TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Mai 2024

Président : Madame HAK

Greffier : Madame DEGANI

Débats en audience publique le : 22 Février 2024

GROSSE :

Le 03 mai 2024

à M^e ALZIEU-BIAGINI

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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N° RG 24/00884 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4QHE

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [I], [W] [G] épouse [U]

née le 10 Juillet 1939 à [Localité 3], domiciliée : chez Agence Immobilière des Tanneurs – Mandataire, [Adresse 1]

représentée par M^e Pieyre-eloi ALZIEU-BIAGINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [E] [F]

né le 01 Janvier 1969 à [Localité 5] (ALGERIE) (99352), demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 27 janvier 2012, Madame [I] [U] née [G], représentée par son mandataire la SARL AGENCE IMMOBILIERE DES TANNEURS, a donné à bail à Monsieur [E] [F] un appartement à usage d’habitation au 2ème étage du Bâtiment B29 et deux places de parking n° 7 et 45, situés [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 473 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, le 28 juillet 2023, Madame [I] [U] née [G] a fait signifier à Monsieur [E] [F] un commandement de payer la somme de 2.853,64 euros en principal, visant la clause résolutoire.

Par assignation du 19 décembre 2023, Madame [I] [U] née [G] représentée par son mandataire la SARL AGENCE IMMOBILIERE DES TANNEURS, a attrait Monsieur [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef ;condamner Monsieur [E] [F] à lui payer :* la somme provisionnelle de 2.759,28 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au 5 décembre 2023 ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle conforme au bail de 1.063,56 euros, ou à défaut égale au montant des derniers loyers et charges échus, jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Appelée à l’audience du 22 février 2024, l’affaire a été retenue et plaidée.

A cette audience, Madame [I] [U] née [G], représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes telles qu’exposées dans l’acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa dette à un montant de 2.762,93 euros, décompte arrêté au 12 février 2024 et terme du mois de février 2024 inclus. Compte tenu du paiement des derniers loyers courants avant l’audience, elle ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement à Monsieur [F], ni à la suspension des effets de la clause résolutoire mais sous réserve d’une clause irritante en cas de non paiement.

Bien que cité à étude, Monsieur [E] [F] n’a pas comparu et n’a pas été représenté lors de l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 2 mai 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [F] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à Madame [G].

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 27 janvier 2012 contient une clause résolutoire (article IX) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 juillet 2023, pour la somme en principal de 2.853,64 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 septembre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [F] reste devoir, après déduction de frais de relance, la somme de 2.687,28 euros, à la date du 12 février 2024, correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, outre les indemnités d’occupation, terme du mois de février 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [F] qui ne comparait pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. Il sera donc condamné, par provision, au paiement de cette somme.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte versé par la bailleresse, que Monsieur [F] a bien repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Compte tenu du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, de l’accord de la bailleresse pour des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, de l’ancienneté du bail, il sera accordé d’office des délais de paiement à Monsieur [F] suivant les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [G] sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Monsieur [F], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à Madame [G] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés. La demande de majoration de l’indemnité d’occupation ne peut prospérer conformément aux dispositions de l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 selon lequel la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige de condamner Monsieur [F] à payer à Madame [G] une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

De plus, Monsieur [F], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 janvier 2012 entre Madame [I] [U] née [G] représentée par son mandataire la SARL AGENCE IMMOBILIERE DES TANNEURS, et Monsieur [E] [F], portant sur un appartement à usage d’habitation au 2ème étage du Bâtiment B29 et deux places de parking n° 7 et 45, situés [Adresse 6] sont réunies à la date du 28 septembre 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [F] à verser à Madame [I] [U] née [G] représentée par son mandataire la SARL AGENCE IMMOBILIERE DES TANNEURS, à titre provisionnel, la somme de 2.687,28 euros, comptes arrêtés au 12 février 2024, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de février 2024 inclus, en deniers et quittances pour tenir compte des règlements effectués depuis ;

AUTORISONS Monsieur [E] [F] à s’acquitter de la dette par 24 échéances successives et mensuelles de 112 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Monsieur [E] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [I] [U] née [G] représentée par son mandataire la SARL AGENCE IMMOBILIERE DES TANNEURS sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Monsieur [E] [F] sera condamné à verser à Madame [I] [U] née [G] représentée par son mandataire la SARL AGENCE IMMOBILIERE DES TANNEURS, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou son expulsion;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [F] à verser à Madame [I] [U] née [G] représentée par son mandataire la SARL AGENCE IMMOBILIERE DES TANNEURS, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [F] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président