TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

6ème chambre civile

N° RG 25/03195 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MPEP

N° JUGEMENT :

ALC/MD

Copie exécutoire

et copie

délivrées

à :

la SCP PIERROT ET NEEL

M^e Mathilde VILLARD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 31 Juillet 2025

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [I] [U]

né le 15 Janvier 1974 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Mathilde VILLARD, avocat au barreau de GRENOBLE et par M^e Alexandre NAZ, avocat au barreau de LYON

Madame [G] [K]

née le 01 Juin 1972 à [Localité 4] (Portugal) (99), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Mathilde VILLARD, avocat au barreau de GRENOBLE

et par M^e Alexandre NAZ, avocat au barreau de LYON

D’UNE PART

E T :

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [X]

né le 25 Septembre 1953 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Cyril PIERROT de la SCP PIERROT ET NEEL, avocats au barreau de GRENOBLE

Madame [C] [E]

née le 29 Juin 1957 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Cyril PIERROT de la SCP PIERROT ET NEEL, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 22 Juillet 2025, tenue à juge unique par Anne-Laure CHARIGNON, Vice-Présidente, assistée de Magali DEMATTEI, greffier, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 31 Juillet 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 7 octobre 2024 reçu par Maître [W], Notaire des vendeurs, avec le concours de Maitre [T] Notaire des acquéreurs, les parties ont signé une promesse unilatérale de vente par laquelle Monsieur [I] [U] et Madame [G] [K] épouse [U] ont promis de vendre à Monsieur [P] [X] et Madame [C] [E] épouse [X] une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 9] avec cour et jardin attenant, au prix de 450 000 €.

Cette promesse était signée sous les conditions suspensives de l’obtention d’une autorisation administrative de changement d’usage du bien et de la cession par les consorts [X] de deux biens immobiliers.

Les époux [X] ont versé la somme de 500 € entre les mains du notaire à titre de provision à valoir sur les frais de la vente.

Cette promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 7 avril 2025, à 16h.

Par courrier recommandé du 18 mars 2025, les époux [X] ont notifié les époux [U] de leur volonté d’exercer leur faculté de rétractation.

Par requête présentée le 27 mai 2025, Monsieur [I] [U] et Madame [G] [K] ont sollicité l’autorisation d’assigner à jour fixe Monsieur [P] [X] et Madame [C] [E].

Par ordonnance du 3 juin 2025, la 1ère vice-présidente du tribunal judiciaire de Grenoble a autorisé la délivrance de l’assignation avant le 10 juin 2025 et fixé un calendrier pour l’échange des conclusions et une audience le 22 juillet 2025.

A cette audience, Monsieur [I] [U] et Madame [G] [K] représentés par leur conseil sollicitent le bénéfice de leurs conclusions N°2 auxquelles il est fait expressément référence. Ils demandent au tribunal de :

— Constater que la vente litigieuse du bien sis [Adresse 1] à [Localité 8] est parfaite,

— Condamner Monsieur et Madame [X] à réitérer l’acte authentique de vente dans les conditions énoncées dans l’acte notarié du 7 octobre 2024 dans le délai d’un mois suivant la signification du jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai,

— Dire que passé ce délai, le jugement vaudra vente,

— Ordonner la publication au service de la publicité foncière à l’initiative de la partie la pus diligente et aux frais des époux [X],

— Condamner les mêmes, dès la régularisation de l’acte de vente et au plus tard à l’expiration du délai d’un mois précité, à payer le prix de vente de 450 000 euros net vendeur sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard,

— Condamner les époux [X] à leur payer les sommes de :

2 093€ par mois à compter du 7 avril 2025 jusqu’à la régularisation de l’acte authentique de vente au titre de leur préjudice locatif,8 151,20 euros au titre de leur préjudice financier,3 000€ au titre de leur préjudice moral,5 000 euros avec solidarité au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens avec distraction au profit de la SELARL CONCORDE AVOCATS,- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

Au soutien de leur demande de voir constater que la vente est parfaite, Monsieur [U] et Madame [K] font notamment valoir, au visa des articles 1103, 1221, 1224 du code civile, que :

— la levée d’option, qui peut être tacite ou verbale, est intervenue par la vente des deux biens immobiliers des acquéreurs et par l’obtention d’un arrêté de changement de destination le 17 février 2025,

— les acquéreurs ont tacitement levé l’option en stockant des meubles à l’intérieur de la maison dès le mois de novembre 2024, et ils ont confirmé verbalement la levée de l’option lors d’un rendez-vous chez leur notaire le 12 mars 2025 en présence de l’agent immobilier qui en atteste, et encore par sms du même jour adressé à cet agent,

— leur notaire Maître [T] a confirmé la levée de l’option par courrier du 20 mars 2025,

— la rétractation des époux [X] est intervenue hors délai dès lors que la promesse de vente leur a été notifiée par lettre recommandée électronique présentée le 7 octobre 2024, peu important que les bénéficiaires de la promesse n’en aient pas accusé réception,

— la promesse de vente n’est pas caduque dès lors que les époux [X] ne démontrent pas avoir sollicité une autorisation en vue du changement de destination du bien et surtout, que celle-ci a été donnée par arrêté du 17 février 2025,

Au soutien de leurs demandes de dommages et intérêts, et au visa

des articles 1217 et 1231-1 du code civil, les demandeurs estiment subir un préjudice financier car l’argent de la vente devaient permettre de solder un crédit alors qu’ils ont dû solliciter un report de prêt de 12 mois qui génèrera des intérêts supplémentaires à hauteur de 8 151,20 euros, outre un préjudice locatif du fait de l’immobilisation de leur bien qu’ils n’ont pu mettre en location et qu’ils évaluent à 2 093€ par mois et un préjudice moral. Ils demandent enfin l’octroi de dommages et intérêts en raison de la résistance abusive dont ont fait preuve les époux [X].

Monsieur [P] [X] et Madame [C] [E] représentés par leur conseil sollicitent le bénéfice de leurs conclusions récapitulatives en réponse auxquelles il est fait expressément référence. Ils demandent au tribunal de :

— Débouter Monsieur [U] et Madame [K] de l’intégralité de leurs demandes,

— Reconventionnellement, Dire que Maître [W] devra leur restituer la somme de 500€ versées lors de la promesse de vente dans le délai d’un mois à compter de la notification au Notaire par lettre recommandée du jugement à intervenir,

— Condamner in solidum Monsieur [U] et Mme [K] à leur verser les sommes de :

5 000 € de dommages et intérêts pour procédure dilatoire et abusive5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens – Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de leur demande de débouté, ils font notamment valoir que :

— au visa de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, ils ont usé de leur faculté de rétractation,

— au visa de l’article 1369-8 du code civil et des articles L 100 et suivants du code des postes et télécommunications électroniques, ils n’ont jamais reçu le courrier recommandé électronique du 7 octobre 2024 leur notifiant la promesse de vente de sorte que le délai de rétractation de 10 jours n’a pas couru,

— la notification de la promesse de vente est irrégulière en ce qu’ils n’ont jamais consenti à une telle notification et en ce que la preuve de la remise effective de la notification n’est pas rapportée,

— l’action en réitération forcée est subordonnée à la formation parfaite de l’avant contrat alors qu’en l’espèce la rétractation régulièrement exercée a empêché cette formation,

— la promesse était unilatérale et les concluants confirment qu’ils n’ont pas l’intention d’en demander la réalisation,

— la condition suspensive liée à l’autorisation administrative de changement de destination du bien n’a pas été obtenue et la promesse est devenue caduque le 7 avril 2025 à 16h.

Ils concluent au rejet de la demande indemnitaire adverse aux motifs que les vendeurs ont retrouvé la libre disposition de leur bien du fait de la rétractation des concluants et qu’ils ne démontrent pas la réalité du préjudice financier qu’ils allèguent, ni l’existence d’un préjudice moral.

Les époux [X] sollicitent enfin l’indemnisation de leur préjudice financier et du préjudice subi en raison du caractère abusif et dilatoire du recours.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. La faculté de résiliation

Selon l’article L 271-1 du code de l’urbanisme, Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n’est pas précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours.

Les actes mentionnés au présent article indiquent, de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d’exercice du droit de rétractation ou de réflexion.

Aux termes de L 100 I du code des postes et télécommunications, L’envoi recommandé électronique est équivalent à l’envoi par lettre recommandée, dès lors qu’il satisfait aux exigences de l’article 44 du règlement (UE) n° 910/2014 du Parlement européen et du Conseil du 23 juillet 2014 sur l’identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques au sein du marché intérieur et abrogeant la directive 1999/93/CE.

Dans le cas où le destinataire n’est pas un professionnel, celui-ci doit avoir exprimé à l’expéditeur son consentement à recevoir des envois recommandés électroniques.

Il n’est pas contesté que l’acte de promesse unilatérale de vente est soumis à la faculté de rétractation prévu à cet article.

Il n’est pas contesté que la promesse de vente est soumise à la faculté de rétractation visée par le premier texte.

En l’espèce, les demandeurs apportent la preuve de ce que la promesse unilatérale de vente a été notifiée aux époux [X].

En effet, il résulte des mentions de l’acte notarié (pages 39 et 40) que les bénéficiaires ont donné expressément leur consentement à la notification de la promesse par lettre recommandée électronique via le système utilisé par le Notaire, aux deux adresses stipulées en page 40, et que deux lettres recommandées ont été adressées par voie électronique, l’une à M. [X], l’autre à Madame [X], respectivement le 7 octobre 2024 à 17h24 et le 7 octobre 2024 à 17h22 par Maître [W], Notaire des époux [U]. Cet envoi était accompagné d’un courriel indiquant de manière lisible et compréhensible les informations nécessaires pour exercer la faculté de rétractation.

Aucun des deux envois par mail n’a été ouvert par les destinataires.

Les époux [X] ayant consentis à l’utilisation du recommandé électronique par le Notaire rédacteur de l’acte, ils sont particulièrement mal fondés à prétendre ne pas avoir reçu la notification de la promesse de vente ou à contester le procédé utilisé.

Afin de permettre au délai de rétractation de courir et de ne pas laisser le point de départ du délai dépendre exclusivement de la volonté du destinataire, il y a lieu de dire que le délai de rétractation a commencé à courir à compter du lendemain de la présentation de la lettre recommandée électronique soit le 8 octobre 2024, de sorte que le délai pour se rétracter a expiré le 18 octobre 2024 à minuit.

Les époux [X] ne sont donc pas fondés à soutenir que le délai de rétractation n’a pas couru.

2. La preuve de la levée d’option

L’article 1124 alinéa 1er du code civil dispose que La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

En l’espèce, par acte notarié du 7 octobre 2024, Monsieur [U] et Madame [K], promettants, se sont engagés à vendre leur bien moyennant un prix déterminé à Monsieur [X] et Madame [E], bénéficiaires, alors que ces derniers n’ont pas consentis à la vente et qu’ils se sont seulement engagés à respecter un délai pour opter et à accomplir certains actes pour lever les conditions suspensives.

Aucune indemnité d’immobilisation n’a été convenue, une clause insérée à l’acte stipulant en page 10 que « Le promettant dispense expressément le bénéficiaire de verser une indemnité d’immobilisation ».

La durée de validité de la promesse de vente a été fixée à 6 mois, expirant le 7 avril 2025. En l’absence d’indication particulière dans la promesse, le délai d’option pouvait être levé jusqu’au terme de la promesse soit le 7 avril 2025. Au-delà, la promesse est caduque si les bénéficiaires n’ont pas levé l’option.

Il est constant que l’acte litigieux est une promesse unilatérale de vente, et non une promesse synallagmatique, et que les promettants ont consenti irrévocablement à la vente sans contrepartie à la charge des bénéficiaires, qui sont dispensés de verser toute indemnité d’immobilisation.

Le droit d’opter constitue l’élément essentiel de la promesse unilatérale de sorte que jusqu’au 7 avril 2025, Monsieur [X] et Madame [E] étaient libres de renoncer à l’option sans qu’aucune contrepartie ne soit due aux promettants.

Or, par courrier du 18 mars « 2035 » (en réalité 2025) dont la réception par les promettants n’est pas contestée, Monsieur [X] et Madame [E] ont manifesté leur intention non équivoque de ne pas lever l’option, même s’ils ont mentionné à tort vouloir user de leur « faculté de rétractation ».

Pour soutenir que la vente est parfaite, Monsieur [U] et Madame [K] affirment que les bénéficiaires avaient levé l’option avant de rétracter leur consentement.

La levée d’option peut être tacite, comme le précise l’acte de promesse de vente en page 6, et, n’étant soumise à aucune condition de forme particulière, elle peut s’induire des circonstances de la cause.

Il incombe cependant aux demandeurs de rapporter la preuve d’une intention non équivoque des bénéficiaires de se porter acquéreurs.

Monsieur [U] et Madame [K] font d’abord valoir que la levée d’option est intervenue par la levée des deux conditions suspensives de la promesse de vente : la vente des biens immobiliers appartenant aux consorts [X]/[N] en janvier 2025 et l’obtention par arrêté du 17 février 2025 de l’autorisation administrative de changement de destination du bien.

Ce faisant, ils opèrent une confusion entre la réalisation des conditions suspensives et la levée de l’option de la promesse unilatérale, qui sont sans incidence l’une sur l’autre. En effet, l’option des bénéficiaires à consentir ou à ne pas consentir à l’acquisition du bien continue de leur bénéficier même après la réalisation des conditions suspensives.

Monsieur [U] et Madame [K] font ensuite valoir que les époux [X] ont tacitement levé l’option en stockant des meubles à l’intérieur de la maison dès le mois de novembre 2024, en confirmant verbalement la levée de l’option lors d’un rendez-vous chez leur notaire le 12 mars 2025 en présence de l’agent immobilier qui en atteste, encore en adressant un sms le même jour à l’agent immobilier, et enfin car leur notaire Maître [T] a confirmé la levée de l’option par courrier du 20 mars 2025.

Il convient de relever que le courrier de Maître [T] est postérieur à l’envoi par les bénéficiaires du courrier du 18 mars 2025 manifestant leur volonté contraire de ne pas acquérir le bien, et il ne peut donc pas valoir levée d’option par ses clients. Au surplus, ce courrier ne comporte aucune mention selon laquelle les époux [X] auraient antérieurement donné leur consentement à la vente, puisqu’il ne fait état que de la réalisation des conditions suspensives, dont il a été vu ci-avant qu’elle est indépendante de la faculté d’option.

De même, le sms adressé le 12 mars 2025 par Mme [X] n’est pas suffisamment circonstancié pour valoir manifestation de l’intention des deux bénéficiaires d’acquérir, et il comporte en outre un aléa, car son auteure fait état d’une somme de 12 000€ ou 13 000€ manquante.

L’attestation de l’agent immobilier Madame [Z] indiquant que les époux [X] ont déménagé en novembre 2024 une partie de leurs affaires afin d’anticiper leur déménagement dans la maison des époux [U] ne peut valoir levée de l’option puisque cet acte est antérieur au jeu des conditions suspensives, lesquelles se sont réalisées en janvier 2025 s’agissant de la vente des biens appartenant aux époux [X] et le 17 février 2025 pour l’obtention de l’arrêté de changement de destination.

Cette attestation, qui mentionne également que lors d’un rendez-vous chez Maître [T] en date du 12 mars 2025, les époux [X] auraient confirmé verbalement leur levée d’option ne suffit pas à caractériser l’intention d’acquérir dès lors que cette intention n’est pas attestée par Maître [T], notaire des bénéficiaires, et que ce dernier n’en a jamais fait part, ni aux époux [U] ni à leur notaire antérieurement à la réception de la lettre de renonciation à acquérir du 18 mars 2025.

Enfin la présence dans le garage de la maison des époux [U] de quelques cartons contentant des affaires appartenant aux époux [X], constatée par procès-verbal d’huissier du 3 avril 2025 n’est pas suffisante pour considérer que les époux [X] avaient levé tacitement l’option d’achat compte tenu de la manifestation claire de leur intention de ne pas acquérir par courrier du 18 mars 2025.

Dans ces conditions, Monsieur [U] et Madame [K] échouent à apporter la preuve de la levée d’option tacite par Monsieur [X] et Madame [E]. La vente n’est pas intervenue et les demandeurs ne sont pas fondés à solliciter sa réitération forcée.

3. Sur les demandes réciproques de dommages et intérêts

S’agissant du préjudice de perte locative et du préjudice financier :

Conformément aux stipulations de la promesse unilatérale de vente, Monsieur [X] et Madame [E] étaient libres de ne pas consentir à la vente. Ils ne peuvent pas prétendre avoir subi un préjudice du fait des stipulations du contrat alors que la promesse a été négociée en présence du notaire de chacune des partie et qu’une clause contractuelle dispensait expressément les bénéficiaires de toute indemnité d’immobilisation.

Les époux [U] ont en outre retrouvé la pleine disposition de leur bien depuis le 7 avril 2025 et ils ne sauraient dès lors invoquer un préjudice locatif.

La résistance abusive des défendeurs n’est donc pas démontrée.

Les époux [U] ne soutiennent pas dans le cadre de cette instance que leurs cocontractants auraient commis une faute distincte du seul fait de ne pas lever l’option d’achat dès lors que leurs demandes ne concernent que la réitération de la vente.

Il leur appartiendra le cas échéant de solliciter une indemnisation de leur préjudice comme le prévoient les stipulations de la promesse de vente relatives à la carence fautive du bénéficiaire (pages 7 et 8).

En l’état, la demande de dommages et intérêts de Monsieur [U] et de Madame [K] sera rejetée.

S’agissant des préjudices invoquées par les époux [X] :

Monsieur [X] et Madame [E] ne démontrent pas en quoi le droit d’agir en justice des époux [U] aurait dégénéré en faute ni le préjudice qui en serait résulté, alors qu’ils ont bénéficié d’un engagement unilatéral sans contrepartie, qu’ils ont laissé penser aux vendeurs qu’ils étaient intéressés par l’achat de leur maison et qu’ils ont attendu 15 jours avant l’expiration de la durée de validité de la promesse pour manifester leur volonté de ne pas acquérir le bien.

4. Sur la demande reconventionnelle de restitution de la somme de 500 euros

Le versement par les époux [X] d’une provision de 500 euros à valoir sur les frais de vente entre les mains du notaire des promettants, Maître [W] n’est pas contesté.

Maître [W] n’étant pas partie à la procédure, la demande de restitution dirigée contre les époux [U] est irrecevable.

Succombant partiellement, chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

Aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Monsieur [I] [U] et Madame [G] [K] de leurs demandes ;

DIT irrecevable la demande de Monsieur [P] [X] et Madame [C] [E] en restitution de la somme de 500 euros ;

DÉBOUTE Monsieur [P] [X] et Madame [C] [E] de leurs autres demandes ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

LE GREFFIER LA JUGE