MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 02 Mai 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01153 – N° Portalis DBWZ-W-B7I-DBZR

AFFAIRE : Syndic. de copro. LA RESIDENCE LA TOUCADE C/ [P] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

Affaires Contentieuses CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Laura GALLIUSSI,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Véronique CAUBEL,

PARTIES :

DEMANDEUR

Le Syndicat de copropriétaires de la résidence “ LA TOUCADE”,

sise [Adresse 3]

représenté par son syndic en exercice l’agence immobilière Immobilier [Localité 10] [Z] sise [Adresse 5] pris en la personne de son gérant en exercice domicilié es qualité audit siège

représenté par M^e Stéphanie BOUTARIC, avocat au barreau de l’Aveyron

DEFENDEUR

M. [P] [I],

demeurant [Adresse 1]

défaillant

Clôture prononcée le : 07 Novembre 2024

Débats tenus à l’audience du : 28 Février 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 02 Mai 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 02 Mai 2025,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [I] est propriétaire du lot n°000115 correspondant à un appartement de type 4 avec cave et garage au sein de la Résidence LA TOUCADE située [Adresse 2] sur la commune de [Localité 6] (AVEYRON), soumise au statut de la copropriété.

Selon contrat de syndic en date du 30 janvier 2024, le [Adresse 9] a chargé le syndic IMMOBILIER [Localité 10] [Z] de la mission de syndic de l’immeuble.

Alléguant le non-paiement des charges de copropriété par Monsieur [P] [I], copropriétaire, le [Adresse 9] a déposé une requête en injonction de payer en date du 11 juin 2024 devant le Président du tribunal judiciaire de Rodez.

Par ordonnance en date du 08 juillet 2024, le Président du tribunal judiciaire de Rodez a rejeté la requête au motif que la créance était insuffisamment caractérisée dans son principe et dans son montant, à défaut notamment pour le demandeur de justifier aux débats de l’ensemble des appels de fonds et des travaux, support de sa demande.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LA TOUCADE a assigné Monsieur [P] [I] devant le tribunal judiciaire de Rodez aux fins de :

— Déclarer recevable et bien fondée l’action en recouvrement des charges de copropriété engagée par le [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la SAS ICAD IMMOBILIER [Localité 10] [Z], à l’encontre de Monsieur [P] [I],

— Condamner Monsieur [P] [I] à payer sans délai au [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la SAS ICAD IMMOBILIER [Localité 10] [Z], les sommes suivantes :

* 15.139,69 € au titre des charges de copropriété, frais compris, selon décompte arrêté au 31 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

* 3.000 € à titre des dommages et intérêts pour résistance abusive et dilatoire,

— Condamner Monsieur [P] [I] à payer au [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la SAS ICAD IMMOBILIER [Localité 10] [Z], une somme de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [P] [I] aux dépens,

— Ordonner l’exécution provisoire de droit.

A l’appui de ses prétentions, le [Adresse 8] [4] argue que dans le cadre de multiples assemblées générales ordinaires des copropriétaires de la Résidence [4] en date des 05 juillet 2021, 23 mars 2022, 15 mai 2023 et 30 janvier 2024, ayant donné lieu à des procès-verbaux d’assemblée générale, des travaux de réfection ont été votés et plusieurs appels de fond ont été émis.

Il produit également l’extrait de compte en date du 31 juillet 2024 révélant que le montant des charges de copropriétés dues par Monsieur [P] [I] s’élève à 15.139,69 € et soutient que ce dernier a fait l’objet d’une sommation de payer en date du 26 février 2024, en vain.

De plus, au soutien de sa demande de dommages et intérêts fondée sur l’article 1147 du code civil, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LA TOUCADE expose que le défendeur ne s’est plus acquitté du paiement de ses charges depuis plusieurs mois mettant ainsi en difficulté la situation financière de la copropriété et de l’ensemble des autres copropriétaires et qu’en outre, il est demeuré volontairement taisant sur les motifs de son inexécution ne permettant pas de trouver une solution amiable au différend.

N’ayant pas constitué avocat, Monsieur [P] [I] est défaillant à la présente procédure.

La clôture de la procédure est intervenue le 07 novembre 2024 par ordonnance du même jour.

MOTIVATION DE LA DECISION

A titre liminaire, le [Adresse 9] a valablement constitué conseil au cours de la procédure. En revanche, Monsieur [P] [I], n’ayant pas constitué avocat, est défaillant à la présente procédure. Par conséquent, il sera statué par jugement réputé contradictoire et ce, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES CHARGES DE COPROPRIETE

Aux termes de l’articles 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libérer doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 10-1 de la même loi prévoit que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ainsi que les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Il dispose également que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Conformément à l’article 14-1 de la loi susmentionnée, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] verse notamment aux débats :

— le règlement de copropriété de la Résidence [4] en date du 25 mai 1973 mentionnant le fait que les charges communes à tous les copropriétaires comprennent les charges générales dont les frais d’entretien, de réfection et de remplacement,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 05 juillet 2021, 23 mars 2022, 15 mai 2023 et 30 janvier 2024 relatifs à l’adoption de travaux de réfection des biens de la copropriété,

— les appels de fonds adressés à Monsieur [P] [I] pour l’exercice du 1er janvier 2023 au 1er avril 2024 relatifs aux charges de copropriété suite à l’adoption des travaux de réfection susmentionnés,

— les factures n°2327, n°2343 et n°2357 des travaux de réfection effectués par la société ANDRIEU établies en date des 29 mai 2023, 13 septembre 2023 et 22 octobre 2023,

— le procès-verbal de saisie-conservatoire de créance en date du 04 juin 2024 pratiquée à l’encontre de Monsieur [P] [I] afin de garantir la somme de 15.128, 08 €,

— un décompte desdites charges de copropriétés dues par Monsieur [P] [I] en date du 05 août 2024 arrêté au 31 juillet 2024 pour un montant total de 15.139,69 €.

Ainsi, il résulte des débats ainsi que de l’examen de ces documents, qu’à la date du 02 mai 2025, Monsieur [P] [I] est bien redevable envers le syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] de la somme provisionnelle de 15.139,69 € au titre des charges de copropriété impayées.

Du fait de sa défaillance à la présente procédure, Monsieur [P] [I] ne formule aucune demande de délai de paiement et ne s’explique pas sur les raisons qui ont conduit à l’apparition du solde débiteur. Ce montant, qui est parfaitement justifié, et qui n’est pas contesté par le défendeur, doit donc être payé par Monsieur [P] [I] au [Adresse 9].

II. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS AU TITRE DE LA RESISTANCE ABUSIVE

L’article 1147 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, Monsieur [P] [I], par son comportement abstentionniste, n’a apporté aucun élément d’information qui serait de nature à étayer sa bonne foi tel que des éléments démontrant par exemple qu’il traverse des difficultés financières.

Par conséquent, Monsieur [P] [I] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LA TOUCADE [Adresse 9] la somme de 1 500 € au titre de la résistance abusive.

III. SUR LES MESURES DE FIN DE JUGEMENT

1- SUR LES DEPENS

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [P] [I], partie succombante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance et ce, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

2- SUR LES FRAIS IRREPETIBLES

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce il convient de condamner Monsieur [P] [I], partie perdante tenue aux dépens, à payer au syndicat de copropriétés de la Résidence LA TOUCADE la somme de 1 200 euros.

3- SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Conformément aux dispositions des articles 514 à 514-2 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, l’issue du litige justifie de ne pas déroger aux dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [P] [I] à payer au [Adresse 7] la somme de 15.139, 69 € (QUINZE MILLE CENT TRENTE NEUF EUROS ET SOIXANTE NEUF CENTIMES) au titre des charges de copropriétés avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision;

CONDAMNE Monsieur [P] [I] à payer au syndicat de copropriétés de la Résidence LA TOUCADE la somme de 1 500 euros (MILLE CINQ CENT EUROS) au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE Monsieur [P] [I] à payer au [Adresse 7] la somme de 1 200 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [I] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier La Présidente