REFERES

ORDONNANCE N°

DOSSIER N° RG 24/02004 – N° Portalis DBYH-W-B7I-MB2Z

AFFAIRE : S.C.I. DE L’EPINETTE C/ [S]

Le : 03 Juillet 2025

Copie exécutoire

et copie à :

la SELARL CATHERINE GOARANT AVOCAT

la SCP MONTOYA & DORNE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 03 JUILLET 2025

Par Delphine HUMBERT, Première vice-présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Patricia RICAU, Greffière ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. DE L’EPINETTE, dont le siège social est sis [Adresse 17]

représentée par Maître Catherine GOARANT de la SELARL CATHERINE GOARANT AVOCAT, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [B] [S], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 14 Octobre 2024 pour l’audience des référés du 21 Novembre 2024 ; Vu les renvois successifs et notamment au 22 mai 2025;

A l’audience publique du 22 Mai 2025 tenue par Delphine HUMBERT, Première vice-présidente assistée de Patricia RICAU, Greffière, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 03 Juillet 2025, date à laquelle Nous, Delphine HUMBERT, Première vice-présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant promesse unilatérale de vente en date du 29 juin 2023 reçue par Maître [M], notaire à [Localité 20] (Isère), en participation avec Maître [F], notaire à [Localité 18] (Isère), Monsieur [L] [E] et Madame [Y] [P], son épouse, se sont engagés à vendre à Monsieur [U] [O] et Madame [I] [C] un tènement immobilier composé de bâtiments et terrains attenants situés, sur la commune de [Localité 21], cadastré section D n° [Cadastre 8], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16].

Il a été indiqué que les parcelles cadastrées section D n° [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15] et [Cadastre 16] étaient louées au profit de Madame [K] [J] aux termes d’un bail à ferme établi le 17 janvier 1991. Il a été précisé « Lesdites parcelles devront être libérées au jour de la vente définitive tel que prévu dans la résiliation signée entre le PROMETTANT et le locataire en date du 4 juin 2022 ». L’acte de résiliation du bail a été joint à la promesse.

La vente définitive a été conclue devant les mêmes notaires le 11 décembre 2023 entre Monsieur [E] et la SCI L’EPINETTE.

La SCI DE L’EPINETTE a mis les terres à disposition de Monsieur [W] [H] selon contrat de prêt à usage du 9 avril 2024.

Le 10 mai 2024, Madame [I] [C], en sa qualité de gérante de la SCI DE L’EPINETTE, a déposé une main courante aux termes de laquelle elle indiquait que Monsieur [B] [S] utilisait ses terres pour de l’élevage alors qu’il n’y était pas autorisé.

Par courrier recommandé du 25 mai 2024, la SCI DE L’EPINETTE a mis en demeure Monsieur [B] [S] de libérer les parcelles D [Cadastre 5], D [Cadastre 6], D [Cadastre 7], D [Cadastre 13], D [Cadastre 14], D [Cadastre 15] et D [Cadastre 16] dans les 24 heures à compter de la réception du courrier.

Par procès-verbal de constat du 17 juillet 2024, Maître [G], Commissaire de justice à [Localité 19], a constaté l’occupation des lieux.

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2024 et dernières écritures, la SCI L’EPINETTE a fait assigner Monsieur [B] [S] devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de GRENOBLE afin, en application des dispositions des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile de voir :

— Constater que la SCI DE L’EPINETTE est propriétaire sur la commune de SAINT-CHRISTOPHE-SUR-GUIERS (38380) des parcelles cadastrées section D [Cadastre 5], D [Cadastre 6], D [Cadastre 7], D [Cadastre 13], D [Cadastre 14], D [Cadastre 15] et D [Cadastre 16],

— Constater l’occupation illégale de ces parcelles par Monsieur [B] [S],

— Juger que Monsieur [B] [S] ne justifie d’aucun titre d’occupation de ces parcelles,

— Juger que les contestations de Monsieur [B] [S] ne sont pas sérieuses,

Par conséquent,

— Condamner Monsieur [B] [S] à libérer les lieux sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance,

— Condamner Monsieur [B] [S] à procéder à l’enlèvement du matériel entreposé sur les parcelles,

— Ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef des parcelles cadastrées section D [Cadastre 5], D [Cadastre 6], D [Cadastre 7], D [Cadastre 13], D [Cadastre 14], D [Cadastre 15] et D [Cadastre 16] dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’issue de ce délai,

— Condamner Monsieur [B] [S] à payer à la SCI DE L’EPINETTE, à titre provisionnel, la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice subi,

— Condamner Monsieur [B] [S] à payer à la SCI DE L’EPINETTE, à titre provisionnel, la somme de 396 € TTC au titre des frais d’établissement du procès-verbal de constat de Maître [G] en date 17 juillet 2024,

— Débouter Monsieur [B] [S] de l’intégralité de ses demandes,

— Condamner Monsieur [B] [S] à payer à la SCI DE L’EPINETTE, à titre provisionnel, la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La SCI L’EPINETTE soutient que Monsieur [S] lui cause un trouble manifestement illicite par l’occupation de ses parcelles alors qu’il était convenu dans la promesse de vente qu’elles devaient être libres et que par ailleurs une résiliation du bail a été signée le 4 juin 2022. Monsieur [D] occupe ainsi les terres sans avoir été titulaire du bail résilié et il ne bénéficie pas d’un bail verbal peu important qu’il ait repris l’activité de sa mère. Elle sollicite en outre la réparation de son préjudice du fait de l’occupation sans droit ni titre de ses parcelles et en raison de son engagement auprès de Monsieur [H].

Par conclusions en réponse, Monsieur [B] [S] sollicite du Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de GRENOBLE de bien vouloir :

— Juger que Monsieur [S] justifie de l’exploitation continue des parcelles n° D [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15] et [Cadastre 16] depuis juin 2022,

— Juger que Monsieur [E] avait connaissance de cette exploitation de ses parcelles par Monsieur [S],

— Juger que Monsieur [S] a réglé les fermages pour 2022 et 2023 correspondant à son exploitation des parcelles entre les mains de Monsieur [E],

— Juger qu’il existe une contestation sérieuse tenant à l’existence d’un bail rural verbal au profit de Monsieur [S] sur les parcelles litigieuses,

— Juger que la SCI DE L’EPINETTE n’a pas qualité et intérêt à agir au titre de l’indemnisation d’un préjudice de jouissance,

— Juger que la SCI DE L’EPINETTE ne justifie pas d’un préjudice personnel et certain,

En conséquence,

— Débouter la SCI DE L’EPINETTE de l’intégralité de ses demandes,

— Condamner la SCI DE L’EPINETTE, ou qui mieux le devra, au paiement de la somme de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Monsieur [S] ne conteste pas exploiter le terrain litigieux. Il s’oppose aux demandes de la SCI L’EPINETTE faisant état d’une contestation sérieuse dès lors qu’il bénéficierait d’un bail verbal sur ces parcelles depuis juin 2022 et qu’il aurait réglé régulièrement le loyer auprès de Monsieur [E] pour les exploitations des années 2022 et 2023 et auprès de la SCI L’EPINETTE pour l’année 2024. Par ailleurs il précise avoir déclaré ces terres auprès de la MSA et de la PAC après la reprise d’activité de sa mère et qu’ainsi il paie des cotisations correspondantes aux organismes. Il ajoute que de la SCI L’EPINETTE veut l’expulser de ces terres alors qu’au regard du Code rural elle n’en a pas la possibilité et que c’est le Tribunal des baux ruraux qui serait compétent pour en connaître. Enfin il soutient que la SCI L’EPINETTE ne souffre d’aucun préjudice personnel ou de jouissance justifiant une indemnisation.

A l’audience du 22 mai 2025, la SCI L’EPINETTE représentée par son conseil reprend à l’oral ses demandes écrites. Elle précise que dans la promesse de vente les parcelles devaient être libre et la résiliation du bail a été signée le 4 juin 2022. Sur la contestation sérieuse, elle mentionne que la reprise de l’activité n’est pas une cession de bail.

Monsieur [S] représenté par son conseil, reprend à l’oral ses prétentions écrites. Il soulève une contestation sérieuse par l’existence d’un bail rural verbal.

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR QUOI

Sur la demande d’expulsion

Il est rappelé que les demandes de « constat », de « donner acte » ou aux fins de « juger », ainsi que les dispositions ne contenant que des moyens de faits et de droit, ne peuvent pas s’analyser comme des prétentions juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles n’ont pas été reprise dans l’exposé de prétentions des parties, qu’il n’y a pas lieu de les examiner et qu’il n’en sera pas fait mention au dispositif.

En application de l’article 835 alinéa 1er du Code de Procédure Civile, le Juge des Référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d’une règle de droit résultant d’un fait matériel ou juridique (Civ. 1re, 14 déc. 2016, nos 15-21.597 et 15-24.610 P.).

Aux termes de l’article L 411-35 du code rural et de la pêche maritime " Sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.

De même, le preneur peut avec l’agrément du bailleur ou, à défaut, l’autorisation du tribunal paritaire, associer à son bail en qualité de copreneur son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l’exploitation ou un descendant ayant atteint l’âge de la majorité.

Lorsqu’un des copreneurs du bail cesse de participer à l’exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. Le propriétaire ne peut s’y opposer qu’en saisissant dans un délai fixé par décret le tribunal paritaire, qui statue alors sur la demande. Le présent alinéa est applicable aux baux conclus depuis plus de trois ans, sauf si la cessation d’activité du copreneur est due à un cas de force majeure.

A peine de nullité, la lettre recommandée doit, d’une part, reproduire intégralement les dispositions du troisième alinéa du présent article et, d’autre part, mentionner expressément les motifs allégués pour cette demande ainsi que la date de cessation de l’activité du copreneur. "

En l’espèce, la SCI L’EPINETTE justifie qu’elle est propriétaire des parcelles cadastrées des parcelles cadastrées section D [Cadastre 5], D [Cadastre 6], D [Cadastre 7], D [Cadastre 13], D [Cadastre 14], D [Cadastre 15] et D [Cadastre 16] sur la commune de SAINT-CHRISTOPHE-SUR-GUIERS (38380) par la production d’un acte de propriété.

Il est constant que dans la promesse de vente en date du 29 juin 2023 il est précisé que « Lesdites parcelles devront être libérées au jour de la vente définitive tel que prévu dans la résiliation signée entre le PROMETTANT et le locataire en date du 4 juin 2022 ».

L’acte de résiliation du bail signé par Monsieur [E] et Madame [J] le 4 juin 2022 a été joint à la promesse.

Monsieur [E] qui a vendu les terres, atteste ne pas avoir consenti de bail au profit de Monsieur [S].

Madame [J] et Monsieur [S] n’ont fait aucune démarche auprès de la SCI L’EPINETTE afin que ce dernier reprenne le bail pour une poursuite d’activité, qui a été en tout état de cause résilié.

Par ailleurs, suite à la vente qui a été définitivement conclue le 11 décembre 2023, la SCI L’EPINETTE a mis les terres à disposition de Monsieur [W] [H] selon contrat de prêt à usage du 9 avril 2024.

Le 10 mai 2024, Madame [I] [C], en sa qualité de gérante de la SCI DE L’EPINETTE, a déposé une main courante aux termes de laquelle elle indiquait que Monsieur [B] [S] utilisait ses terres pour de l’élevage alors qu’il n’y était pas autorisé.

Par courrier recommandé du 25 mai 2024, la SCI DE L’EPINETTE a mis en demeure Monsieur [B] [S] de libérer les parcelles D [Cadastre 5], D [Cadastre 6], D [Cadastre 7], D [Cadastre 13], D [Cadastre 14], D [Cadastre 15] et D [Cadastre 16] dans les 24 heures à compter de la réception du courrier.

Elle justifie également par un procès-verbal de constat du 17 juillet 2024, que Monsieur [S], qui ne le conteste pas, exploite ces parcelles pour son bétail.

Il apparait que les paiements réalisés par Monsieur [S] auprès de Monsieur [E] sont relatifs aux exploitations des années 2022 et 2023. De plus il n’est pas justifié de l’encaissement d’un chèque par le demandeur pour une exploitation accordée au titre de l’année 2024. La déclaration des terres exploitées auprès de la MSA et de la PAC qui ne constitue qu’une déclaration unilatérale, ne permet pas d’établir la volonté pour la SCI L’EPINETTE d’accorder un bail rural à Monsieur [D].

Monsieur [B] [S], ne produit aux débats aucune pièce justifiant qu’il bénéfice d’un bail écrit ou verbal portant sur les parcelles en cause.

Dans ces conditions, il est suffisamment établi par la SCI L’EPINETTE que Monsieur [S] ne dispose d’aucune droit ou titre sur les parcelles cadastrées section D [Cadastre 5], D [Cadastre 6], D [Cadastre 7], D [Cadastre 13], D [Cadastre 14], D [Cadastre 15] et D [Cadastre 16] sur la commune de SAINT-CHRISTOPHE-SUR-GUIERS (38380). L’exploitation de ces dernières parcelles constituent donc un trouble manifestement illicite au droit de propriété de la SCI L’EPINETTE.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [S] ainsi que celle de tout occupant de son chef des parcelles cadastrées section D [Cadastre 5], D [Cadastre 6], D [Cadastre 7], D [Cadastre 13], D [Cadastre 14], D [Cadastre 15] et D [Cadastre 16] sur la commune de SAINT-CHRISTOPHE-SUR-GUIERS (38380) appartenant à la SCI L’EPINETTE, sous astreinte de 10 € par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de la présente décision. Il convient également d’ordonner à Monsieur [S] de procéder à l’enlèvement du matériel entreposé.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du Code civil « Tout fait de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Par ailleurs, l’article 9 du Code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le demandeur sollicite l’octroi de la somme de 3000 euros au titre de dommages et intérêts mais sans rapporter la preuve d’un dommage. Dès lors, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts faute de rapporter la preuve d’un préjudice subi.

Sur les demandes accessoires

Enfin, il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI L’EPINETTE tous les frais irrépétibles exposés par elle y compris les frais de constat de commissaire de justice de 396 euros TTC. Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [B] [S], qui supportera la charge des dépens, à lui payer la somme de 1.500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamnons Monsieur [B] [S] à libérer parcelles cadastrées section D [Cadastre 5], D [Cadastre 6], D [Cadastre 7], D [Cadastre 13], D [Cadastre 14], D [Cadastre 15] et D [Cadastre 16] sur la commune de SAINT-CHRISTOPHE-SUR-GUIERS (38380) appartenant à la SCI L’EPINETTE, sous astreinte de 10 € par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de la présente décision ;

Condamnons Monsieur [B] [S] à procéder à l’enlèvement du matériel entreposé sur les mêmes parcelles ;

Ordonnons l’expulsion de Monsieur [B] [S], ainsi que celle de tout occupant de son chef, des parcelles cadastrées section D [Cadastre 5], D [Cadastre 6], D [Cadastre 7], D [Cadastre 13], D [Cadastre 14], D [Cadastre 15] et D [Cadastre 16] sur la commune de SAINT-CHRISTOPHE-SUR-GUIERS (38380) appartenant à la SCI L’EPINETTE, dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 10 euros par jour de retard à l’issue de ce délai ;

Déboutons la SCI L’EPINETTE de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamnons Monsieur [B] [S] à payer à la SCI L’EPINETTE la somme provisionnelle de 396 € TTC correspondant aux frais de constat de commissaire de justice ;

Condamnons Monsieur [B] [S] à payer à la SCI L’EPINETTE la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamnons Monsieur [B] [S] aux dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE