4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° : N° RG 25/01375 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MSLK

AFFAIRE : Etablissement public ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL – OPH DE LA REGION GRENOBLOISE C/ [X], [X]

Le : 11 Décembre 2025

Copie exécutoire

à :

la SELARL ESTELLE SANTONI

Copie certifiée conforme à :

Monsieur [D] [X]

Madame [R] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 11 DECEMBRE 2025

Par M^me Célia GAUBERT-PICHON, Vice-présidente des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de M^me Ouarda KALAI, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Etablissement public ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL – OPH DE LA REGION GRENOBLOISE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Estelle SANTONI de la SELARL ESTELLE SANTONI, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [D] [X]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [R] [X]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 14 Octobre 2025 tenue par M^me Célia GAUBERT-PICHON, Vice-Présidente des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me Ouarda KALAI, Greffier ;

Après avoir entendu les parties, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 11 Décembre 2025, date à laquelle Nous, M^me Célia GAUBERT-PICHON,Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DES FAITS :

Par acte sous seing privé du 20 janvier 2023, l’établissement ACTIS a consenti un bail d’habitation à Monsieur [D] [X] et Madame [R] [X] sur un appartement situé au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 476,06 euros hors charges et 706.16 euros avec charges.

Par acte de commissaire de justice du 17 février 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3.624,53 euros, arrêtée au 31 janvier 2025, au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du même jour, le bailleur a adressé à ses locataires un commandement de justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur et Madame [X] le 31 janvier 2025.

Par assignation du 4 août 2025, l’établissement ACTIS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble en référé pour assigner Monsieur et Madame [X] aux fins de voir :

Constater le jeu de la clause résolutoire contenue dans le bail et reproduite dans le commandement de payer, Prononcer de ce fait la résiliation de plein droit du bail du 20.01.2023,Ordonner l’expulsion immédiate et SANS DELAI des requis ainsi que celle de tous occupants de leur chef conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-04762 du 06 juillet 1989 et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.Les condamner SOLIDAIREMENT en outre :

A payer à titre de provision la somme de 3 333,81 euros représentant les loyers impayés arrêtés au 09/07/2025 en vertu de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 augmenté des intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1155 du Code civil.A verser en outre, à compter de la résiliation du bail, et jusqu’au jour de leur départ effectif des lieux loués, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, augmenté des charges au visa de l’article 1760 du Code civil et augmenté des intérêts de droit à compter de chaque terme de loyer (article 1153-1 du Code civil).Et subsidiairement en cas d’octroi d’un moratoire, conditionner sans exception, la suspension des effets de la clause résolutoire au paiement intégral des loyers et charges courants.Au paiement des frais et dépens de la présente Instance (article 696 du Code de procédure civile).Condamner en outre à payer au demandeur, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, une somme d’un montant de 400.00 euros.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 août 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Monsieur [D] [X] s’est présenté au rendez-vous de l’UDAF et une proposition de délais de paiement pour apurer la dette a été formulée par le locataire.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

L’audience a été fixée au 14 octobre 2025.

L’établissement ACTIS était représenté par son conseil. La dette a été actualisée à 4.252,66€ au 30 septembre 2025. Le bailleur s’est opposé aux délais de paiement.

Monsieur [D] [X] était présent à l’audience. Il a expliqué avoir tenté de payer son loyer de septembre mais a rencontré des problèmes techniques. Il a exprimé le souhait d’avoir un logement moins onéreux. Monsieur [X] a proposé d’apurer sa dette avec un paiement échelonné, pour un loyer avec charges de 712€ ; il verserait 100 euros supplémentaires par mois. Monsieur [X] a précisé que lui et son épouse étaient au chômage et percevaient 1060€ par mois chacun.

Madame [R] [X] n’a pas comparu à l’audience, ni ne s’est fait représenter.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Une note en délibéré a été autorisée, dans les quinze jours suivants l’audience, afin de permettre au bailleur de fournir un décompte actualisé pour constater le paiement par le locataire du loyer de septembre majoré de 100 euros.

Une note en délibéré a été adressée par l’établissement ACTIS le 28 octobre 2025. Un décompte actualise la dette à 3540,66 euros, arrêtée au 15 octobre 2025, frais à déduire.

MOTIVATION :

L’article 474 du code de procédure civile dispose qu’en cas de pluralité de défendeurs, si l’un ne comparait pas l’ordonnance sera réputée contradictoire à l’égard de tous.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement ACTIS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 17 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3.624,53 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 avril 2025.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et aux versements qui ont été adressés au bailleur valant reprise du paiement des loyers, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort du décompte non contesté du bailleur qu’à la date du 15 octobre 2025, Monsieur et Madame [X] devaient la somme de 3.074,09 euros, soustraction faite des frais divers.

Monsieur [D] et Madame [R] [X] seront donc condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [D] et Madame [R] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due égale au montant du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ACTIS ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [D] et Madame [R] [X], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande du bailleur fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 20 janvier 2023 entre l’établissement ACTIS, d’une part, et Monsieur [D] [X] et Madame [R] [X], d’autre part, concernant un appartement situé au [Adresse 1] à [Localité 4], est résilié depuis le 18 avril 2025,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [D] [X] et Madame [R] [X] à payer à l’établissement ACTIS la somme de 3.074,09 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 15 octobre 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISONS Monsieur [D] [X] et Madame [R] [X] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 30 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [D] [X] et Madame [R] [X],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

Le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 18 avril 2025,Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,Le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [D] [X] et Madame [R] [X] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles l. 433-1 et l. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Monsieur [D] [X] et Madame [R] [X] seront condamnés solidairement à verser à l’établissement ACTIS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

REJETONS la demande d’ACTIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [D] et Madame [R] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 février 2025 et celui de l’assignation du 4 août 2025.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 11 DECEMBRE 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Ouarda KALAI Célia GAUBERT-PICHON