N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00516 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GLZR

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[Z] [I]

C/

[E] [S]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 19 Novembre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 17 Septembre 2025,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 19 Novembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

Monsieur [Z] [I]

né le 02 Mai 1947 à [Localité 5] (87)

demeurant [Adresse 3]

COMPARANT en personne ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [E] [S]

né le 29 Septembre 1990 à [Localité 4] (87)

demeurant Chez Mme [W] [N] – [Adresse 1]

COMPARANT en personne ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 21 Mai 2025, l’affaire a été renvoyée au 17 Septembre 2025, date à laquelle le demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et le défendeur en ses observations.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 19 Novembre 2025 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 septembre 2023, à effet au même jour, pour une durée de trois ans renouvelables, Monsieur [Z] [I] a donné à bail à Monsieur [E] [S] un local à usage d’habitation meublé situé [Adresse 2] avec un loyer mensuel révisable de 440 €, outre une provision sur charge d’un montant de 30 € ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 440 €.

Par acte de commissaire de Justice délivré le 20 mars 2025, Monsieur [Z] [I] a fait assigner Monsieur [E] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES statuant au fond, aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit intervenue le 05/01/2025 par le jeu de la clause résolutoire, du bail conclu entre les parties le 15/09/2023 ;

— ordonner l’expulsion du locataire, et de tous occupants de son chef et ce conformément aux dispositions des articles L 411-1, et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec assistance de la force publique si besoin ;

— condamner le locataire au paiement de la somme de 3 475 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à ce jour, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, sauf à parfaire au jour du prononcé de la décision, ou à diminuer sous réserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés, et suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du dernier terme de loyer, soit la somme de 440 €, outre les charges et taxes récupérables, à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié jusqu’à totale libération des lieux loués et la restitution des clés ;

— condamner le locataire au paiement d’une indemnité de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le locataire au paiement des entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer, de la saisine CCAPEX et de l’assignation.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 12 mai 2025.

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 21 mai 2025, lors de laquelle le demandeur a comparu en personne, a été reportée à l’audience du 17 septembre 2025 afin de convoquer le défendeur à sa nouvelle adresse telle que renseignée par Monsieur [Z] [I], lequel a indiqué que Monsieur [E] [S] a quitté les lieux sans restituer les clés.

Lors de l’audience susdite, Monsieur [Z] [I], comparant en personne, a maintenu les termes de son assignation, actualisant sa demande en paiement à la somme de 6 621,56 €. Au soutien de ses demandes, il indique que le défendeur ne lui a toujours pas restitué les clés du logement. Il précise qu’un état des lieux de sortie devra être effectué et fait état de dégradations locatives causées par des chiens. Il remet un décompte actualisé au 11 septembre 2025 établi par commissaire de justice. Il conteste que les moisissures évoquées par le locataire soient liées à un problème d’isolation du logement et indique que le locataire n’a pas utilisé l’extracteur d’air. En outre, il ajoute que le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) réalisé par ses soins le 15 septembre 2020, dont il remet copie, affichant une note D/E, était valable jusqu’au 31 novembre 2024. Il fait remarquer le nouveau DPE réalisé à l’initiative du locataire, aux nouvelles normes 2025, n’est pas applicable au bail les liant. Enfin, il expose avoir mandaté un plombier pour intervenir sur la chaudière et résoudre le problème d’utilisation de la douche évoqué par le défendeur et fournit la facture correspondante.

Monsieur [E] [S], comparant en personne, conteste devoir la somme sollicitée compte tenu de l’indécence du logement caractérisée selon lui par le défaut d’isolation de celui-ci. Il explique avoir cessé de payer les loyers compte tenu de l’absence de diligence du bailleur. Il fait ainsi état de moisissures et présente des clichés photographiques. Il ajoute que toutes ses affaires personnelles ont moisi et avoir dû quitter le logement précipitamment. Il ajoute que la chaudière n’était pas aux normes. Il remet une facture ENGIE à l’appui de la surconsommation de gaz dont il fait état. Il expose par ailleurs ne pas avoir pu utiliser la douche pendant six mois. Enfin, il fait valoir que le logement était interdit à la location compte tenu du DPE réalisé à son initiative le 9 février 2025 dont il remet une copie.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 6], par voie électronique le 20 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 21 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 6 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sa demande est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Le locataire a quitté le logement sans remettre un préavis conforme aux dispositions légales. Le bail n’a donc pas été résilié.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 et applicable aux contrats de bail conclus postérieurement à son entrée en vigueur en date du 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, a été signifié par commissaire de justice en date du 5 novembre 2024, pour un montant de 2 065 € (hors coût de l’acte) au titre des loyers et charges impayés et du dépôt de garantie.

Il ressort des pièces communiquées, notamment du décompte établi par commissaire de justice actualisé au 11 septembre 2025, que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 17 décembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 15 septembre 2023 à compter du 18 décembre 2024.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et du dépôt de garantie :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, en application des articles 22 et 25-6 de la loi précitée, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur, limité à deux mois de loyer en principal pour les logements meublés, doit être versé au bailleur au moment de la signature du bail, directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment du décompte actualisé du 11 septembre 2025 établi par commissaire de justice que Monsieur [E] [S] a irrégulièrement payé son loyer et qu’il a cessé tout versement depuis le mois de janvier 2025. En outre, il ressort dudit décompte que le locataire a versé la somme totale de 385 € au titre du dépôt de garantie dont le montant est fixé au terme du contrat de bail à 440 €.

Au terme dudit décompte, le bailleur sollicite la somme de 6 621,56 €, se ventilant comme suit :

— dépôt de garantie : 55 € (440 € – 385 € versés par le locataire)

— loyers et charges impayés : 6 240 € (11 515 € – 5 275 € versés par le locataire)

— frais de procédure : 326,56 €

Toutefois, les frais de procédure constituant des frais prohibés en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 et relevant des dépens, ceux-ci doivent être déduits du montant total de la créance due au titre de la dette locative, laquelle s’élève donc à la somme de 6 295 €.

***

Monsieur [E] [S] se prévaut d’une exception d’inexécution au motif que le logement ne répond pas aux normes de performances énergétiques et qu’il était interdit à la location.

Monsieur [E] [S] verse au débat :

— un diagnostic technique établi le 9 février 2025 par la société ACTIV’EXPERTISE contenant un DPE classant le logement en note G et faisant état d’un coût annuel de consommation d’énergie compris entre 2 420 € et 3 320 €

— une facture ENGIE du 7 janvier 2025 d’un montant de 3 578,84 € correspondant à la consommation de gaz et d’électricité entre le mois de septembre 2024 et le mois de janvier 2025

Il est constant qu’en vertu des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

La loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat fixe un seuil maximal de consommation d’énergie primaire par mètre carré et par an qui est déterminé par décret, dispositions applicables aux baux conclus à compter du 1er janvier 2023.

Le bail objet dudit litige est donc soumis à ces dispositions.

En métropole, sont ainsi considérés, à compter du 1er janvier 2023, comme énergétiquement décents, les logements dont la consommation d’énergie estimée par DPE, défini à l’article L126-26 du code de la construction et de l’habitation, est inférieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an. Pratiquement, cette disposition qui ne concerne que les baux conclus à partir de cette date, vise à exclure les logements étiquetés « G ».

En l’espèce, d’après le diagnostic de performance énergétique versé au débat par le bailleur datant du 16 septembre 2020 et qui était donc valable jusqu’au 31 décembre 2024 en application de l’article D 126-19 du code de la construction et de l’habitation, le logement loué à compter du 15 septembre 2023 est étiqueté « D » soit une consommation de 230 kWh par m² et par an, respectant ainsi les normes de performance énergétique alors applicables.

S’il résulte de la loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, que la décence du logement dépend désormais de la classe énergétique de ce dernier aux termes du diagnostic de performance énergétique, et qu’à compter du 1er janvier 2025, sont classés comme décents les logements compris entre la classe A et la classe F, à l’exclusion donc des bâtiments classés G, ces dispositions ne sont applicables qu’aux baux conclus à partir du 1er janvier 2025.

Monsieur [E] [S] ne peut donc se prévaloir du diagnostic technique réalisé le 9 février 2025 classant le logement en lettre « G » pour établir l’indécence du logement, les nouvelles dispositions légales n’étant pas applicables au bail objet du litige.

Par ailleurs, si Monsieur [E] [S] fait état d’un problème de chaudière, le bailleur justifie avoir fait le nécessaire en mandatant un plombier, tel que cela résulte de la facture AECC du 23 octobre 2024.

Aucun manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent n’est donc établi.

Si le défendeur se prévaut de l’exception d’inexécution, il ne démontre pas que le logement aurait été affecté de désordres si importants qu’il y aurait eu impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination.

En toute hypothèse, le locataire ne peut se faire justice lui-même et décider, sans saisir le juge, de cesser le paiement des loyers, lequel doit respecter le formalisme légal prévu par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent, l’exception d’inexécution soulevée sera rejetée.

***

Il convient ainsi de condamner Monsieur [E] [S] au paiement de la somme de 6 295 €, arrêtée au 11 septembre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 475 € à compter du 20 mars 2025 (date de l’assignation) et à et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur l’expulsion :

Les clés n’ayant pas été restituées, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [S] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code civil et 7a de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989, tandis que le maintien du locataire dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges, ce à compter de la date de résiliation du bail, soit le 18 décembre 2024

Il convient d’accorder une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges, soit 470 € que Monsieur [E] [S] aurait payé en cas de non résiliation du bail, et ce, à compter du 18 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux c’est-à-dire au jour de la remise des clés et de la réalisation de l’état des lieux de sortie.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [E] [S], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Z] [I] les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [E] [S] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Monsieur [Z] [I] recevable en ses demandes ;

REJETTE l’exception d’inexécution soulevée par Monsieur [E] [S] ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 15 septembre 2023 à la date du 18 décembre 2024 ;

AUTORISE Monsieur [Z] [I], à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 2], à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [S] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [E] [S] à payer à Monsieur [Z] [I], la somme de 6 295 € (six mille deux cent quatre-vingt-quinze euros), arrêtée au 11 septembre 2025, au titre des loyers, charges et solde du dépôt de garantie impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 475 € à compter du 20 mars 2025 (date de l’assignation) et à compter de la présente décision pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 18 décembre 2024 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [E] [S] à payer à Monsieur [Z] [I] une indemnité mensuelle d’occupation de 470 € (quatre cents soixante-dix euros) du 12 septembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux constituée par la remise des clés (les indemnités d’occupation dues entre le 18 décembre 2024 et le 11 septembre 2025 étant incluses dans la dette de 6 295 €) ;

CONDAMNE Monsieur [E] [S] à payer à Monsieur [Z] [I] la somme de 300 € (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [S] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine CCAPEX et de l’assignation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente procédure ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON