TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 07 JUILLET 2025

DOSSIER : N° RG 25/00569 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FLKJ

AFFAIRE : S.A. [Adresse 4] C/ [C] [M], [O] [M]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée

le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Céline LAPEGUE de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, substituée par Maître FRANCOIS, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

DEFENDEURS

Madame [C] [M] née [W]

née le 18 Juillet 1986 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Monsieur [O] [M]

né le 01 Janvier 1985 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

non comparant ni représenté

***

Débats tenus à l’audience du 19 Mai 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 07 Juillet 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 septembre 2014, la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, a donné à bail à Madame [C] [M] née [W] et Monsieur [O] [M] un logement sis [Adresse 11] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 464,80 euros charges comprises.

Par contrat verbal établi à la même date, la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a donné à bail à Madame [C] [M] née [W] et Monsieur [O] [M] un emplacement de parking sis [Adresse 9] à [Localité 7].

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait signifier à Madame [C] [M] née [W] et Monsieur [O] [M] deux commandements de payer, visant la clause résolutoire, le 18 novembre 2024, dénoncés à la CCAPEX le 19 novembre 2024 (date enregistrement), l’un visant le logement et l’autre un emplacement de parking. La CAF a été saisie le 03 mai 2024.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 24 février 2025, dénoncé à la Préfecture de la Charente-Maritime le 25 février 2025 (date d’enregistrement), la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a assigné Madame [C] [M] et Monsieur [O] [M] aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer ;

— Prononcer la résiliation de plein droit du bail concernant le logement et l’emplacement de parking ;

— Ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec si besoin, assistance de la force publique ;

— Condamner solidairement Madame [C] [M] et Monsieur [O] [M] au paiement, en deniers ou quittance, d’une somme de 2.721,69 euros au titre des loyers échus à la date de l’assignation outre les intérêts au taux légal à compter de la présente demande introductive d’instance, somme à majorer des éventuelles échéances qui n’auraient pas été réglées comprises entre cette demande et la date d’audience;

— Condamner solidairement Madame [C] [M] et Monsieur [O] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer révisable dans les conditions contractuelles du bail et charges comprises, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à libération complète et effective des lieux.

Le bailleur réclame en outre 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que la condamnation des débiteurs aux dépens, comprenant en outre les frais du commandement de payer, le tout au bénéfice de l’exécution provisoire.

L’affaire a été retenue à l’audience du 19 mai 2025, à laquelle la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT était représentée par son conseil. Madame [C] [M] née [W] a comparu. Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [O] [M] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

Le bailleur actualise sa créance à 2.952,29 euros en indiquant que le règlement du loyer a repris depuis plusieurs mois et que le loyer est de 626,27 euros. Il ajoute qu’il n’est pas opposé au maintien dans les lieux.

Madame [C] [M] née [W] indique qu’ils souhaitent rester dans le logement et sollicitent des délais de paiement, en proposant de verser 100,00 euros, en plus du loyer courant. Elle indique être auto-entrepreneuse (couture), payée à la prestation, mais qu’à partir de juin 2025, elle sera payée à l’heure, ce qui lui permettra d’avoir des revenus mensuels de l’ordre de 1.000,00 euros. Elle ajoute qu’ils ont 4 enfants, âgés de 12 ans, 11 ans, 7 ans et 2 ans.

Elle indique que Monsieur [O] [M] est en recherche d’emploi depuis décembre 2024. Madame [C] [M] née [W] explique que suite à un problème à l’épaule, à l’origine d’un arrêt de travail pour maladie depuis juin 2024, il a été licencié et qu’il reste dans l’attente du versement d’une indemnité de 4.000,00 euros, ce qui leur permettra de régulariser leur situation.

Elle précise qu’ils remboursent un prêt à la consommation à hauteur de 150,00 euros par mois, mais qu’ils n’ont pas d’autre crédit, ni de dossier de surendettement.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 17 avril 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu'”il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ».

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Le bailleur justifie de la notification du commandement à la CCAPEX et de l’assignation au représentant de l’Etat dans le délai. L’action est recevable.

Sur la résiliation du bail relatif au logement

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du Code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

Toutefois, en l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et, ce délai de 2 mois sera appliqué.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 18 novembre 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail du logement liant les parties a été résilié de plein droit le 18 janvier 2025.

Sur la résiliation du bail relatif au parking

En application des dispositions des articles 1103, 1217, 1224, 1 223 et 1741 du Code civil, le juge peut prononcer la résiliation du contrat liant les parties dès lors que les manquements de l’une des parties sont suffisamment graves et caractérisés pour justifier la rupture des relations contractuelles.

L’article 1229 du même code précise que résiliation prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il est de jurisprudence constante que le bail verbal est admis.

En conséquence, le bail verbal n’équivaut pas à une absence de bail.

En l’espèce, la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT se prévaut d’un contrat verbal établi le 26 septembre 2014.

Il ressort du décompte produit qu’un emplacement de parking a été donné à bail à compter du 26 septembre 2024 aux locataires sis [Adresse 5] à [Localité 6].

A l’audience, Madame et Monsieur [M] n’ont pas contesté l’existence de ce bail.

