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— dossier

— Maître Maguy COMBEAU 23

— Maître Vincent [Localité 5] 27

Grosse délivrée à :

— Maître Maguy COMBEAU 23

— Maître Vincent [Localité 5] 27

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

MINUTE N° : 25/00562

ORDONNANCE DU : 02 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00385 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FOJT

AFFAIRE : S.A.S. SAMOHT C/ S.A.R.L. PINK INVEST

l’an deux mil vingt cinq et le deux Décembre,

Nous, Pierre MESNARD, Président du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE, tenant audience des référés, assisté de Ségolène FAYS Greffier,

Après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils à l’audience du 28 Octobre 2025, avons rendu ce jour la décision suivante :

DEMANDERESSE :

S.A.S. SAMOHT, société immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n°843740655, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Vincent LAGRAVE de la SCP LAGRAVE JOUTEUX MADOULE, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. PINK INVEST, société immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n°498790757, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Maguy COMBEAU de la SCP GOMBAUD COMBEAU COUTAND, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

EXPOSE DU LITIGE

Le 24 juillet 2003, la SCI COTE MER a consenti un bail commercial à la SARL L’OCEANE portant sur un immeuble à usage de commerce et d’habitation situé [Adresse 1] à LA ROCHELLE (17000) pour l’exploitation d’un commerce de café bar restaurant.

La SARL PINK INVEST est venue aux droits de la SCI COTE MER et la SAS SAMOHT est venue aux droits de la SARL L’OCEANE.

Selon accord de conciliation du 3 juin 2022 homologué par le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE, les parties ont convenu du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2022 moyennant un loyer mensuel de 1 500 euros.

Après visite de la commission de sécurité incendie du 23 novembre 2023, le Maire de la ville de [Localité 4] a pris un arrêté le 11 décembre 2023 prescrivant notamment la réalisation de travaux de modification de la porte d’entrée du commerce exploité par la SAS SAMOHT, et limitant dans cette attente la capacité d’accueil du commerce à 19 personnes.

La SAS SAMOHT a déposé une demande de déclaration préalable de travaux le 17 juillet 2024 à laquelle la mairie de [Localité 4] a fait droit le 7 novembre 2024.

Le 11 novembre 2024, la SAS SAMOHT a fait établir un devis auprès de la société AEBJ pour la réalisation des travaux requis. Cette dernière a relevé la nécessité de consolider les fondations du bâtiment avant de procéder aux travaux de façade.

Par courriers recommandés des 12 février, 21 février et 11 avril 2025, la SAS SAMOHT a mis en demeure la SARL PINK INVEST de procéder aux travaux nécessaires.

Par mail du 13 mai 2025, le bailleur a indiqué que des travaux de consolidation avaient été réalisés en sous-sol et a relevé le non règlement des quatre derniers loyers.

Un second devis a été établi par la société AEBJ le 12 juin 2025.

Le 21 mai 2025, la SARL PINK INVEST a fait signifier un commandement de payer à la SAS SAMOHT pour la somme principale de 8 618,45 euros.

Soutenant que les travaux prescrits incombent au bailleur et entrainent une perte d’exploitation, la SAS SAMOHT a fait citer, par exploit du 3 juillet 2025 la SARL PINK INVEST devant le président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en référés aux fins :

— d’ordonner à la SARL PINK INVEST de mandater la société AEBJ ou toute entreprise de son choix aux fins de réaliser les travaux de modification de la porte d’entrée prescrits par la ville de [Localité 4] et objet du permis de l’autorisation de travaux délivrée le 7 novembre 2024, sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— de l’autoriser à ne payer qu’un tiers du montant du loyer depuis le 1er janvier 2024 jusqu’à réception des travaux objets de la déclaration de travaux,

— de condamner la SARL PINK INVEST à lui payer la somme provisionnelle de 4 800 euros et de 12 955 euros,

— de condamner la SARL PINK INVEST à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En réplique, la SARL PINK INVEST s’oppose à l’ensemble des demandes de la requérante, demande de condamner la SAS SAMOHT à lui payer la somme provisionnelle de 11 577 euros, la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de la condamner aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 octobre 2025 et la décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que :

«  Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. "

1. Sur l’injonction à procéder aux travaux prescrits par l’administration

Sur le moyen tiré du non-respect des clauses du bail commercial

La SARL PINK INVEST entend se prévaloir d’une exception d’inexécution afin de s’opposer à la prise en charge des travaux prescrits par l’administration.

D’une part, elle fait valoir que la SAS SAMOHT n’aurait pas respecté la clause de destination insérée au bail commercial et rédigée comme suit : « les lieux loués devront servir exclusivement à l’exploitation du commerce de CAFE-BAR-RESTAURANT et à son habitation personnelle. Ils ne pourront être utilisés, même temporairement, à un autre usage et il ne pourra y être exercé aucun autre commerce que celui sus-indiqué. »

A l’appui d’un constat établi par commissaire de justice le 16 juin 2025 et de photographies de la façade prises en 2017 et 2018, la SARL PINK INVEST relève que le lieu n’est plus décrit comme un bar mais comme un club libertin, avec sélection de la clientèle et horaires de fermeture fixés à 4h00 selon le site internet du commerce.

La SAS SAMOHT soutient avoir procédé à un « changement de concept, d’un bar latino au profit d’un bar / club lounge à esprit libertin », ce qui ne constituerait pas selon elle un changement de destination.

La qualification de l’activité commerciale exercée dans les lieux, bar, bar de nuit, club ou autre, ainsi que la question du changement des destination des lieux loués, contestée en l’espèce, relèvent de l’appréciation des juges du fond.

D’autre part, la SARL PINK INVEST soutient que le preneur aurait méconnu l’interdiction du changement de distribution prévue au bail.

Les pièces produites n’établissent ni changement d’agencement des pièces ni modification de la taille des ouvertures de façade. Les changements de distribution allégués par le bailleur ne sont pas établis.

Le litige relatif à la résiliation du bail fait l’objet d’une instance pendante devant le juge du fond.

Dans le cadre de la présente instance en référé la violation des clauses du contrat commercial n’est pas établie par la SARL PINK INVEST. Le moyen tiré de l’application des articles 1219 et 1220 du code civil sera écarté.

Sur la charge des travaux prescrits par l’administration

Aux termes de l’article 606 du code civil :

«  Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien ".

Aux termes de l’article R145-35 du code de commerce :

«  Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique. "

La clause « Entretien – Réparations » insérée au bail prévoit que le preneur a à sa charge l’entretien de la devanture et des fermetures des locaux d’exploitation.

Après visite de la commission de sécurité incendie du 23 novembre 2023, le Maire de la ville de [Localité 4] a pris un arrêté le 11 décembre 2023 prescrivant notamment de doter l’établissement de deux dégagements totalisant trois unités de passage. La Mairie précisait la nature des travaux requis au titre de cette prescription selon courrier du 11 janvier 2024.

En l’espèce, la modification de la dimension de la porte d’entrée sollicitée implique nécessairement une modification du mur porteur de la façade, et consiste par conséquent en une grosse réparation au sens de l’article 606 du code civil.

Les travaux prescrits par l’administration ne constituant ni des travaux d’entretien ni des travaux de réparation, la clause « Entretien – Réparations » n’est pas applicable.

Lesdits travaux qui consistent en une grosse réparation au sens de l’article 606 du code civil et qui sont en outre prescrits par l’administration sont à la charge du bailleur.

Si la SARL PINK INVEST justifie de la réalisation des travaux de soutènement par factures des 20 décembre 2024, 28 décembre 2024 et 18 juillet 2025 notamment, il lui appartient d’assurer également le coût de la mise en conformité des locaux en procédant au changement de la porte d’entrée.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de la SAS SAMOHT et le bailleur sera enjoint de procéder à la mise en conformité de la porte d’entrée dans un délai trois mois à compter de la signification de l’ordonnance, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé ce délai.

La SARL PINK INVEST aura le libre choix de l’entreprise à mandater à cet effet.

La SAS SAMOHT a procédé aux démarches pour obtenir l’autorisation administrative de réalisation des travaux et a missionné un architecte dont elle produit une facture datée du 27 juillet 2024 d’un montant de 4 800 euros.

Il n’est pas contestable que cette dépense incombe au bailleur au titre de la mise en conformité de son bien et des grosses réparations prévues par l’article 606 du code civil.

Dès lors qu’elle a été contrainte d’assumer des dépenses incombant au bailleur, il sera fait droit à sa demande de provision et la SARL PINK INVEST sera condamnée à lui verser la somme provisionnelle de 4 800 euros TTC.

2. Sur la demande de réduction des loyers

Aux termes de l’article 1722 du code civil :

«  Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. "

En l’espèce, la chose louée n’étant pas détruite, fut-ce partiellement, le présent article n’est pas applicable.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que :

«  Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. "

La SAS SAMOHT sollicite sur ce fondement la réduction du loyer au motif que les capacités des locaux ont été réduites des 2/3.

La SAS SAMOHT invoque un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

La SAS SAMOHT ne justifie pas d’une réduction de la fréquentation de son commerce. Sa demande de réduction de loyer est par conséquent rejetée de même que sa demande relative aux trop perçus de loyers pour un montant de 12 955 euros.

Sur la demande de provision à valoir sur les loyers impayés

La SARL PINK INVEST justifie d’un commandement de payer adressé à la SAS SAMOHT en date du 21 mai 2025 pour la somme principale de 8 618,45 euros correspondant aux loyers de février, mars, avril et mai 2025.

Elle justifie également d’un avis de taxes foncières pour l’année 2025 d’un montant de 2 959 euros.

Il n’est pas contesté que la SAS SAMOHT n’a pas procédé au règlement de ces sommes.

La SAS SAMOHT sera en conséquence condamnée à verser à la SARL PINK INVEST la somme provisionnelle totale de 11 577 euros.

3. Sur les frais irrépétibles et les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile :

«  Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […] ;

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. ".

Il appartient au juge des référés de statuer provisoirement sur les dépens de l’instance ouverte devant lui.

La SAS SAMOHT et la SARL PINK INVEST seront respectivement condamnées à supporter la charge des dépens à hauteur de 50 %.

En l’état de la procédure rien ne justifie qu’il soit fait droit à la demande de la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS à la SARL PINK INVEST de procéder à la mise en conformité de la porte d’entrée, à ses frais, et dans un délai trois mois à compter de la signification de l’ordonnance, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé ce délai ;

DISONS que la SARL PINK INVEST aura le libre choix de l’entreprise à mandater ;

CONDAMNONS la SARL PINK INVEST à verser à la SAS SAMOHT la somme provisionnelle de QUATRE MILLE HUIT CENTS EUROS (4 800 euros) correspondant à la facture du 27 juillet 2024 ;

CONDAMNONS la SAS SAMOHT à verser à la SARL PINK INVEST la somme provisionnelle de ONZE MILLE CINQ CENT SOIXANTE-DIX-SEPT EUROS (11 577 euros) au titre des loyers et taxes impayés ;

DEBOUTONS la SAS SAMOHT de sa demande de réduction de loyers ;

DEBOUTONS la SAS SAMOHT de sa demande de provision au titre des trop-perçus de loyers ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties de leurs plus amples demandes ;

CONDAMNONS la SAS SAMOHT et la SARL PINK INVEST à supporter chacune 50% de la charge totale des dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Ségolène FAYS Pierre MESNARD