TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

4ème chambre civile

N° RG 24/04905 – N° Portalis DBYH-W-B7I-L7A7

NC/BM

Copie exécutoire

et copie délivrées

le :

à :

la SCP LSC AVOCATS

M^e Déborah PERCONTE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

ORDONNANCE JURIDICTIONNELLE

du 18 Novembre 2025

RENVOI M. E.E. le 8 Janvier 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. VACANCEOLE immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CHAMBERY sous le numéro 519.796.429, dont le siège social est sis [Adresse 13]

représentée par M^e Déborah PERCONTE, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DEFENDEURS

Monsieur [I] [R]

né le 24 Juillet 1989 à [Localité 4] (38), demeurant domicilié [Adresse 6]

représenté par Maître Cédric LENUZZA de la SCP LSC AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

Monsieur [X] [R]

né le 15 Décembre 1956 à [Localité 2] (38), demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Cédric LENUZZA de la SCP LSC AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience d’incident du 14 Octobre 2025 Nous, Nathalie CLUZEL, Vice-Présidente, assistée de Béatrice MATYSIAK, Greffière,

Après avoir entendu les avocats en leurs explications, nous avons renvoyé le prononcé de la décision au 18 Novembre 2025, date à laquelle nous avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous signature privée du 30 septembre 2013, la société par action simplifiée Vacancéole (ci-après dénommée la « SAS Vacancéole ») a conclu avec Monsieur [G] [U] et Madame [H] [V] un bail commercial portant sur l’appartement n°48 situé au sein de la [Adresse 14] [Adresse 11] pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 16 septembre 2013.

Par jugement d’adjudication du 24 octobre 2017, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Grenoble a notamment déclaré Monsieur [I] [R] et Madame [S] [K], épouse de Monsieur [X] [R], adjudicataires de l’immeuble situé [Adresse 1] dans l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 9] » sur la commune [Adresse 8] à concurrence de 50% chacun.

Par exploit d’huissier de justice du 31 janvier 2022 délivré à personne, Monsieur [I] [R] et Monsieur [X] [R] ont fait signifier un commandement de payer avec rappel de la clause résolutoire à la SAS Vacancéole d’un montant de 491,93 euros hors frais arrêté au 27 janvier 2022.

Par exploit d’huissier de justice du 04 mars 2022 délivré à personne, Monsieur [I] [R] et Monsieur [X] [R] ont fait signifier à la SAS Vacancéole un congé avec offre d’indemnité d’éviction pour le 15 septembre 2022.

La SAS Vacancéole s’est maintenue dans les lieux.

Par exploit de commissaire de justice du 04 janvier 2023 délivré à personne, Monsieur [I] [R] et Monsieur [X] [R] ont fait signifier à la SAS Vacancéole un commandement de payer d’un montant de 599,64€ hors frais arrêté au 28 décembre 2022.

Suivant acte de commissaire de justice du 02 septembre 2024, la SAS Vacancéole a fait assigner Monsieur [I] [R] et Monsieur [X] [R] devant le tribunal judiciaire de Grenoble afin de :

A titre principal,

— annuler le congé,

— condamner Messieurs [R] à payer à la société Vacancéole la somme de 2.000€ au titre du préjudice subi,

Subsidiairement,

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 27.265,71€,

— condamner Messieurs [R] à payer à la société Vacancéole l’indemnité d’éviction,

— condamner Messieurs [R] à payer à la société Vacancéole la somme de 27.265,71€ en règlement de l’indemnité d’éviction,

En toutes hypothèses,

— débouter Messieurs [R] de toutes leurs demandes,

— condamner Messieurs [R] à payer à la société Vacancéole la somme de 2.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Messieurs [R] aux entiers dépens.

Par exploit de commissaire de justice du 29 janvier 2025 délivré à personne, monsieur [I] [R] et monsieur [X] [R] ont mis en demeure la SAS Vacancéole de leur régler la somme de 1.633,01€ dans un délai d’un mois à compter du présent acte.

Par exploit de commissaire de justice du 29 avril 2025 délivré à personne, monsieur [I] [R] et monsieur [X] [R] ont mis en demeure la SAS Vacancéole de leur régler la somme de 140,07€ dans un délai d’un mois à compter du présent acte.

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 13 octobre 2025, et auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SAS Vacancéole sollicite de :

Principalement :

— annuler les mises en demeure du 29 janvier 2025 et du 29 avril 2025,

— condamner Messieurs [R] à payer à la société VACANCÉOLE la somme provisionnelle de 2.000 € au titre du préjudice subi à partir du 29 janvier 2025 arrêté au 31.12.2025.

Subsidiairement :

— fixer provisoirement le montant de l’indemnité d’éviction a la somme de de 27.265,71 euros,

— condamner Messieurs [R] à payer à la société VACANCÉOLE l’indemnité d’éviction,

— condamner Messieurs [R] à payer à la société VACANCÉOLE la somme de 27.265,71 euros en provision règlement de l’indemnité d’éviction,

— désigner tel expert avec pour mission de fixer le montant de l’indemnité d’éviction,

— mettre les frais d’expertise a la charge des bailleurs,

En toutes hypothèses :

— débouter Messieurs [R] de toutes leurs demandes,

— condamner Messieurs [R] à payer la société VACANCÉOLE la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Messieurs [R] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle indique que l’indemnité d’éviction se compose d’une indemnité principale et d’indemnités accessoires et qu’il appartient au preneur de fixer le montant de son préjudice. De ce fait, elle précise être fondée à solliciter la condamnation des défendeurs à lui verser une provision de 19.950,71 € à titre d’indemnité d’éviction principale, ainsi qu’une somme complémentaire de 7.315€ au titre de l’indemnité accessoire, soit un total de 27.265,71 €. Par ailleurs, elle fait état, sur le fondement des articles L145-17 et L145-28 du code de commerce, du fait que le congé délivré le 04 mars 2022 par les défendeurs a mis fin au bail et que les mises en demeure délivrées postérieurement sont sans effet sur la relation contractuelle déjà terminée. Plus encore, elle expose que si les défendeurs soutiennent, dans leurs conclusions au fond que le congé délivré est valide, elle se trouve alors en droit de solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction. Enfin, elle fait état que les mises en demeure délivrées postérieurement au congé sont entachées de nullité et sollicite une mesure d’expertise judiciaire afin de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction.

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 20 août 2025, et auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, Messieurs [I] [R] et [X] [R] sollicitent de :

— débouter la Société VACANCÉOLE de l’ensemble de ses prétentions,

— condamner la Société VACANCÉOLE à verser à Messieurs [I] et [X] [R] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Société VACANCÉOLE, aux entiers frais et dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils indiquent que la demanderesse sollicite l’annulation des mises en demeure délivrées sans justifier d’un quelconque fondement juridique, ni d’éléments de fait, ce qui doit conduire à ce qu’elle soit déboutée de sa demande et ce d’autant plus qu’elles ont été réglées sans contestation. Plus encore, ils précisent avoir agi sur le fondement de l’article L145-17 du code de commerce. Par ailleurs, ils soutiennent, sur le fondement des articles L145-17 et L145-28 du code de commerce, que la société demanderesse a unilatéralement et arbitrairement décidé de réduire le loyer de 30% ce qui a justifié la signification de deux commandements de payer des 31 janvier 2022 et 04 janvier 2023 que la SAS Vacancéole a successivement payés. En outre, ils expliquent que la société demanderesse n’a exécuté son obligation de paiement du loyer que suite à l’envoi de mises en demeure ce qui constitue des manquements graves et répétés et justifie le refus de renouvellement du bail et l’absence de paiement d’une quelconque indemnité. A titre subsidiaires, ils indiquent que si la SAS Vacancéole sollicite le versement d’une indemnité d’éviction provisionnelle, ils soulignent que cette dernière ne verse aucune pièce au soutien de sa demande. Enfin, s’agissant de la demande d’expertise judiciaire, ils précisent que le juge de la mise en état ne peut faire droit à une telle demande.

L’affaire a été fixée à l’audience d’incident du 14 octobre 2025 et mise en délibéré au 18 novembre 2025 par mise à disposition.

MOTIVATION :

En application de l’article 789 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur au 1er septembre 2024, « le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement. »

Sur la demande d’annulation des mises en demeure

Conformément à l’article 73 du code de procédure civile, « constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours. »

L’article 114 du même code prévoit qu'« aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. »

En outre, l’article 117 du même code dispose que « constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

Le défaut de capacité d’ester en justice ;

Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice. »

Enfin, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, il est constant que la SAS Vacancéole et messieurs [I] et [X] [R] sont liés par un contrat de bail commercial portant sur l’appartement n°48 situé au sein de la [Adresse 14] [Adresse 10] [Localité 12] [Adresse 3] [Localité 7] pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 16 septembre 2013 (pièce 2 des défendeurs).

Il est également constant que les 29 janvier et 29 avril 2025, messieurs [I] et [X] [R] ont, par exploit de commissaire de justice, mis en demeure la SAS Vacancéole de régler les sommes de 1.633,01€ et de 140,07€ (pièce 5 et 7 des défendeurs).

Si la SAS Vacancéole sollicite la nullité des mises en demeure signifiées sur le fondement de l’article 649 du code de procédure, il apparait toutefois que cette dernière ne fait état d’aucune irrégularité de fond affectant la validité des mises en demeure signifiées, ni d’un quelconque vice de forme et grief.

De surcroît, le moyen tiré de la délivrance d’un congé antérieurement, même avec offre d’indemnité d’éviction, est inopérant dès lors qu’il incombe au locataire de continuer à remplir son obligation de paiement des loyers et charges tant qu’il n’a pas quitté les lieux, tout manquement pouvant donc donner lieu à mise en demeure ou commandement de payer.

Ainsi, la SAS Vacancéole sera-t-elle déboutée de sa demande tendant à l’annulation des mises en demeure du 29 janvier et 29 avril 2025.

De la même manière, il convient de la débouter de sa demande tendant à l’indemnisation d’un préjudice résultant de ces mises en demeure, ce dont elle ne justifie pas.

Sur la demande provisionnelle au titre de l’indemnité d’éviction

L’article L145-17 du code de commerce dispose que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. […] »

Par ailleurs, l’article L145-28 du même code prévoit que « aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d’une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal judiciaire statuant au vu d’une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d’Etat, en application de l’article L. 145-56. »

En l’espèce, si la SAS Vacancéole sollicite la condamnation de messieurs [I] et [X] [R] à lui verser la somme provisionnelle de 27 265,71€ à titre d’indemnité d’éviction, il apparaît toutefois que, conformément à l’article 789 3° du code de procédure civile, l’obligation est sérieusement contestable dans la mesure où messieurs [I] [L] et [X] [L] indiquent que l’absence réitérée de paiement des loyers dus par la SAS Vacancéole constitue un motif grave et légitime justifiant l’absence de renouvellement du bail, ainsi que le versement d’une quelconque indemnité.

Au surplus doit-il être constaté que le montant provisionnel sollicité, qui correspond à l’entièreté de la somme demandée dans l’assignation, n’est aucunement justifiée par des pièces relatives à la valeur d’un fonds et à tout le moins par la production d’un décompte démontrant le niveau de rentabilité du bien.

Dès lors, il convient de renvoyer les parties devant la formation de jugement appelée à statuer sur le fond, seule compétente pour apprécier si le manquement de la preneuse à ses obligations de paiement constitue un motif suffisamment grave et légitime justifiant l’absence de renouvellement du bail et d’une indemnité d’éviction.

La SAS Vacancéole sera donc déboutée de sa demande tendant à la condamnation de messieurs [I] [R] et [X] [R] à lui verser la somme provisionnelle de 27 265,71€ à titre d’indemnité d’éviction.

Sur la demande d’expertise

En l’espèce, la SAS Vacancéole sollicite que soit ordonnée une mesure d’expertise judiciaire à la charge des défendeurs, au motif que les bailleurs contestent le montant de l’indemnité d’éviction.

Si le principe de l’indemnité d’éviction n’a pas été discuté initialement par le bailleur au moment de la délivrance du congé sans qu’elle ne soit encore déterminée, il apparait néanmoins prématuré d’ordonner une mesure d’expertise dès lors que messieurs [I] [R] et [X] [R] soutiennent qu’il existe désormais un motif grave et légitime, à savoir des impayés, justifiant la résiliation du bail sans versement d’une quelconque indemnité à l’égard de la SAS Vacancéole (pièces 5 et 6 des défendeurs).

Partant, l’appréciation de la légitimité de l’indemnité d’éviction ou de sa déchéance relevant du juge du fond, il apparaît prématuré d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire visant à chiffrer une indemnité qui pourrait être écartée.

Sur les demandes accessoires

Les dépens et frais irrépétibles suivront le sort de l’instance au fond.

PAR CES MOTIFS

Nous, Nathalie CLUZEL, Juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, susceptible d’appel,

DÉBOUTONS la SAS Vacancéole de sa demande tendant à l’annulation des mises en demeure des 29 janvier 2025 et 29 avril 2025 ;

DÉBOUTONS la SAS Vacancéole de sa demande tendant à la condamnation de monsieur [I] [R] et de monsieur [X] [R] à lui verser la somme provisionnelle de 2.000 € au titre du préjudice subi à partir du 29 janvier 2025 arrêté au 31 décembre 2025;

DÉBOUTONS la SAS Vacancéole de sa demande tendant à la condamnation de monsieur [I] [R] et de monsieur [X] [R] à lui verser la somme provisionnelle de 27.265,71€ à titre d’indemnité d’éviction ;

DÉBOUTONS la SAS Vacancéole de sa demande d’expertise judiciaire;

RENVOYONS l’affaire et les parties à l’audience de mise en état du 08 janvier 2026, date pour laquelle il fait injonction de conclure à la demanderesse ;

RÉSERVONS les dépens et frais irrépétibles qui suivront le sort de l’instance au fond ;

PRONONCÉE publiquement par mise à disposition de l’ordonnance au Greffe du Tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues par l’article 450 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIERE LA JUGE DE LA MISE EN ETAT

Béatrice MATYSIAK Nathalie CLUZEL