Au soutien de sa demande de la résiliation du bail relatif au parking, le bailleur produit le commandement de payer du 18 novembre 2024 ainsi qu’un décompte arrêté au 31 décembre 2024 pour un montant de 385,02 euros.

A l’audience, le bailleur n’a pas actualisé sa demande et ne produit aucun décompte actualisé de sorte que le décompte arrêté au 31 décembre 2024, ne permet pas de vérifier si les locataires se sont exécutés dans le délai de deux mois de la signification du commandement de payer pour régler leurs dettes locatives et si depuis le paiement des loyers a régulièrement repris ou non.

En conséquence, il n’est pas établi un manquement suffisamment grave justifiant la résiliation du contrat de bail relatif à l’emplacement du parking liant les parties à la date du présent jugement.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, le commandement de payer, et un décompte de créance actualisé au 14 mai 2025.

Il résulte des éléments du dossier que ni le montant ni le principe de la créance ne sont contestés.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de condamner solidairement Madame [C] [M] née [W] et Monsieur [O] [M] à lui payer la somme de 2.952,29 euros au titre des loyers et charges impayés du logement arrêtée au 14 mai 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 V. – « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

En l’espèce, le bailleur reconnait que le règlement du loyer a repris depuis plusieurs mois et indique ne pas être opposé au maintien dans les lieux.

Il résulte du diagnostic social et financier que les revenus du couple sont composés de 1.450,00 euros (indemnités chômage de Monsieur [O] [M]), de 1.006,00 euros (RSA), outre les allocations familiales pour 722,00 euros, soit un total de 3.178,00 euros. Le couple a un taux d’effort de 26,87 %. Après paiement des charges, leur reste à vivre est de 1.603,11 euros. Il est précisé qu’avec les droits actuels, le loyer est compatible avec les ressources et que les locataires espéraient le rétablissement des droits APL.

Il est indiqué que les difficultés de paiement ont débuté lors de la perte d’emploi de Monsieur [O] [M], survenu après une période d’arrêt maladie de juin à décembre 2024, qui a abouti à une rupture conventionnelle. Il est précisé que les informations présentes dans les documents employeurs pour l’étude de ses droits d’ARE étaient erronées, et que ses droits ont été bloqués pendant plusieurs mois. Il est également indiqué que les droits du couple ont été rétablis en février 2025, avec l’obtention d’un RSA, la revalorisation des prestations familiales et le versement des indemnités chômage avec rétroactivité.

Il est précisé que le couple a immédiatement couvert ses dettes et repris le paiement du loyer, avec des versements de 700,00 euros, soit des montants supérieurs aux mensualités (626,27 euros).

A l’audience, Madame [C] [M] née [W] sollicite des délais de paiement et la possibilité de rester dans le logement.

Il résulte du décompte de créance que les locataires ont repris le versement du loyer depuis plusieurs mois, avec un règlement de 700,00 euros les 03 mars, 1er avril et 02 mai 2025.

Madame [C] [M] née [W] et Monsieur [O] [M] apparaissent en mesure de faire face au paiement de leur loyer et en capacité d’apurer progressivement la dette. Au regard de la situation, il y a lieu de dire qu’ils devront apurer la dette en 34 mensualités de 85,00 euros, outre le loyer courant, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer courant.

Aux termes de l’article 24 VII la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il est constant que Madame [C] [M] née [W] et Monsieur [O] [M] ont repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience. Dès lors, il y a lieu de dire que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés tels que précisés dans le dispositif et que cette suspension prend fin dès le premier impayé. Si les locataires se libèrent de leur dette locative selon les modalités précisées dans le dispositif, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Madame [C] [M] née [W] et Monsieur [O] [M] succombant, seront solidairement condamnés à verser au bailleur la somme de 100,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

Madame [C] [M] née [W] et Monsieur [O] [M] succombant au principal, seront solidairement condamnés au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— REJETTE la demande de résiliation du bail verbal par acquisition de la clause résolutoire pour l’emplacement de parking sis [Adresse 8] à [Localité 7] ;

— CONDAMNE solidairement Madame [C] [M] née [W] et Monsieur [O] [M] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT en deniers ou quittance, la somme de 2.952,29 euros (DEUX MILLE NEUF CENT CINQUANTE DEUX EUROS ET VINGT NEUF CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 14 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— ACCORDE à Madame [C] [M] née [W] et Monsieur [O] [M] un délai de 34 mois pour s’acquitter de sa dette par échéances mensuelles de 85,00 euros en plus du loyer courant, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, à compter du 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date exacte, l’intégralité de la dette deviendra exigible ;

— CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire du bail pour le logement sont réunies à la date du 18 janvier 2025 ;

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire pour le bail du logement pendant l’exécution des délais de paiement ;

— DIT que dans ce cas, la clause résolutoire du bail pour le logement sera réputée n’avoir jamais joué ;

— DIT qu’à défaut :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet pour le logement sis [Adresse 11] à [Localité 7] ;

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— à défaut pour les locataires d’avoir libéré les lieux il sera procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— les locataires seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail du logement ;

— CONDAMNE solidairement Madame [C] [M] née [W] et Monsieur [O] [M] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 100,00 euros (CENT EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE solidairement Madame [C] [M] née [W] et Monsieur [O] [M] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et les frais d’assignation ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions ;

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER