TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 6]

[Localité 9]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 12]

REFERENCES : N° RG 24/03177 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZEDT

Minute :

JUGEMENT

Du : 27 Janvier 2025

Société SEQENS, SA d’HLM

C/

Monsieur [G] [C]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 25 Novembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société SEQENS, SA d’HLM

[Adresse 14]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Laure FLORENT, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [C]

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 8]

Présent et assisté de M^e Idriss TURCHETTI, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Frédéric CATTONI

M^e Idriss TURCHETTI

Expédition délivrée le

à : Monsieur Le Préfet de la SEINE-[Localité 15]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrats en date du 28 janvier 2019, la SA [Adresse 13] devenue la SA SEQENS a donné à bail à Monsieur [G] [C] et Madame [U] [M] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 5] et un emplacement de stationnement.

Le 22 octobre 2020, Madame [U] [M] a donné congé des baux.

Alléguant des troubles du voisinage, la SA SEQENS a fait assigner Monsieur [G] [C] devant le tribunal de proximité de Pantin par acte de commissaire de justice délivré à étude du 3 avril 2024 aux fins :

de prononcer la résiliation du contrat de bail ;d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [C] ainsi que de tous occupants de son chef ;de condamner Monsieur [G] [C] au paiement des sommes suivantes :une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer majoré de 25% et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ; – 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; – ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.L’audience s’est tenue le 25 novembre 2024 après deux renvois et la mise en place d’un calendrier de procédure.

À cette audience, la présidente déclare irrecevables les conclusions n°3 et les pièces 18, 19 et 20 de Monsieur [G] [C], pour production après la date fixée dans le calendrier de procédure.

La SA SEQENS, représentée par son conseil qui a repris oralement ses dernières conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, maintient ses demandes sauf à y ajouter une demande de condamnation sous astreinte de 50 € par jour de retard de Monsieur [G] [C] à retirer la caméra installée sur sa porte et à actualiser sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à 2000 €. Au visa des articles 7b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1729 du code civil, ainsi que des articles 7 et 16-2 des conditions générales du contrat de bail et 5 du contrat de bail de l’emplacement de stationnement, elle fait valoir que Monsieur [G] [C] cause des troubles au sein du voisinage justifiant la résiliation des baux. Elle indique qu’il a agressé et menacé deux gardiens de l’immeuble, Monsieur [B] [Y] et Monsieur [X] [F], à plusieurs reprises, ainsi que l’une de ses voisines, Madame [N] [H]. Elle précise en ce sens que l’une de ces agressions a donné lieu à une condamnation pénale, que Monsieur [G] [C] minimise à tort. Elle expose qu’il refuse en outre de coopérer avec ses prestataires pour les interventions programmées, et ne respecte pas l’emplacement de stationnement qui lui a été attribué. Elle ajoute qu’il a fixé une caméra sur sa porte et que cela porte atteinte à la vie privée des autres locataires. La SA SEQENS fait valoir que ces agissements causent un trouble à la jouissance paisible des autres résidents, et créent une insécurité pour ses employés. Elle déclare de plus, à titre informatif, que cela a créé plusieurs préjudices matériels pour elle (remplacement des gardiens, dégradations dans le parking).

Par ailleurs, la SA SEQENS demande le rejet des demandes reconventionnelles de Monsieur [G] [C]. Elle expose que la régularisation de ses charges a eu lieu et que les pièces afférentes ont été communiquées, en cas de non réception par le locataire, dans le cadre de la procédure. Elle considère qu’aucun trouble de jouissance n’est caractérisé, et que Monsieur [G] [C] lui-même fait obstacle à l’intervention de ses prestataires. Elle soutient qu’il ne s’agit pas d’une procédure abusive mais que les faits invoqués reposent sur des faits objectifs, corroborés notamment par des constats de commissaires de justice et une procédure pénale.

Monsieur [G] [C], assisté par son conseil qui a repris ses conclusions n°2 visées à l’audience et y a ajouté oralement des demandes et moyens, sollicite du juge :

de débouter la SA SEQENS de ses demandes ; subsidiairement, de lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux ;de condamner la SA SEQENS à lui restituer l’ensemble des provisions sur charges depuis son entrée dans les lieux jusqu’au jour de la décision, avec intérêts au taux légal à compter de cette décision ;de condamner la SA SEQENS à lui verser la somme de 4 500 € au titre de la résistance abusive et de son préjudice moral ;de condamner la SA SEQENS à lui verser la somme de 4 294, 34 € au titre du trouble de jouissance ;de condamner la SA SEQENS au paiement des dépens et au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; – d’écarter l’exécution provisoire.Sur les demandes de la SA SEQENS, Monsieur [G] [C] conteste avoir commis les agressions dénoncées. Il indique qu’en ce qui concerne les gardiens, aucun élément probant autre que les déclarations de ces derniers n’est produit et que la bailleresse n’a jamais tenu compte des explications qu’il a données à ce sujet. Il soutient qu’il lui est imputé un tag raciste qui n’est pas de son fait et se situe sur un mur auquel il n’a pas accès. Monsieur [G] [C] souligne que les plaintes des gardiens ont été classées. Il fait valoir que l’ancien responsable de secteur de la SA SEQENS, Monsieur [T] [S], a témoigné ne pas avoir rencontré de problèmes avec lui durant ses fonctions, qu’il a toujours été présent en soutien de Monsieur [B] [Y] par exemple pour l’entretien de son local, que ce dernier avait déjà sollicité une mutation avant de porter plainte pour menaces et que c’est après celle-ci qu’elle lui a été accordée et que Monsieur [B] [Y] ne lui a pas relaté d’agression de la part de Monsieur [G] [C]. De même, Monsieur [G] [C] expose ne pas avoir agressé Madame [N] [H]. Il explique qu’il existe une situation de tension d’ordre privé entre eux, que sa voisine commet des troubles sonores pour le déranger et l’insulte régulièrement, et que d’autres voisins ont peur d’elle. Il relate qu’elle l’a également griffé lors de l’altercation dont la SA SEQENS fait état et que des plaintes réciproques ont été déposées. Il déclare que le jugement du tribunal de police rendu à son encontre était une tentative de calmer la situation à son détriment, et que les faits auraient donné lieu à des poursuites plus conséquentes s’ils s’étaient déroulés comme décrits par sa voisine. Monsieur [G] [C] affirme que la SA SEQENS reprend les seules affirmations de Madame [N] [H] dans ce contexte et est de connivence avec elle. Il précise que la bailleresse n’a pas tenté de médiation ni cherché de relogement. Il soutient qu’aucun autre voisin ne se plaint. Monsieur [G] [C] explique que l’objet installé sur sa porte est un capteur d’ouverture de porte en cas d’effraction et non une caméra, et la présente à l’audience. Il fait état de vols et trafics réguliers dans la résidence dont il cherche à se prémunir. Il affirme ne pas s’opposer aux interventions dans son logement, à l’exception d’une intervention où un technicien s’est présenté sans rendez-vous ni délai de prévenance et alors qu’un autre prestataire effectuait une autre intervention. Il explique que c’est au contraire la SA SEQENS qui ne respecte pas ces rendez-vous alors qu’il a plusieurs fois dû poser des jours de congé pour être présent. Monsieur [G] [C] déclare qu’aucun élément démontre qu’il est responsable de dégradations dans le parking. Monsieur [G] [C] considère que la SA SEQENS s’acharne à son encontre en raison de ses signalements de désordres dans l’immeuble qui incommodent à la bailleresse. Il explique être très impliqué dans la propriété, du fait de sa propre activité professionnelle lui donnant des connaissances dans la gestion de bâtiments immobiliers. Reconventionnellement, au visa de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Monsieur [G] [C] soutient que la SA SEQENS ne justifie pas de la régularisation des charges car le décompte produit n’est pas précis ni individuel, que les courriers de régularisation n’ont pas été envoyés et que la clé de répartition n’est pas versée. En outre, il fait valoir subir plusieurs troubles de jouissance en ce que sa chaudière et la porte d’accès au parking tombent régulièrement en panne. Enfin, il estime que l’acharnement de la SA SEQENS constitue un harcèlement institutionnalisé et de la diffamation, que cela entraîne sa mise à l’écart dans la résidence, et l’impacte psychologiquement.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la loi applicable au présent litige

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, l’assignation à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 3 avril 2024, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

Sur le prononcé de la résiliation du bail et l’expulsion

En vertu des articles 1728 et 1729 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement ; si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Les articles 7 et 16-2 des conditions générales de location paraphées et signées par le locataire rappellent également ces obligations.

La jouissance paisible des lieux est donc une obligation essentielle du contrat de location.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il y a lieu d’indiquer à titre préliminaire qu’il résulte des pièces versées par les parties de même que de leurs déclarations qu’il existe divers sujets de griefs réciproques entre elles, mais que tous ne sont pas invoqués par la SA SEQENS au fondement de sa demande de résiliation du bail.

Celle-ci est motivée par les éléments suivants allégués : les agressions de Monsieur [G] [C] à l’égard de deux gardiens et d’une voisine, le refus de coopérer avec les prestataires de la bailleresse, le refus de respecter l’attribution des emplacements de stationnement et la pose d’une caméra violant l’intimité de la vie privée des autres locataires.

Concernant les agressions des gardiens, la SA SEQENS produit tout d’abord un courriel de

Monsieur [B] [Y] en date du 6 octobre 2021 faisant état d’une altercation verbale avec

Monsieur [G] [C], qui aurait insulté « sa mère et sa grand-mère », suite à laquelle le gardien expose ne pas se sentir bien. Dans un second courriel du même jour, il indique souhaiter vouloir porter plainte car « ce n’est pas la première fois ». Il est ensuite produit une copie d’une plainte déposée par Monsieur [B] [Y] en date du 29 avril 2022 dans lequel celui-ci expose que le 12 avril 2022, Monsieur [G] [C] est venu à sa rencontre pour lui reprocher de lui avoir envoyé un message pour lui demander de libérer la place de stationnement réservée à l’entreprise. Il indique que Monsieur [G] [C] lui a demandé de ne pas lui adresser la parole et a ajouté « si je dois sauter, tu vas sauter aussi », puis quelques minutes plus tard « de toute façon, c’est pas toi qui va me monter en l’air, tu parles comme cela à ton fils mais pas à moi et je connais ton adresse, je sais où tu habites ». Monsieur [B] [Y] expose que selon lui, cette animosité de Monsieur [G] [C] a débuté car il est le représentant de la SA SEQENS dans l’immeuble, avec laquelle le locataire a des problèmes, puis que cela est devenu davantage personnel car le gardien n’a pas accepté qu’il lui manque de respect. La SA SEQENS verse de plus une copie d’une plainte de Monsieur [E] [I], directeur immobilier, en date du 13 mai 2022, qui explique que suite aux événements dénoncés par Monsieur [B] [Y] dans sa dernière plainte, ce dernier a été très affecté psychologiquement, a été placé en arrêt de travail et refuse de revenir sur son lieu de travail. Des courriels de Monsieur [E] [I] aux équipes de la SA SEQENS entre le 14 avril et le 10 mai 2022 sont versés et reprennent les mêmes éléments.

Il y a lieu de relever que des insultes, surtout répétées, constituent bel et bien une agression verbale contrairement à ce qui est soutenu en défense, et que les propos relatés par Monsieur [B] [Y] dans sa plainte du 29 avril 2022 peuvent être caractérisés de menaces. Bien que la procédure pénale paraisse ne pas avoir abouti (sans qu’il soit produit un avis de classement ou ses motifs au dossier), les pièces précitées permettent d’établir la réalité des propos tenus. En effet, tant Monsieur [B] [Y] que Monsieur [E] [I] ont réitéré leurs déclarations dans un cadre à la fois pénal mais aussi professionnel. Un arrêt de travail a été prononcé par un médecin, témoignant objectivement d’un impact des événements sur la santé du gardien. De plus, lors des faits d’octobre 2021, il n’est pas mentionné par Monsieur [B] [Y] la question de sa mutation. Celle-ci n’apparaît qu’en avril 2022, et les courriels internes de Monsieur [E] [I] démontrent que sa demande fait précisément suite aux incidents produits sur son lieu de travail. Il n’apparaît donc pas que le gardien aurait relaté ces faits dans le seul but d’être muté, comme sous-entendu par les déclarations de Monsieur [T] [S], ancien directeur de secteur, relatées par Monsieur [G] [C]. Le seul fait que Monsieur [B] [Y] n’ait pas relaté l’altercation à Monsieur [T] [S] ne saurait suffire pour démentir les éléments exposés, d’autant que le gardien a été placé en arrêt de travail toute suite après et que Monsieur [T] [S] a quitté ses fonctions dans le département de Seine-[Localité 15] au mois de janvier 2022 (courriel de ce dernier en réponse à Monsieur [Z] [D] en date du 6 avril 2022, pièce n°23 de la SA SEQENS). Enfin, que Monsieur [G] [C] ait pu à d’autres occasions être serviable avec le gardien et s’entende bien avec certains de ses voisins n’est pas incompatible avec un comportement condamnable ultérieur, notamment suite à l’apparition de points litigieux entre le locataire et la SA SEQENS.

Il n’est pas établi que Monsieur [B] [Y] aurait été quant à lui agressif envers Monsieur [G] [C] comme celui-ci l’évoque dans son courriel du 22 octobre 2021, des violences réciproques n’excluant pas en tout état de cause la responsabilité de chacune des parties impliquées.

Ce comportement, quand bien même Monsieur [G] [C] aurait eu des griefs envers la manière dont le gardien exerce ses fonctions, constitue sans conteste une réaction disproportionnée et un manquement à la jouissance paisible des lieux loués.

En revanche, les faits dénoncés par Monsieur [X] [F] dans sa plainte du 1er août 2022, c’est-à-dire la découverte d’un tag raciste à son encontre, ne peuvent être attribués à Monsieur [G] [C]. En effet, cette plainte n’est pas étayée par un autre élément extérieur objectif, notamment des images de vidéosurveillance ou des témoignages.

En ce qui concerne les faits commis à l’encontre de Madame [N] [H], il y a lieu de constater que par jugement du 10 novembre 2023, le tribunal de police de Bobigny a déclaré Monsieur [G] [C] coupable des faits de violence ayant entraîné une incapacité totale de travail n’excédant pas huit jours commis le 4 septembre 2023 à Bagnolet. Ces faits sont donc ceux de la plainte déposée par Madame [N] [H] le 4 septembre, les menaces de mort décrites n’ayant pas été retenues : elle y expose avoir reçu des insultes, un crachat, des coups au visage et au corps, avoir été poussée au sol et tirée par les cheveux. Trois certificats médicaux du 4 septembre 2023, 7 septembre 2023 et 8 septembre 2023 font état en substance de douleurs cervicales, au genou et à la jambe gauche avec tuméfaction, d’ecchymoses sur les membres inférieur et supérieur droits, de griffures sur les deux bras et d’une forte anxiété. L’ensemble de ces éléments permettent de caractériser l’effectivité des violences portées par Monsieur [G] [C] sur Madame [N] [H] le 4 septembre 2023. Le contexte tendu entre les deux voisins, corroborré par les pièces produites par ce dernier, et d’éventuels inconvénients ou troubles du voisinage ne peuvent aucunement justifier de telles violences. En outre, l’obligation de jouissance paisible porte non seulement sur le logement mais également les parties communes, où les violences se sont produites, et sur les relations avec les autres locataires de l’ensemble immobilier.

Les faits commis à l’encontre de Monsieur [B] [Y] et Madame [N] [H] caractérisent des manquements suffisamment graves aux obligations découlant du bail, qui justifient la résiliation du contrat à compter du présent jugement, étant précisé que cette résiliation n’est pas soumise à la circonstance que les manquements perdurent au jour du jugement mais doit être appréciée au regard de leur gravité.

Il n’est dès lors pas nécessaire d’examiner les autres manquements invoqués par la SA SEQENS.

Il sera noté qu’il résulte des courriels de Monsieur [E] [I] et des autres employés de la

SA SEQENS entre le 14 avril et le 10 mai 2022 que dès 2022, l’éventualité d’une procédure contre Monsieur [G] [C] est envisagée par la SA SEQENS, sans que celle-ci ait été mise en œuvre avant 2024, ce qui illustre que la bailleresse n’a pas cherché un prétexte pour demander la résiliation du bail et a engagé la présente instance après l’accumulation de plusieurs troubles.

Enfin, sur la demande d’astreinte aux fins de retirer une caméra posée sur la porte de Monsieur [G] [C], il doit être observé que la nature de cet objet n’est pas établie. Le commissaire de justice délégué le 31 octobre 2024 par la SA SEQENS a mentionné un équipement « type caméra de surveillance » sans précisions techniques concrètes. Monsieur [G] [C] a de son côté présenté à l’audience un système d’alarme anti-intrusion, visuellement similaire à l’objet photographié par le commissaire de justice. Par conséquent, la demande de la SA SEQENS à ce titre sera rejetée.

L’expulsion de Monsieur [G] [C] et de tous occupants de son chef des lieux sera ordonnée, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, la SA SEQENS sera autorisé à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [G] [C].

Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable au présent litige expose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En vertu de l’article L.412-4 du même code, dans sa version applicable au présent litige, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Le droit au respect de la vie privée et familiale, garanti par l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales dont le juge national est garant, implique le droit au respect et à la protection du domicile. Ce droit est fondamental pour garantir à l’individu la jouissance effective des autres droits qui lui sont reconnus.

L’article 1er de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 indique que garantir le droit au logement constitue un devoir de solidarité pour l’ensemble de la nation. L’article 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose de même que le droit au logement est un droit fondamental.

Afin d’apprécier la demande de délais supplémentaires formée, il convient donc de prendre en compte les critères précités posés par les articles L. 412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, et de mettre en balance les droits du demandeur et le droit à la vie privée et à la protection du domicile du défendeur.

En l’espèce, il convient de relever que Monsieur [G] [C] vit dans les lieux depuis près de six ans, et a ainsi des attaches personnelles importantes tant avec le logement que la commune.

Aucune dette locative ni retard de paiement ne sont observables.

Si ce dernier dispose d’un emploi et de ressources stables, il ne dispose pas d’une solution de relogement actuelle. Il y a lieu à ce titre de rappeler la situation immobilière tendue du département et de la région dans les parcs privé et social.

Enfin, il résulte du dossier que Monsieur [B] [Y] a quitté ses fonctions dans l’immeuble de Monsieur [G] [C] en 2022, et qu’un relogement de Madame [N] [H] a eu lieu ou est en cours (tel que cela ressort du courriel de Monsieur [E] [I] en date du 15 septembre 2023). Dès lors, l’éloignement immédiat de Monsieur [G] [C], dont les autres occupants des lieux ne se plaignent pas pour leur part, n’apparaît pas nécessaire pour assurer la sécurité des personnes.

Par conséquent, il sera accordé un délai supplémentaire de six mois à Monsieur [G] [C] pour quitter les lieux.

Ce délai supplémentaire sera conditionné au paiement de l’indemnité d’occupation, afin de concilier ces éléments avec les droits de la bailleresse, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement d’indemnités d’occupation

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

Monsieur [G] [C] occupe désormais les lieux sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre donc dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En tout état de cause, il y a lieu d’observer que le bail litigieux ne contient aucune clause prévoyant la majoration sollicitée des indemnités d’occupation dues en cas de résiliation du bail, de sorte que la SA SEQENS ne saurait prétendre à cette majoration et sera déboutée de cette demande.

Au vu des éléments de fait propres à l’affaire, l’indemnité sera ainsi fixée, non au montant réclamé par la bailleresse en raison de son caractère manifestement excessif, mais au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires.

Il y a donc lieu de débouter la SA SEQENS de sa demande principale en paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer majoré de 25 % et de condamner Monsieur [G] [C] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision et ce à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur la demande reconventionnelle en régularisation de charges

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 créé par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 indique que les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :

1° Soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges ;

2° Soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure.

Conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée, ou encore des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État (décret n°87-713 du 26 août 1987) : elle comprend notamment les dépenses d’électricité, d’eau et de chauffage, ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil précise ainsi que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA SEQENS a produit l’intégralité des décomptes individuels de régularisation de charges de Monsieur [G] [C] depuis l’année 2019. Le mode de calcul de sa quote-part y est indiqué et une note explicative y est jointe.

Il appartient au locataire qui invoque l’inexactitude de la facturation établie à partir du relevé de ses compteurs de démontrer l’existence d’une erreur de relevé, d’un dysfonctionnement des compteurs ou de toute autre anomalie. Monsieur [G] [C] ne produit pas d’éléments en ce sens.

Par conséquent, sa demande de restitution de l’ensemble des provisions sur charges sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de dommages-intérêts

1) Pour trouble de jouissance

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose quant à lui que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…), d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de clause expresse mentionnée au a cidessus, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux (…) ;L’obligation du bailleur d’assurer au preneur la jouissance paisible du logement est une obligation de résultat qui engage sa responsabilité, sauf à démontrer que le trouble empêchant une jouissance paisible trouve son origine dans un cas de force majeure ou une faute du preneur.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à la partie qui sollicite des dommages et intérêts de démontrer l’existence de son préjudice.

Monsieur [G] [C] fait état en premier lieu d’un dysfonctionnement de sa chaudière. Les échanges de courriels à ce sujet avec divers employés et prestataires de la SA SEQENS et l’ordre de service du 15 avril 2024 permettent de fait d’observer que plusieurs interventions sur celle-ci ont eu lieu. Néanmoins, la bailleresse est bien intervenue in fine pour effectuer les réparations nécessaires et il ne ressort pas qu’elles aient été insuffisantes. La prise de rendez-vous a pu être retardée tant en raison de la bailleresse (pas de délai de prévenance) que du locataire (indisponibilité à certains horaires), la preuve d’un retard négligent n’étant pas rapportée. Aucune donnée sur la nature, l’ampleur et la durée du dysfonctionnement de la chaudière n’est produite. Il ne peut donc être tiré de conséquences sur d’éventuelles répercussions sur l’usage du locataire et un préjudice. Dès lors, ce moyen ne saurait prospérer afin d’engager la responsabilité de la société bailleresse.

En second lieu, il est soutenu que la porte du garage serait régulièrement en panne. Monsieur [G] [C] produit des courriels de réclamation, envoyés par lui à la SA SEQENS, utiles à la chronologie des faits mais qui ne sont pas une preuve objective. Ces courriels ne constituent en effet que des déclarations du locataire lui-même. Il verse également des photographies en noir et blanc. Ces photographies, à les supposer probantes en l’absence de certitude sur les lieux visibles, ne permettent que des constatations visuelles et non techniques, insusceptibles de caractériser la nature, l’ampleur ou les causes des désordres. Elles ne sont pas corroborées par d’autres éléments, à l’instar par exemple d’un constat de commissaire de justice.

Par conséquent, la demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance sera rejetée.

2) Pour préjudice moral

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que les responsabilités civiles délictuelle et quasi-délictuelle ne sont engagées qu’en cas de preuve par le demandeur d’un fait générateur consistant dans la commission d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité entre les deux.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à la partie qui sollicite des dommages et intérêts de démontrer l’existence de son préjudice.

En l’espèce, dès lors qu’il est fait droit à la demande principale de la SA SEQENS et que des troubles du voisinage ont été retenus, il ne peut valablement lui être reproché d’avoir agi ou résisté abusivement, ou d’avoir tenus des propos diffamatoires.

L’imputation du tag concernant Monsieur [X] [F] ne fait pas partie des troubles fondant la résiliation du bail, et aucune procédure pénale n’a fait suite à la plainte du gardien ; aucun préjudice n’en résulte donc.

Monsieur [G] [C] produit un certificat médical en date du 17 octobre 2024 qui expose qu’il présente une anxiété importante du fait de la situation conflictuelle avec son bailleur et sa voisine. Néanmoins, en l’absence de faute caractérisée tel que cela vient d’être énoncé, la responsabilité de la SA SEQENS ne peut être retenue.

Par conséquent, la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [G] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [G] [C] sera condamné à verser à la SA SEQENS une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires entreprises.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire. Aucun motif ne justifie de l’écarter au regard de l’espèce.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, public, et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 28 janvier 2019 entre la SA SEQENS et Monsieur [G] [C] relatif aux locaux situés sis [Adresse 5] à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [G] [C] ainsi que tout occupant de son chef, des lieux sis [Adresse 4]

[Adresse 10] ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [C] d’avoir volontairement quitté les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 4121 et suivants du code de procédure civile ;

AUTORISE la SA SEQENS à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [G] [C] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

ACCORDE à Monsieur [G] [C] un délai supplémentaire de six mois pour quitter les lieux en application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [G] [C] au paiement des loyers et des charges dus depuis

l’échéance du mois de novembre 2024 et jusqu’à la résiliation du bail ;

REJETTE la demande d’indemnité d’occupation majorée de la SA SEQENS et CONDAMNE Monsieur [G] [C] à verser à la SA SEQENS une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité de l’indemnité d’occupation à son exacte échéance, Monsieur [G] [C] sera déchu du bénéfice des délais supplémentaires pour quitter les lieux accordés par la présente décision ;

REJETTE la demande de la SA SEQENS de condamnation de Monsieur [G] [C] à retirer la caméra installée sur sa porte sous astreinte de 50 € par jour de retard ;

DÉBOUTE Monsieur [G] [C] de sa demande de restitution des provisions sur charges depuis son entrée dans les lieux ;

DÉBOUTE Monsieur [G] [C] de ses demandes de dommages-intérêts pour trouble de jouissance et préjudice moral ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [G] [C] à verser à la SA SEQENS une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [C] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La greffière La juge