TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 02 JUIN 2025

DOSSIER : N° RG 25/00004 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FJUD

AFFAIRE : Société [Localité 5] PROPERTY OWNERS LTD C/ [Z] [F]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence lors des débats de [D] [K], auditrice de justice et de [I] [A], greffière stagiaire

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Localité 5] PROPERTY OWNERS LTD, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Noémie CANDIAGO, avocat au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [F]

né le 15 Septembre 2001 à [Localité 6], demeurant Chez Madame [J] [X] – [Adresse 1]

comparant en personne

***

Débats tenus à l’audience du 17 Mars 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 02 Juin 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 avril 2021, la société [Localité 5] PROPERTY OWNERS LTD (LRPO) a donné à bail à Monsieur [Z] [F] un logement meublé à usage touristique avec services para-hôteliers, sis [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 465,00 euros, charges comprises et un dépôt de garantie de 465,00 euros.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait signifier le 21 décembre 2023 à Monsieur [Z] [F] une sommation de payer, dénoncée à la CCAPEX le 26 décembre 2023.

Monsieur [Z] [F] a quitté volontairement le logement et a laissé son véhicule stationné dans l’allée de la copropriété. Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 30 avril 2024.

Par acte de commissaires de justice en date du 16 décembre 2024, la société LRPO a assigné Monsieur [Z] [F] aux fins de le voir condamné au paiement des sommes de 4.799,00 euros au titre des arriérés locatifs, de 12.726,43 euros au titre des réparations locatives, de 2.790,00 euros au titre de la perte d’exploitation et de 10,00 euros par jour depuis le 1er mai 2024 jusqu’au jour du jugement au titre du préjudice lié à la présence du véhicule stationné sur le parking de la propriété. Elle sollicite la condamnation de Monsieur [Z] [F] à enlever le véhicule dans un délai de 30 jours suivant la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter du trente et unième jour de la signification du jugement à intervenir ainsi que l’autorisation de conserver le dépôt de garantie d’un montant de 465,00 euros.

Le bailleur réclame en outre, 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, avec intérêt aux taux légal à compter du jugement à intervenir ainsi que la condamnation du débiteur aux dépens.

Après un premier renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 17 mars 2025. Le demandeur était représenté par Maître Noémie CANDIAGO et le défendeur s’est présenté sans avocat, son conseil s’étant retiré du dossier.

A l’audience, le bailleur maintient ses demandes initiales.

Le preneur ne conteste pas les sommes relatives aux arriérés de loyer et aux réparations locatives, qu’il impute à son ex-compagne et la sœur de cette dernière. En ce sens, il explique qu’elles se seraient introduites dans son logement pour le détériorer, faits pour lesquels il a porté plainte le 11 avril. Il ajoute avoir également porté plainte le 28 avril 2024 suite à l’incendie de son véhicule, stationné depuis lors sur l’allée de la copropriété. Ainsi, il conteste les sommes demandées relatives au stationnement de ce véhicule et indique être dans l’incapacité de le retirer puisque la carte grise du véhicule est au nom de l’ancien propriétaire et que son assurance a refusé de prendre en charge le retrait. Il expose enfin ne pas disposer à ce jour d’un logement fixe et travailler en intérim. Il perçoit 1.400,00 euros net par mois.

Une note en délibéré a été autorisée afin que la société [Localité 5] PROPERTY OWNERS LTD puisse produire un nouveau décompte et Monsieur [Z] [F] tous éléments sur l’assurance du bien automobile.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

Par courrier reçu le 31 mars 2025, la société [Localité 5] PROPERTY OWNERS LTD fait parvenir un décompte et précise que la caution n’a pu être actionnée puisque l’acte de cautionnement n’était pas valide.

Monsieur [Z] [F] n’a fait parvenir aucune note en délibéré.

EXPOSÉ DU LITIGE

Sur la somme due au titre des loyers

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [Z] [F] a quitté les lieux le 30 avril 2024.

Le bailleur produit un décompte des sommes dues au titre des loyers et charges restant dus au 25 mars 2025 pour un montant de 4.799,00 euros et Monsieur [Z] [F] ne conteste pas le montant sollicité de sorte qu’il sera condamné à verser cette somme au bailleur.

Sur la somme due au titre des réparations locatives

Suivant l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 applicable au contrat de bail conclu, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Le locataire est également obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Dans le même sens, l’article 1730 du Code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Il ressort de ces dispositions que l’état des lieux, établi contradictoirement par un bailleur et un preneur constate une situation de fait jusqu’à preuve contraire.

Selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Ce délai est d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

L’article 9 du Code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [Z] [F] ne conteste ni le caractère contradictoire des états des lieux d’entrée et de sortie, ni les dégradations locatives dans le logement.

En effet, alors que l’état des lieux d’entrée constate que l’ensemble du logement est en « Bon » état, l’état des lieux de sortie qualifie l’ensemble de « complètement dégradé ». En ce sens, la société LRPO détaille les dommages et réparations locatives y afférant. Sont jointes plusieurs photographies faisant état d’écritures sur deux murs, d’éclaboussures de sang sur une porte, de trous sur certains murs, ainsi que la vitre cassée d’une porte. Le bailleur ajoute dans ses écritures qu’une porte et un placard sont également cassés et que plusieurs portes sont endommagées.

La société LRPO en justifie par trois devis de réparation.

S’agissant de la porte à la vitre cassée, un devis du 13 mai 2024 établi par la société DEPANABITAT chiffre sa réparation à hauteur de 726,43 euros TTC.

S’agissant des portes endommagées et des trous sur les murs, un devis de [W] [E] du 15 novembre 2024 chiffre à hauteur de 4.000 euros HT le rebouchage des trous, la réparation du placo, les bandes de finition, le ponçage, la préparation pour la peinture et la réparation des portes et du placard.

S’agissant des marques sur les murs, un devis de [W] [E] en date du 2 décembre 2024 chiffre à hauteur de 3.000,00 euros HT la peinture de l’appartement, la remise du meuble de la hotte de la cuisine, la remise de la paroi de douche et la peinture des fenêtres.

Il sera ainsi fait droit à la demande de la société LRPO concernant la réparation de la porte vitrée, des murs, des fenêtres, de la paroi de douche et de la hotte de la cuisine.

S’agissant de la porte d’entrée que la société LRPO prévoit de réparerpour 3.000,00 euros, aucun justificatif de l’endommagement de la porte ou de devis détaillé de réparation n’est fourni et la société [Localité 5] PROPERTY OWNERS LTD sera déboutée de sa demande à ce titre.

Ainsi, le montant des réparations s’élève à 9 726,43 euros.

Monsieur [Z] [F] conteste l’imputabilité des réparations locatives indiquant qu’elles ont été commises par son ex-compagne contre laquelle il a porté plainte pour une violente agression à son domicile. Pour autant, Monsieur [Z] [F] ne rapporte pas la preuve de ce que les dégradations ont été commises par son ex-compagne. Ainsi, si la plainte pour l’agression rapporte que la porte aurait été ouverte avec l’aide d’un pied de biche, Monsieur [Z] [F] ne rapporte aucune autre preuve que ses déclarations, y ajoutant lors de l’audience, que son ex-compagne devait comparaître devant un tribunal pour les faits dénoncés, sans plus de précision.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que Monsieur [Z] [F] ne rapporte pas la preuve de ce que les dégradations ont été l’oeuvre d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et sera condamné à verser au bailleur la somme de 9 726,43 euros, dont sera déduit le dépôt de garantie à hauteur de 465 euros.

Sur la somme due à la perte d’exploitation du logement

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Si les dégradations commises par le preneur ont privé le bailleur de la jouissance de son bien lui occasionnant ainsi une perte, ce dernier est fondé à demander au preneur des dommages et intérêts résultant de cette perte.

L’article 9 du Code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la société LRPO justifie le montant de son préjudice par le fait que les réparations afférentes à la remise en état des lieux ont nécessité des travaux de mai à octobre 2024. Or, elle ne démontre pas que ces travaux ont été effectués sur une période de six mois.

Il convient donc de fixer à un mois la durée d’immobilisation du bien pour la réalisation desdits travaux.

Par conséquent, Monsieur [Z] [F] sera condamné à verser à la société LRPO la somme d’un mois de loyer, soit 465,00 euros, au titre des dommages et intérêts en réparation des pertes d’exploitation du logement du fait des travaux de reprise.

Sur les demandes liées au stationnement et au retrait du véhicule

Aux termes de l’article L325-12 du Code de la route, peuvent, à la demande du maître des lieux et sous sa responsabilité, être mis en fourrière, aliénés et éventuellement livrés à la destruction les véhicules laissés, sans droit, dans les lieux publics ou privés où ne s’applique pas le Code de la route.

En l’espèce, la société [Localité 5] PROPERTY OWNERS LTD ne rapporte pas la preuve de ce que le véhicule litigieux appartienne à Monsieur [Z] [F] qui indique à l’audience que s’il s’agit de son véhicule, il explique qu’il n’est pas titulaire du certificat d’immatriculation et que son assurance ne peut intervenir et qu’il ne peut retirer lui-même le véhicule incendié qui est stationné dans l’allée de la copropriété.

Or, le Tribunal ne peut prononcer une condamnation à l’égard de Monsieur [Z] [F] s’il n’est démontré que la mesure de retrait est exécutable.

Il appartient ainsi à la société LRPO de procéder, en l’état des choses, à la demande d’enlèvement du véhicule conformément aux dispositions du Code de la route et sera déboutée de sa demande de condamnation de Monsieur [Z] [F] à enlever le véhicule sous astreinte.

Par ailleurs, la société [Localité 5] PROPERTY OWNERS LTD n’explique pas la nature de son préjudice dont elle sera déboutée.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Il convient de condamner Monsieur [Z] [F] à verser à la société LRPO la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

Monsieur [Z] [F], succombant au principal, sera condamné au paiement des dépens.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, modifié par Décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce :

« Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONDAMNE Monsieur [Z] [F] à payer à la société [Localité 5] PROPERTY OWNERS LTD la somme de 4.799,00 euros (QUATRE MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT DIX NEUF EUROS) au titre des arriérés locatifs ;

— AUTORISE la la société [Localité 5] PROPERTY OWNERS LTD à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 465,00 euros ;

— CONDAMNE Monsieur [Z] [F] à payer à la société [Localité 5] PROPERTY OWNERS LTD la somme de 9 726,43 euros (NEUF MILLE SEPT CENT VINGT SIX EUROS ET QUARANTE TROIS CENTIMES) au titre des réparations locatives, dont sera déduit le montant du dépôt de garantie  ;

— CONDAMNE Monsieur [Z] [F] à payer à la société LRPO la somme de 465,00 euros (QUATRE CENT SOIXANTE CINQ EUROS) au titre de la perte d’exploitation ;

— DEBOUTE la société LRPO de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité de 10,00 euros par jour depuis le 1er mai 2024 jusqu’au jour du jugement au titre du préjudice lié à la présence du véhicule stationné sur le parking de la propriété ;

— DEBOUTE la société LRPO de sa demande de retrait du véhicule dans un délai de 30 jours suivant signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter du trente et unième jour de la signification du jugement à intervenir;

— CONDAMNE Monsieur [Z] [F] aux dépens ;

— CONDAMNE Monsieur [Z] [F] à payer à la société LRPO la somme de 400,00 euros (QUATRE CENTS EUROS) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE VICE-PRESIDENT,

A-L. VOYER G. KERBAOL