TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

Ch4.3 JCP

N° RG 25/01336 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MKCL

Copie exécutoire

délivrée le : 26 Février 2026

à :

Monsieur, [W], [B]

Copie certifiée conforme

délivrée le : 26 Février 2026

à :

M^e Julie BRUYERE

S.A.S. CABINET HEURTIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 26 FEVRIER 2026

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur, [W], [B]

né le 30 Juin 1992 à, [Localité 2] (86)

demeurant, [Adresse 1]

comparant en personne

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSES

S.C.I. VIC

dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par M^e Julie BRUYERE, avocat au barreau de GRENOBLE

S.A.S. CABINET HEURTIER

dont le siège social est sis, [Adresse 3]

non comparant

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 12 Décembre 2025 tenue par M^me Célia GAUBERT-PICHON, Vice-Présidente des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me Ouarda KALAI, Greffier, en présence de M,.[S], [Q], Auditeur de justice et de M,.[D], [Y], Greffier stagiaire ;

Après avoir entendu les parties, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 05 Février 2026, puis prorogé au 26 Février 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 21 novembre 2022, la SCI VIC, représentée par son mandataire la SAS CABINET HEURTIER, a donné à bail à M., [W], [B] un bien situé au, [Adresse 4] à Grenoble (38000), avec effet au 24 novembre 2022, moyennant un loyer mensuel de 545 euros.

L’état des lieux d’entrée en date du 24 novembre 2022 fait mention de l’existence de traces d’humidité au plafond dans le séjour et d’un dégât des eaux.

A compter du 30 septembre 2023, le locataire a signalé de nouvelles fuites d’eau en cours de bail et plusieurs expertises ont été réalisées par son assureur.

Par courrier recommandé en date du 1er juin 2024, M., [W], [B] a mis en demeure la SAS CABINET HEURTIER de réaliser les travaux nécessaires.

Après découverte de l’origine de la fuite dans un logement voisin de celui de M., [B], des travaux de réparation et de remise en état ont été mis en œuvre le 23 octobre 2024 et se sont achevés le 8 novembre 2024.

Le 28 novembre 2024, une réunion de conciliation était organisée entre M., [B], la SAS CABINET HEURTIER et la SCI VIC. Un constat de carence était établi par la conciliatrice de justice en raison de l’absence d’une des parties.

Par requête du 27 février 2025, M., [W], [B] a saisi la juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble afin d’obtenir la condamnation de la SCI VIC et de la SAS CABINET HEURTIER à lui verser la somme de 2.642,77 euros à titre de dommages et intérêts suite au préjudice causé par leurs manquements aux obligations prévues par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, faute d’avoir mis en œuvre les moyens nécessaires pour localiser et réparer le nouveau sinistre de dégât des eaux du 30 septembre 2023.

Après deux renvois à la demande des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 décembre 2025.

A cette audience, M., [W], [B] a comparu en personne. La SCI VIC a été représentée par son conseil. La SAS CABINET HEURTIER n’a pas comparu.

A l’audience, M., [B] sollicite de voir condamner la SCI VIC et la SAS CABINET HEURTIER à lui verser la somme de 2.642,77 euros de dommages et intérêts, correspondant à une réduction de ses loyers, en raison du préjudice qu’il estime avoir subi du 24 novembre 2022 au 8 novembre 2024 pour trouble de jouissance et absence de réparation.

Au soutien de sa demande, M., [B] se prévaut de l’article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Il considère que la SCI VIC et la SAS CABINET HEURTIER n’ont pas respecté leurs obligations. En effet, il explique qu’ils n’ont pas fait de réparation suite au sinistre du 12 septembre 2022, qu’ils n’ont pas mis de moyen en œuvre pour trouver l’origine du sinistre du 30 septembre 2023 et réaliser les réparations nécessaires et que le sinistre s’est aggravé engendrant de fortes perturbations dans son logement du 14 octobre 2024 au 8 novembre 2024.

Dans ses conclusions, dont le contenu est repris à l’audience, la SCI VIC sollicite de voir rejeter les demandes de M., [B] et demande la condamnation de ce dernier à lui verser la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que la SCI VIC a respecté l’ensemble de ses obligations légales et contractuelles, notamment au regard des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1720 du code civil. Elle considère en effet que le logement a été livré en bon état d’usage et de réparation et que la jouissance paisible a été assurée. Elle ajoute que l’obligation d’entretien a également été respectée. Par ailleurs, elle indique que les désordres trouvent leur origine dans le logement voisin et qu’en application de l’article 1725 du code civil, le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur des troubles causés par un tiers. Elle ajoute qu’en application de l’article 1240 du code civil et de la convention IRSI, la réparation du dommage relève exclusivement de l’assurance habitation de M., [B] et de celle du voisin responsable. Enfin, elle estime que le préjudice allégué n’est pas justifié faute de pièces probantes.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 5 février 2026, délibéré prorogé au 26 février 2026.

MOTIVATION :

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur, ou l’un d’eux, ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, l’article 12 du code de procédure civile prévoit notamment que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Sur la responsabilité de la SAS CABINET HEURTIER

Aux termes de l’article 1984 du code civil, le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

Il se déduit de cet article que l’exécution des obligations contractuelles passées par un mandataire au nom et pour le compte de son mandant incombe à ce dernier seul.

Il est cependant admis que si l’exécution des obligations contractuelles nées des actes passés par un mandataire pour le compte et au nom de son mandant incombe à ce dernier seul, ledit mandataire n’en est pas moins responsable personnellement envers les tiers lésés des délits ou quasi-délits qu’il peut commettre soit spontanément, soit même sur les instructions du mandant dans l’accomplissement de sa mission.

En l’espèce, il est constant que la SAS CABINET HEURTIER a été mandatée pour la gestion du bien mis en location par la SCI VIC. La conclusion du contrat de bail a été effectuée par la SAS CABINET HEURTIER, au nom et pour le compte de la SCI VIC. La SAS CABINET HEURTIER est, par conséquent, tiers au contrat de bail conclu le 21 novembre 2022 entre la SCI VIC et M., [B].

L’action de M., [B] étant exclusivement fondée sur le non-respect, par la SCI VIC et par la SAS CABINET HEURTIER, d’obligations légales et contractuelles qui s’imposent au bailleur, la responsabilité de la SAS CABINET HEURTIER ne saurait être engagée sur ce fondement. La demande de M., [B] formée contre la SAS CABINET HEURTIER sera donc rejetée.

Sur la responsabilité du bailleur

Sur les obligations du bailleur

Aux termes de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le même article précise que le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, il est constant que l’état des lieux d’entrée en date du 24 novembre 2022 mentionne, photos à l’appui, « trace(s) humidité / dégât(s) des eaux » au niveau du plafond du séjour. Il ressort par ailleurs des pièces versées aux débats que ces traces sont consécutives à un dégât des eaux intervenu le 12 septembre 2022, lorsque le logement était occupé par un autre locataire. Si l’expertise réalisée le 24 octobre 2022 à l’initiative de l’assureur du précédent locataire mentionne, comme le relève la SCI VIC, que l’assureur du locataire peut classer ce dossier sans suite, le rapport d’expertise indique aussi qu’il appartient à l’assureur de la SCI VIC d’intervenir dans la prise en charge des dommages consécutifs. Or, la SCI VIC ne démontre pas avoir réalisé des démarches pour prendre en charge les dommages à la suite du rapport du 12 septembre 2022. Le fait que les traces visibles au plafond du séjour soient mentionnées dans l’état des lieux d’entrée ne l’exonérait pas de son obligation d’entretien s’agissant de réparations autres que locatives. De plus, si le rapport d’expertise en date du 24 octobre 2022 précise que la cause du sinistre est « supprimée » par un professionnel, cette circonstance n’est pas non plus de nature à exonérer le propriétaire de son obligation de remise en état des conséquences d’un tel sinistre au titre de l’obligation précitée. En s’abstenant de reprendre ces désordres avant le mois d’octobre 2024, soit près de deux ans après l’entrée dans les lieux du locataire, malgré les relances de ce dernier, en particulier au cours des mois de mars et avril 2024, et sa mise en demeure du 1er juin 2024, la SCI VIC a ainsi manqué à son obligation d’entretien.

S’agissant du sinistre survenu le 30 septembre 2023, il ressort des pièces versées aux débats que le locataire a alerté le cabinet Heurtier par courriel du 1er octobre 2023 d’un goutte-à-goutte de 15 minutes provenant de la cloque dans le plafond du séjour. A la suite, une nouvelle expertise a été diligentée par l’assurance du locataire. Le rapport d’expertise en date du 17 novembre 2023 indique que « la cause du sinistre est inconnue malgré les investigations menées par un plombier envoyé par le Syndic ». La responsabilité du propriétaire était retenue. Or, M., [B] a adressé de multiples courriels de relance, faisant même état de l’apparition de nouvelles fissures dans son logement à compter du mois de mars 2024. Le 19 juin 2024, M., [B] écrivait qu’une nouvelle fissure était apparue sous le luminaire de la cuisine et que la fuite d’eau devait être toujours existante. Le 11 septembre 2024, il précisait que la fuite d’eau était toujours d’actualité et qu’il y avait eu un nouveau goutte-à-goutte pendant 15 à 30 minutes. Ce n’est qu’à la suite de ce dernier mail de relance que la SAS CABINET HEURTIER, mandataire de la SCI VIC, indiquait avoir sollicité le syndic de copropriété pour mandater en urgence un plombier afin de trouver la fuite et résoudre définitivement le problème. Le 3 octobre 2024, l’entreprise MAKO intervenait à la demande du syndic de copropriété mais ne parvenait pas à déterminer l’origine de la fuite. Il était précisé que la recherche de fuite devait être poursuivie dans le logement R+1. Le 15 octobre 2024, M., [B] écrivait que la fuite était désormais continue et que le plafond gorgé d’eau risquait de s’effondrer. Il indiquait que le logement était désormais insalubre et sollicitait un logement de substitution dans l’attente des réparations. La SAS CABINET HEURTIER répondait le même jour que le logement n’était pas insalubre et qu’il appartenait à M., [B] de se rapprocher de son assurance habitation pour les solutions de relogement qu’il sollicitait. Elle disait prendre contact le jour-même avec le syndic de copropriété. Une nouvelle expertise était réalisée à l’initiative de l’assureur du locataire le 17 octobre 2024 et permettait d’identifier l’origine de la fuite sur une canalisation d’alimentation privative et accessible de l’appartement sus-jacent. L’expertise précisait qu’une mesure de sécurité venait d’être mise en œuvre pour éviter que le plafond ne s’effondre sur l’assuré et que la fuite avait été réparée le jour-même. Il se déduit de ces différents éléments que la SCI VIC a, de nouveau, manqué à son obligation d’entretien en ne procédant pas à des recherches de fuite suffisantes alors que la cause de cette fuite n’avait pas été déterminée jusqu’au 17 octobre 2024 et que son locataire lui faisait part d’une aggravation de la situation par l’intermédiaire de son mandataire. Il lui appartenait d’engager toutes démarches utiles et efficaces, y compris auprès de tiers, pour résoudre les difficultés persistantes pointées à maintes reprises par son locataire. A compter du 15 octobre 2024, au vu de la fuite continue dont faisait état M., [B], corroborée par l’expertise diligentée par son assureur le 17 octobre qui mentionnait la nécessité d’une mesure de sécurité afin d’éviter un effondrement du plafond, le logement de M., [B] était devenu indécent, la responsabilité de son bailleur étant engagée sauf cas de force majeure non démontré en l’espèce.

Sur le préjudice et le lien de causalité

Aux termes de l’article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

En l’espèce, il ne ressort pas des pièces produites aux débats que les travaux engagés dans le logement de M,.[B] aient duré plus de 21 jours. Il se déduit ainsi de ces dispositions que M., [B] ne peut se prévaloir des incommodités subies durant les travaux pour fonder une partie de ces demandes de réparation.

De plus, M., [B] ne démontre pas l’existence d’un préjudice de jouissance entre son entrée dans les lieux, le 24 novembre 2022, et le 30 septembre 2023. En effet, il a accepté de prendre à bail le logement qui présentait des traces au plafond du séjour suite à un dégât des eaux, comme en atteste l’état des lieux d’entrée, et n’a pas alerté son bailleur sur un quelconque trouble de jouissance entre le 24 novembre 2022 et le 30 septembre 2023.

En revanche, les échanges de courriels mentionnés précédemment avec la SAS CABINET HEURTIER à compter du 1er octobre 2023 attestent des préoccupations et inquiétudes légitimes du locataire face à l’aggravation du sinistre, des fuites ponctuelles qu’il a eu à subir et du risque en découlant pour sa sécurité, constaté par la dernière expertise diligentée par son assureur. Le fait que M., [B] ait été relogé, pour trois nuits, par son assureur ne vaut pas indemnisation de son entier préjudice.

Le défaut d’entretien imputable à son bailleur est en lien direct avec le préjudice causé à M., [B].

En conséquence, il convient d’allouer la somme de 800 euros à M., [B] en réparation de son préjudice, somme au versement de laquelle la SCI VIC sera condamnée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI VIC, succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI VIC ayant succombé à l’instance, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande formée en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en dernier ressort,

REJETTE la demande de M., [M], [B] à l’encontre de la SAS CABINET HEURTIER ;

CONDAMNE la SCI VIC à verser à M., [M], [B] la somme de 800 euros ;

REJETTE la demande de la SCI VIC visant à condamner M., [M], [B] à lui verser une somme en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE pour le surplus toutes autres demandes des parties ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI VIC aux dépens.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 26 FEVRIER 2026, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Ouarda KALAI Célia GAUBERT-PICHON