de payer infructueux. En outre, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été signifié à Madame [J] [K] le 08 mars 2024.

Or, il résulte du décompte produit par la bailleresse que Madame [J] [K] ne s’est pas acquittée de l’intégralité du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de six semaines prévu par l’article 24 précité, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 20 avril 2024.

Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT à compter du 20 avril 2024 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Sur la demande en paiement de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT verse aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de bail souscrit entre les parties le 27 janvier 2021 ;

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 8 mars 2024 ;

— le décompte de la créance arrêtée au mois de mai 2025 inclus.

La somme totale réclamée par la bailleresse de 594,21 € comprend à la fois les loyers et charges impayés à la date de la résiliation du bail intervenue le 20 avril 2024, et une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire à compter de cette date, justement fixée à hauteur du montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette n’est apporté par Madame [J] [K].

Par conséquent, elle doit être condamnée au paiement de la somme de 594,21 €, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Par ailleurs, Madame [J] [K] étant occupante sans droit ni titre des lieux à compter du 20 avril 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu’à sa sortie effective des lieux, sera fixée à la somme correspondant au montant du loyer et des charges qu’elle aurait payés en cas de poursuite du bail, soumise aux augmentations légales.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 20 avril 2024 et est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois d’avril 2025 inclus.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi prévoit que pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus.

En l’espèce, la bailleresse ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement sollicité par Madame [J] [K].

Il résulte des pièces du dossier et des débats à l’audience que Madame [J] [K] a repris le paiement de son loyer. En outre, la locataire a manifesté une volonté réelle de régulariser sa situation financière en proposant de régler la somme de 50,00 € en plus du reliquat du loyer courant pour apurer sa dette.

Dès lors, compte tenu de sa situation personnelle et de ses engagements, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Madame [J] [K] à se libérer de sa dette au moyen de 11 mensualités de 50,00 € chacune, et d’une 12ème mensualité correspondant au solde de la dette, en plus du loyer courant, dans les conditions décrites au dispositif de la présente ordonnance.

À défaut de paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, celle-ci pourra être expulsée si elle ne libère pas volontairement les lieux.

L’intégralité de la dette locative restant due serait alors immédiatement exigible. Elle serait alors tenue en outre de s’acquitter d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à son départ définitif des lieux, afin de réparer le préjudice causé au bailleur lié à l’occupation sans droit ni titre des lieux. Cette indemnité, représentant le montant du loyer et des charges subirait les mêmes augmentations légales que le loyer.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Madame [J] [K] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment le coût de l’assignation, de la notification de celle-ci au préfet, du commandement de payer et de la saisine de la CAF. Pour le surplus, il sera rappelé que les dépens afférents aux instances, actes et procédure d’exécution sont limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile auquel il est donc simplement renvoyé sur cette question.

Sur les frais irrépétibles

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité n’appelle pas l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, l’exécution provisoire de la présente décision à l’égard du défendeur est de droit au regard de l’assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort,

DÉCLARONS l’action de la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT recevable ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 20 avril 2024;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 20 avril 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes selon les mêmes modalités que celle prévues pour le loyer au contrat de bail;

CONDAMNONS Madame [J] [K] à payer à la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT la somme provisionnelle de 594,21 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à compter de la présente ordonnance;

AUTORISONS Madame [J] [K] à se libérer de sa dette en 11 mensualités successives de 50,00 € chacune, en plus de son loyer et charges courants, et une 12ème mensualité comprenant le solde de la dette, les frais et intérêts restant dus à cette date ;

DISONS que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 10 du mois suivant l’acte de signification de la présente ordonnance, et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais sont respectés, les effets de la clause résolutoire seront effacés et elle sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Madame [J] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT puisse faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

— que Madame [J] [K] soit condamnée à verser à la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges, à compter de la déchéance du paiement et jusqu’à libération effective et définitive des lieux, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 11 de chaque mois ;

CONDAMNONS Madame [J] [K] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation au préfet et du commandement de payer et de la saisine de la CAF ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que les intérêts au taux légal ne s’appliquent pas sur ces sommes, s’agissant de provisions conformément à l’article 835 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT et Madame [J] [K] de leurs plus amples demandes.

RAPPELONS que cette décision est exécutoire immédiatement, même en cas d’appel ;

Ainsi jugé et prononcé à Grenoble par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 3 juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des contentieux

de la protection

LE GREFFIER,

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,