4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° RG 25/01135 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MP2W

AFFAIRE : Etablissement public ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL – OPH DE LA REGION GRENOBLOISE C/ [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 27 NOVEMBRE 2025

Par M. Jean-Yves CAMOZ, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assisté de M^me Mélinda RIBON, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR

ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL – OPH DE LA REGION GRENOBLOISE, établissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est sis 25 Avenue de Constantine – 38000 GRENOBLE

représenté par Maître Estelle SANTONI de la SELARL ESTELLE SANTONI, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame [K] [H], demeurant 2 Rue Joseph Lyonnaz – Lgt 29 – 2ème étage – 38000 GRENOBLE

non comparante

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 23 Septembre 2025 tenue par M. Jean-Yves CAMOZ, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assisté de M^me Mélinda RIBON, Greffier ;

Après avoir entendu l’avocat du demandeur en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 27 Novembre 2025, date à laquelle Nous, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 30 avril 2024 l’EPIC ACTIS a consenti à madame [K] [H] un bail portant sur un logement situé à GRENOBLE, 2 rue Joseph Lyonnaz.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2025 le bailleur a fait assigner en référé le défendeur devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire d’expulsion insérée au bail,

— ordonner l’expulsion du locataire ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— constater l’arriéré à hauteur de 7457,28 euros

— condamner le locataire à payer cette somme à valoir sur l’arriéré des loyers

— le condamner à payer une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner le défendeur aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 23 septembre 2025 le bailleur a actualisé la créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus à la somme de 10 196,91 euros ; le défendeur n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation susvisée a été notifiée au représentant de l’État le 20 juin 2025.

En application de ce même texte, le représentant de l’État dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà de laquelle les commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015 pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives prévues à l’article 7-2 de la loi N°90-449 du 31 mai 1990. ce signalement est fait lorsque l’un des deux seuls est atteint. Par arrêté du 20/2/2020 le Préfet de l’Isère a fixé, pour une durée de 6 ans, les seuils susvisés à un impayé de loyers ou de charges locatives sans interruption depuis 3 mois et à une dette de loyer ou de charges locatives équivalente à 3 fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 4 mars 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de six semaines.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 15 avril 2025.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause:

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le juge peut, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier lorsque le locataire est en situation de régler sa dette locative.

Le même article dispose que les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement du loyer et des charges courantes, que la clause résolutoire sera privée d’effets et que les relations contractuelles se poursuivront selon les termes du bail si le locataire se libère dans les délais et selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente décision.

En revanche, dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître au 15 septembre 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 10 196,91 euros au paiement de laquelle sera condamnée le défendeur, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Le défendeur sera par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, tenu de payer au bailleur une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux. Étant précisé que cette indemnité court à compter du 15 avril 2025 indexée conformément aux clauses du contrat initial.

Le bailleur est fondé à disposer de ce logement et à défaut de libération volontaire des lieux, le défendeur pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux restés infructueux en application de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure Civile, le défendeur sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, dont le commandement de payer susvisé,

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile. Une somme de 200 euros sera allouée de ce chef au bailleur. Cette somme ne produira pas intérêts.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en matière de référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 15 avril 2025,

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter de la même date égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNONS madame [K] [H] à payer à l’EPIC ACTIS la somme de 10196,91 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 15 septembre 2025 outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision,

ORDONNONS qu’à défaut de libération volontaire des lieux, madame [K] [H] et tout occupant de son chef pourra être expulsé à la demande de l’EPIC ACTIS dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux restés infructueux en application de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l’appui de la force publique, du logement sis à GRENOBLE, 2 rue Joseph Lyonnaz,

CONDAMNONS madame [K] [H] à payer à l’EPIC ACTIS une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

CONDAMNONS madame [K] [H] à payer à l’EPIC ACTIS la somme de 200 euros, sans intérêt en application de l’article 700 du Code de procédure Civile,

REJETONS toutes les autres demandes,

CONDAMNONS madame [K] [H] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer susvisé,

CONSTATONS l’exécution provisoire de droit,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 27 NOVEMBRE 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION