RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00391 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OSIH

MINUTE N° :

[G] [R], [S] [H]

c/

[P] [Z]

Copie certifiée conforme le :

à :

Préfecture

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Aurélie TEULADE

COUR D’APPEL DE [Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 4]

[Localité 6]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 25 Novembre 2025 ;

Sous la Présidence de Aude VEBER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Delphine DUBOIS, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 07 Octobre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

Monsieur [G] [R]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par M^e Aurélie TEULADE, avocat au barreau du VAL D’OISE,

Madame [S] [H]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e Aurélie TEULADE, avocat au barreau du VAL D’OISE,

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [P] [Z]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparant

— ----------

Le tribunal a été saisi le 11 Juillet 2025, par Assignation – procédure au fond du 10 Juin 2025 ; L’affaire a été plaidée le 07 Octobre 2025, et jugée le 25 Novembre 2025.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 05 avril 2023, Madame [S] [H] et Monsieur [G] [R] ont donné en location à Monsieur [P] [Z] et Madame [I] [O] [Z] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Suivant avenant du 4 avril 2023 le contrat de bail ne s’est poursuivi qu’au profit de Monsieur [P] [Z].

Suite à des échéances impayées, Madame [S] [H] et Monsieur [G] [R] ont fait délivrer le 12 avril 2024 un commandement de produire le certificat d’assurance puis le 16 avril 2024 à Monsieur [P] [Z] régulirasé le 27 mars 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 12375,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté au mois de mars 2025 inclus.

Par acte de commissaire de justice, Madame [S] [H] et Monsieur [G] [R] ont fait assigner, Monsieur [P] [Z] par acte remis à l’étude le 10 juin 2025 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location pour défaut de paiement des loyers ;

— la condamnation de Monsieur [P] [Z] au paiement de la somme de 17 000,00 euros en principal, correspondant à la dette locative du logement arrêtée au mois de mai 2025 ;

— l’expulsion de Monsieur [P] [Z], à défaut de départ volontaire ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique du logement sis [Adresse 2] dans un délai de trente jours à compter du commandement ;

— la condamnation de Monsieur [P] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges augmenté de 10% jusqu’à la complète libération des lieux sis [Adresse 2] ;

— les autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meubles de leur choix, aux frais, risques et périls de qui il appartiendra ;

— la condamnation de Monsieur [P] [Z] à la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

L’assignation a été notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département le 25 juin 2025.

Lors de l’audience, Madame [S] [H] et Monsieur [G] [R] ont réitéré leurs demandes formulées dans l’acte introductif.

Monsieur [P] [Z] bien que régulièrement convoquée n’a pas comparu.

Le paiement du loyer courant n’a pas été repris.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2025 et la décision a été mise en délibéré à la date du 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien fondé.

Sur la recevabilité

L’assignation a été adressée au service compétent de la Préfecture par voie dématérialisée le 25 juin 2025 soit plus de six semaines avant la première audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la demande en paiement concernant le logement

Le bail en date du 5 avril 2023 modifié par son avenant du 4 avril 2023 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Or, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer signifié à Monsieur [P] [Z] le 16 avril 2024 puis le 27 mars 2025 et qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [P] [Z] n’a pas réglé sa dette locative réclamée à hauteur de 12 375,00 euros en principal.

La clause résolutoire est donc acquise au 17 juin 2024.

Monsieur [P] [Z] reste redevable des loyers jusqu’au 27 mai 2025 et à compter du 28 mai 2025 le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

Ainsi, Monsieur [P] [Z] n’ayant pas réglé les loyers postérieurs au commandement, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Monsieur [P] [Z] est occupante sans droit ni titre depuis le 28 mai 2025 causant ainsi un préjudice à Madame [S] [H] et Monsieur [G] [R] qui ne pourront disposer du bien à leur gré.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance des locaux et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. Au vu des éléments de faits propres à l’affaire, l’indemnité sera fixée, non au montant réclamé par le bailleur en raison de son caractère manifestement excessif, mais au montant du loyer de base annuel prévu par le bail, augmenté des charges et accessoires.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Au vu des pièces présentes dans le dossier, il apparaît que Monsieur [P] [Z] est redevable de la somme de 17 000,00 euros au titre de la dette locative, mois de mai 2025 inclus.

Il convient donc de condamner Monsieur [P] [Z] au paiement de la somme de 17 000,00 euros correspondant à la dette locative, mois de mai 2025.

Il convient également de condamner Monsieur [P] [Z] au paiement de l’indemnité d’occupation fixée précédemment et ce à compter du 1er juin 2025.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Étant précisé que la mauvaise foi ne se présume pas et qu’elle ne peut découler du seul non paiement du loyer ou d’une indemnité d’occupation, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions précitées soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur la demande relative au sort des meubles

Il y a lieu de décider que le sort des meubles devra être réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Monsieur [P] [Z], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation (à l’exclusion de tout frais de copie, droits proportionnels (notamment article A444-15 du code de commerce) et honoraires), le coût de la dénonciation à la préfecture, le coût de la saisine de la CCAPEX, le cas échéant, ainsi que le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, condamnée aux dépens, Monsieur [P] [Z] versera à Madame [S] [H] et Monsieur [G] [R] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

DÉCISION

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe de la juridiction ;

DÉCLARE RECEVABLE l’action engagée et tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 5 avril 2023 liant les parties ;

CONSTATE à compter du 28 mai 2025 l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 5 avril 2023 modifié par son avenant du 4 avril 2023 liant les parties et DIT que Monsieur [P] [Z] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 2] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [P] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [P] [Z] à payer à Madame [S] [H] et Monsieur [G] [R] la somme de 17 000,00 euros correspondant à la dette locative, mois de mai 2025 inclus ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [P] [Z] à payer à Madame [S] [H] et Monsieur [G] [R], à compter du 1er juin 2025, l’indemnité mensuelle d’occupation, jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [P] [Z] à payer à Madame [S] [H] et Monsieur [G] [R] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [Z] aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation (à l’exclusion de tout frais de copie, droits proportionnels (notamment article A444-15 du code de commerce) et honoraires), le coût de la dénonciation à la préfecture, le coût de la saisine de la CCAPEX, le cas échéant, ainsi que le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait à [Localité 9], le 25 novembre 2025.

La greffière La juge