Du 22 avril 2025

5AC

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 24/02949 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZZHO

[Y] [R]

C/

[L] [W] [N] [F], [E] [G]

— copie exécutoire délivrées à

M^e DELHAYE

Le 22/04/2025

Avocats : M^e Yoann DELHAYE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 22 avril 2025

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate

GREFFIER : M^me Souad MOHAMED-HAMROUN lors des débats et M^me Nora YOUSFI, lors de la mise à disposition

DEMANDERESSE :

Madame [Y] [R]

née le 30 Juillet 1980 à [Localité 10]

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par M^e Yoann DELHAYE, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS :

Monsieur [W] [L] [N] [F]

né le 10 Avril 1997 à [Localité 9] – CAMEROUN

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant – non eprésenté bien que régulièrement cité

Madame [E] [G]

née le 29 Avril 1971 à [Localité 11] (CAMEROUN)

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparante – non représentée bien que régulièrement citée

DÉBATS :

Audience publique en date du 18 février 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire, en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Suivant acte sous signature électronique en date du 9 août 2021 ayant pris effet le même jour, Madame [Y] [R] a conclu avec Monsieur [W] [L] [N] [F] un contrat individuel de colocation à usage d’habitation portant sur une partie du logement meublé situé au [Adresse 4], pour une durée d’un an renouvelable, moyennant un loyer mensuel de 502 € outre une provision sur charges de 88 €.

L’article 19 – cautionnement du contrat prévoit que Madame [E] [G] s’est portée caution solidaire du paiement de tout ce que Monsieur [W] [L] [N] [F] pourrait devoir au bailleur, en particulier les loyers, charges et accessoires, indemnités d’occupation, frais et dépens de procédure et coût des actes.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 août 2023, Madame [Y] [R] a fait délivrer à Monsieur [W] [L] [N] [T] un congé pour motif légitime et sérieux pour le 8 août 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, elle a, également, par acte de commissaire de justice fait délivrer, le 5 avril 2024, à Monsieur [W] [L] [N] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire, lequel a été dénoncé à Madame [E] [G], en sa qualité de caution, par acte de commissaire de justice délivré le 18 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré le 6 novembre 2024, Madame [Y] [R] a fait assigner Monsieur [W] [L] [N] [F] et Madame [E] [G] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de voir sur le fondement des dispositions des articles 7, 15, 22-1, et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1103, 1104 et 1217 du code civil et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— être déclarée recevable et bien fondée en ses demandes,

— prononcer la validité du congé pour motif légitime et sérieux signifié le 18 août 2023, justifié par l’ampleur des travaux demandés dans l’appartement objet du bail,

— constater l’absence de régularisation du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 5 avril 2024 dans le délai légal de deux mois,

— constater, en conséquence, la résiliation du bail d’habitation liant les parties au plus tôt le 5 juin 2024, au plus tard le 9 août 2024,

— prononcer à titre subsidiaire et en tout état de cause la résiliation judiciaire du bail pour manquements répétés du locataire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [L] [N] [F] et de l’ensemble des biens ainsi que de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier à défaut d’un départ volontaire suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux demeuré infructueux,

— condamner solidairement Monsieur [W] [L] [N] [F] et Madame [E] [G], en sa qualité de caution, au paiement d’une somme mensuelle de 590 € à compter du 1er août 2024 et jusqu’à l’entière libération des lieux, au titre de loyer et/ou indemnité d’occupation,

— dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal,

— débouter Monsieur [W] [L] [N] [F] et Madame [E] [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, formulées à titre reconventionnel,

— condamner solidairement Monsieur [W] [L] [N] [F] et Madame [E] [G], en sa qualité de caution, à payer la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Monsieur [N] [F] et Madame [E] [G], en sa qualité de caution, aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

A l’audience du 18 février 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, Madame [Y] [R], représentée par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance. Elle explique qu’elle n’a pas actualisé la dette locative.

En défense, Monsieur [W] [L] [N] [F], n’a ni comparu ni été représenté, bien que cité en l’étude.

Madame [E] [G], n’a ni comparu, ni été représentée, quoique citée en l’étude.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2025.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Il ressort des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que «si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé».

— Sur la demande en résiliation du bail :

Il échet de préciser, à titre liminaire :

— que le contrat de bail est soumis aux dispositions du Titre I Bis – Des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale,

— que Madame [Y] [R] sollicite d’abord la résiliation du bail en se fondant sur la délivrance, le 18 avril 2023, d’un congé pour motif légitime et sérieux et à défaut sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. A titre subsidiaire, elle sollicite la résiliation judiciaire du bail.

— Sur la résiliation du bail tirée de la validité du congé pour motif légitime et sérieux du 18 août 2023 :

L’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que «le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier. Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En se fondant sur les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, Madame [Y] [R] explique avoir délivré congé à Monsieur [W] [L] [N] [F], le 18 août 2023, pour un motif légitime et sérieux, avec effet au 8 août 2024. Elle explique avoir eu pour projet des travaux de réfection totale de l’isolation de l’immeuble ne permettant pas le maintien du preneur dans les lieux loués. Elle ajoute que Monsieur [W] [L] [N] [F], pourtant informé de la situation, a refusé systématiquement l’intervention des entreprises permettant l’établissement de devis.

Il est nécessaire de rappeler que le contrat de bail porte sur un logement meublé de sorte que le congé délivré par le bailleur est régi par l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 et non par l’article 15 qui concerne les logements vides.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit en son article 3 – Durée de contrat que : «le présent contrat est conclu pour une durée d’un an à compter du 9 août 2021 soit jusqu’au 31 juillet 2023» et a été renouvelé.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 août 2023, Madame [Y] [R] a délivré congé pour le 8 août 2024 pour les motifs légitimes et sérieux suivant :

— «réalisation de travaux d’isolation à l’intérieur et à l’extérieur du logement, d’une ampleur telle qu’ils empêchent votre maintien dans les lieux»,

— «refus systématique de laisser l’accès aux différents intervenants pour la réalisation de ces travaux et votre refus d’accepter une solution de relogement temporaire, nécessaire à la réalisation des travaux à l’intérieur de votre logement».

Il ressort du procès-verbal de constat établi le 9 août 2024 par Madame [A] [H] SA, clerc au sein de l’étude de Maître [X] [I], commissaire de justice, que Monsieur [W] [L] [N] [F] n’a pas quitté les lieux loués, ce dernier ayant déclaré «ne pas être en mesure de rendre le logement».

S’agissant du motif du congé évoqué, il y a lieu de constater que Madame [Y] [R] ne rapporte pas la preuve que Monsieur [W] [L] [N] [F] a refusé systématiquement l’accès du logement permettant la réalisation des travaux. Elle ne communique, en effet, qu’un courrier qui lui a été adressé par Monsieur [M] [S], entreprise d’électricité plomberie chauffage, le 22 décembre 2022. Ce dernier indique qu’il lui a été impossible d’accéder au logement de Monsieur [W] [L] [N] [F] les 15 et 16 décembre 2022 pour réaliser des devis puisqu’il était injoignable, alors qu’il était informé par l’agence immobilière Renaissance Immobilière de son intervention. Cependant, si dans ce courrier Monsieur [M] [S] affirme avoir avisé cette agence immobilière de ses dates d’intervention, aucun élément ne permet, en revanche, de prouver que Monsieur [W] [L] [N] [F] avait été également destinataire de cette information. Aussi, ce seul courrier ne suffit pas à prouver son refus systématique de laisser l’accès du logement pour la réalisation des travaux ainsi que le prétend Madame [Y] [R].

Cette dernière ne communique, par ailleurs, aucune pièce permettant d’établir qu’une solution de relogement temporaire le temps nécessaire à la réalisation des travaux à l’intérieur du logement a été présentée à Monsieur [W] [L] [N] [F] et a été refusée.

Enfin, si elle prétend avoir eu pour projet de réaliser des travaux d’isolation à l’intérieur et à l’extérieur de l’immeuble d’une ampleur telle qu’elle empêche le maintien de Monsieur [W] [L] [N] [F] dans les lieux loués, force est de constater que les pièces produites ne permettent pas de le démontrer. Il échet, en effet, de constater qu’elle ne verse au soutien de ses allégations qu’un devis établi le 24 mai 2023 par la Société SADECO concernant des travaux extérieurs. Cette seule pièce ne permet pas de démontrer l’ampleur des travaux allégués ni de conclure à l’impossibilité du maintien du preneur dans les lieux loués.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que Madame [Y] [R] ne justifie pas de motifs légitimes et sérieux lui permettant de délivrer congé à Monsieur [W] [L] [N] [F]. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de valider le congé délivré par Madame [Y] [R] le 18 août 2023 et cette dernière sera, en conséquence, déboutée de ce chef de demande.

— Sur la résiliation du bail tirée de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers :

Il ressort des dispositions de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 que «les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du I, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés».

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la GIRONDE par voie électronique le 7 novembre 2024, soit au moins six semaines avant la date de la première audience du 18 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien fondé de la demande :

Aux termes des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pris dans sa rédaction en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que «toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux».

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail signé par les parties prévoit en son article 20, la clause résolutoire suivante : «à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges (qu’il s’agisse des provisions ou de la régularisation annuelle du forfait de charges) aux termes convenus, ou à défaut de versement du dépôt de garantie et de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit et le Bailleur pourra, dans le cas où le colocataire ne quitterait pas les lieux, l’y contraindre par simple ordonnance de référé».

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 5 avril 2024, Madame [Y] [R] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.770 € au titre des loyers et des charges impayés des mois de janvier, février et mars 2024 et visant la clause résolutoire.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il est donc régulier.

Le décompte versé aux débats ne permet pas d’établir que Monsieur [W] [L] [N] [F] a désintéressé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois qui leur était imparti par l’acte de commissaire de justice.

Dans ces conditions, la résiliation du bail est acquise à la date du 5 juin 2024.

L’expulsion de Monsieur [W] [L] [N] [F] et de tout occupant de son chef sera dès lors autorisée à défaut de libération volontaire des lieux.

Il y a lieu de fixer à compter de la date d’effet de la résiliation du bail, soit le 6 juin 2024, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et des charges que Monsieur [W] [L] [N] [F] aurait payés en cas de non résiliation du bail (soit 590 € au jour du jugement). Ce dernier sera condamné à payer les indemnités d’occupation et ce, jusqu’à libération effective des lieux.

— Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

En application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Madame [Y] [R] explique que Monsieur [W] [L] [N] [F] n’a procédé à aucun paiement depuis le mois de juillet 2024 et demande au juge des contentieux de la protection de le condamner à lui verser une somme mensuelle de 590 € à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la libération des lieux, à titre de loyer et d’indemnités d’occupation. Elle verse aux débats un décompte de la lettre locative arrêtée au 31 octobre 2024.

Sa demande doit donc s’analyser en une demande en paiement de la somme de 1.770 € au titre de l’arriéré locatif dû au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 octobre 2024.

Il échet de rappeler l’obligation pour Monsieur [W] [L] [N] [F] de payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail, soit à compter du 6 juin 2024.

Selon le décompte versé aux débats, Monsieur [W] [L] [N] [F] a payé une somme de 4.130 € en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 juillet 2024. En revanche, il apparaît qu’il est redevable de la somme de 1.770 € au titre des indemnités d’occupation impayées des mois d’août à octobre 2024 suivant décompte arrêté au 31 octobre 2024.

Aucun élément ne permet de contester le montant et le principe de la dette. Il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme, laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Il sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle continuant à courir à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la libération des lieux.

— Sur la condamnation solidaire de Madame [E] [G] :

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, pris dans sa rédaction applicable en l’espèce, énonce que : «lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement».

Madame [Y] [R] sollicite la condamnation solidaire de Madame [E] [G] au paiement de l’ensemble des sommes qui lui sont dues par Monsieur [W] [L] [N] [F].

Cependant, elle fonde sa demande sur les dispositions de l’article 19 du contrat de bail, lequel ne peut en application des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 constituer un acte de cautionnement compte tenu de l’absence des mentions prescrites à peine de nullité. Au surplus, il y a lieu de constater à la lecture de l’article 23 – Pièces annexes du contrat de bail qu’un acte de cautionnement solidaire y a été annexé pour autant il n’a pas été produit aux débats.

Au surplus, il échet de constater que le contrat de colocation a été signé de manière électronique et aucun élément ne permet d’établir que Madame [E] [G] l’a effectivement signée en tant que caution, en l’absence de production de sa pièce d’identité, du fichier de preuve et du certificat de conformité permettant de garantir qu’elle a bien signé ce contrat.

Madame [Y] [R] sera, dès lors, déboutée de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Madame [E] [G], aucun élément ne permettant de prouver que cette dernière s’est portée caution solidaire des sommes dues par Monsieur [W] [L] [N] [F] au titre de son contrat de bail.

— Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Monsieur [W] [L] [N] [F], partie perdante, sera condamné aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Il apparaît équitable Monsieur [W] [L] [N] [F] à payer à Madame [Y] [R] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe ;

DECLARE non valide le congé pour motif légitime et sérieux délivré le 18 avril 2023 par Madame [Y] [R] ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement situé au [Adresse 5] à la date du 5 juin 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [L] [N] [F] à quitter les lieux situés au [Adresse 5] ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [L] [N] [F] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail, soit le 6 juin 2024, une indemnité d’occupation, due jusqu’à libération complète des lieux, égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles, augmenté de la provision sur charges (590 € à la date de l’audience) et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNE Monsieur [W] [L] [N] [F] à payer à Madame [Y] [R] la somme de 1.770 € au titre des indemnités d’occupation impayées des mois d’août à octobre 2024 suivant décompte arrêté au 31 octobre 2024, cette somme produisant intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [W] [L] [N] [F] à payer à Madame [Y] [R] les indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la libération des lieux ;

DEBOUTE Madame [Y] [R] du surplus de ses demandes à l’égard de Monsieur [W] [L] [N] [F] ;

DEBOUTE Madame [Y] [R] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Madame [E] [G] ;

CONDAMNE Monsieur [W] [L] [N] [F] à payer à Madame [Y] [R] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [L] [N] [F] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

Le greffier La vice-présidente chargée

des contentieux de la protection