Du 10 avril 2026

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 26/00030 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3IQM

S.A. VILOGIA

C/

[M] [D],

[I] [B]

— Expéditions délivrées à

Mme [D] et M. [B]

— FE délivrée à

M^e Alice SIMOUNET

Le 10/04/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 avril 2026

PRÉSIDENT : Madame Anne-Charlotte BRIAT,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM VILOGIA

RCS [Localité 1] N° 475 680 815

[Adresse 2] [Localité 2] [Adresse 3]

Représentée par Maître Alice SIMOUNET, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL RACINE BORDEAUX

DEFENDEURS :

Madame [M] [D]

née le 30 Mars 1978 à

[Adresse 4]

[Adresse 5] [Adresse 6]

[Localité 3]

Présente

Monsieur [I] [B]

né le 25 Septembre 1978 à

[Adresse 7] [Adresse 8],

[Adresse 9]

[Localité 3]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Février 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 11 Décembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 avril 2016, la SA VILOGIA a consenti un bail d’habitation à M. [B] [I] et Mme [D] [M] sur des locaux situés [Adresse 10] [Adresse 11]

[Localité 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 438,79 euros et d’une provision pour charges de 170 euros.

Par actes de commissaire de justice du 1er septembre 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4629,38 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [B] [I] et Mme [D] [M] le 6 octobre 2025.

Par assignations du 11 décembre 2025, la SA VILOGIA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [I] et Mme [D] [M] et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6113,80 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 9 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 décembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 20 février 2026, la SA VILOGIA maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 10 février 2026, s’élève désormais à 6713,56 euros (échéance de janvier incluse). La SA VILOGIA considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose à la demande de délais de paiement.

M. [B] [I] et Mme [D] [M] exposent que Monsieur est au chômage depuis le 23 janvier 2026 et Madame qui était au chômage a trouvé un emploi depuis 3 mois et perçoit 1400 euros par mois. Le couple a 2 enfants à charge. Ils affirment avoir effectué un virement de 400 euros le 15 février 2026. Le juge a autorisé la production d’une note en délibéré pour justifier de ce versement.

M. [B] [I] et Mme [D] [M] sollicitent des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [B] [I] et Mme [D] [M] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

Par courriel reçu le 23 février 2026, la SA VILOGIA a produit un décompte actualisé au 20 février 2026 faisant apparaitre le versement de 400 euros.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA VILOGIA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 1er septembre 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4629,38 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 novembre 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [B] [I] et Mme [D] [M] ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Par ailleurs, M. [B] [I] et Mme [D] [M] n’ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience puisque si ces derniers ont versé 400 euros le 15 février 2026, force est de constater que cette somme ne couvre pas le montant total du loyer et des charges.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA VILOGIA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SA VILOGIA verse en cours de délibéré un décompte démontrant qu’à la date du 20 février 2026, M. [B] [I] et Mme [D] [M] lui devaient la somme de 6313,56 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [B] [I] et Mme [D] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il convient de préciser que le bailleur ne sollicite pas la condamnation solidaire des locataires de sorte que le juge ne peut prévoir cette solidarité.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due et sera égale au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 2 novembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA VILOGIA ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] [I] et Mme [D] [M], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er septembre 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 avril 2016 entre la SA VILOGIA, d’une part, et M. [B] [I] et Mme [D] [M], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 10] [Adresse 12] est résilié depuis le 2 novembre 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [B] [I] et Mme [D] [M], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [B] [I] et Mme [D] [M] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 13] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [B] [I] et Mme [D] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 2 novembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [B] [I] et Mme [D] [M] à payer à la SA VILOGIA la somme de 6713,56 euros (six mille sept cent treize euros et cinquante-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 février 2026 (échéance de janvier incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la SA VILOGIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [B] [I] et Mme [D] [M] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 1er septembre 2025 et celui desassignations du 11 décembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge