4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° RG 25/01423 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MSVH

AFFAIRE : Etablissement public ACTIS – Acteur de l’Immobilier Social C/ [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 15 JANVIER 2026

Par Monsieur Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assisté de Madame Mélinda RIBON, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR

ACTIS – Acteur de l’Immobilier Social, établissement public à caractère industriel ou commercial dont le siège social est sis 25 avenue de Constantine – BP 2508 – 38035 GRENOBLE CEDEX 2

représenté par Maître Pierre-Marie DEJEAN de la SELARL DEJEAN-PRESTAIL, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [C] [B], demeurant 31 avenue Marcelin Berthelot – RDC – Appartement 2 – 38100 GRENOBLE

comparant en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 04 Novembre 2025 tenue par Monsieur Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, en présence de Madame Andréa CARVALHO, Auditrice de justice, assisté de Madame Mélinda RIBON, Greffier ;

Après avoir entendu l’avocat du demandeur et le défendeur en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 15 Janvier 2026, date à laquelle Nous, Juge des contentieux de la protection, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 30 novembre 2023, l’ETABLISSEMENT PUBLIC ACTIS a donné à bail à Monsieur [C] [B] un logement à usage d’habitation situé 31 avenue Marcelin Berthelot – RDV / App 2 – 38100 Grenoble.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 aout 2025 l’ETABLISSEMENT PUBLIC ACTIS a assigné Monsieur [C] [B] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire de résiliation insérée au bail, Ordonner la libération des lieux et, au besoin l’expulsion, avec le concours de la force publique, de Monsieur [C] [B] ainsi que tout occupant de leur chef,Condamner le locataire à lui payer :La somme de 4.795,84 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 28 juillet 2025, avec intérêts au taux légal, Une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner Monsieur [C] [B] au paiement des entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 230 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 4 novembre 2025, l’ETABLISSEMENT PUBLIC ACTIS actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 3 novembre 2025 à la somme de 4.826,57 euros, hors frais de procédure. Le bailleur indique ne pas être opposé à l’octroi de délais.

Monsieur [C] [B], comparant seul, souhaite se maintenir dans les lieux et propose de verser la somme de 70 euros mensuellement en sus du loyer pour apurer la dette. Le défendeur bénéficie d’un accompagnement social qui devrait lui permettre de solliciter des aides.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 5 aout 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 6 aout 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) dans les délais légaux

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 4 avril 2025 pour la somme de 1.251,02 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 28 février 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail, comprenant le cas échéant ses annexes et dépendances, est acquise à compter du 4 juin 2025.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Le locataire est obligé : de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire […]. »

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 3 novembre 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 4.826,57 euros au paiement de laquelle sera condamné, à titre provisionnel, Monsieur [C] [B], outre intérêts au taux légal, à compter de la signification de la présente décision.

Considérant les efforts déployés par Monsieur [C] [B] pour régulariser leur situation, notamment au regard des paiements déjà effectués et des mesures prises en vue d’assurer la pérennité de ses engagements, il convient d’aménager les modalités de règlement de la dette selon les termes proposés dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, l’ETABLISSEMENT PUBLIC ACTIS pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [C] [B], occupant sans droit ni titre du logement en cause comprenant le cas échéant ses annexes et dépendances. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Monsieur [C] [B] sera par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, tenu de payer, à titre provisionnel, à l’ETABLISSEMENT PUBLIC ACTIS, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [C] [B] sera condamné au paiement des dépens qui comprendront les frais de procédure, dont le commandement de payer en date du 4 avril 2025.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail, comprenant le cas échéant ses annexes et dépendances, liant les parties à la date du 4 juin 2025,

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 4 juin 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [C] [B] à payer à l’ETABLISSEMENT PUBLIC ACTIS, la somme de 4.826,57 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 3 novembre 2025, outre intérêts au taux légal, à compter de la signification de la décision,

DISONS que Monsieur [C] [B] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 70 euros le 5 de chaque mois pendant 12 mois puis 166 pendant 24 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification de la présente décision, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette,

SUSPENDONS pendant ce délai les effets de la clause résolutoire,

DISONS qu’en cas de paiement partiel, le règlement s’imputera en priorité sur le loyer échu avant d’être imputé sur l’arriéré locatif,

DISONS qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité,

et, dans ce cas :

AUTORISONS l’ETABLISSEMENT PUBLIC ACTIS à procéder à l’expulsion de Monsieur [C] [B] et de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement comprenant le cas échéant ses annexes et dépendances sis à 31 avenue Marcelin Berthelot – RDV / App 2 – 38100 Grenoble,

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [C] [B] à payer à l’ETABLISSEMENT PUBLIC ACTIS une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

CONDAMNONS Monsieur [C] [B] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 4 avril 2025,

REJETONS la demande de l’ETABLISSEMENT PUBLIC ACTIS au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 15 JANVIER 2026, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION