TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 15 DECEMBRE 2025

DOSSIER : N° RG 25/01534 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FNIH

AFFAIRE : [H] [C] [V] C/ [B] [I]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Monsieur Quentin ATLAN, Juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Poitiers, délégué au Tribunal Judiciaire de La Rochelle par ordonnance du 24 juin 2025 en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [H] [C] [V]

née le 08 Décembre 1999 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

DEFENDEUR

Monsieur [B] [I]

N2 LE 31 Octobre 1979 à [Localité 4] (17)

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

***

Débats tenus à l’audience du 03 Novembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 15 Décembre 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 juillet 2023, Monsieur [B] [I] a donné à bail à Madame [H] [V] à compter du 17 septembre 2023 un logement sis [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 670 euros hors charges et d’un dépôt de garantie de 670 euros. Un état des lieux de sortie a été dressé en date du 6 mai 2024.

Un constat d’échec de conciliation initiée par Madame [H] [V] a été signé en date du 13 novembre 2024.

Par requête déposée au greffe le 12 mai 2025, Madame [H] [V] a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de La Rochelle aux fins de voir condamner Monsieur [B] [I] à lui payer les sommes suivantes :

382,32 euros au titre de la restitution partielle du dépôt de garantie ;

67 euros par mois de retard à titre de dommages et intérêts correspondant à l’indemnité de 10% du dépôt de garantie courant à compter de la date de départ jusqu’au jour du jugement à intervenir.

Les parties ont été régulièrement convoquées par les soins du greffe par lettre recommandée avec accusé de réception à l’audience du 29 septembre 2025.

Après renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 3 novembre 2025 à laquelle les parties ont comparu en personne.

Madame [H] [V] maintient ses demandes et moyens en arrêtant sa demande de dommages et intérêts au montant total de 1 206 euros.

Au soutien de sa demande en restitution du dépôt de garantie, elle expose que la somme sollicitée de 382,32 euros correspond au dépôt de garantie de 670 euros déduction faite de 63 euros déjà restitués par son bailleur et de 224,68 euros d’arriérés locatifs qu’elle reconnaît lui devoir.

En réponse aux demandes reconventionnelles de Monsieur [B] [I], elle soutient que lors de l’état des lieux de sortie aucun problème majeur n’a été relevé et que les réparations évoquées relèvent de la vétusté ou de la mauvaise conception du logement et ne lui sont pas imputables.

Monsieur [B] [I] sollicite que Madame [H] [V] soit déboutée de sa demande et, à titre reconventionnel, qu’elle soit condamnée à lui verser les sommes de :

—  1 022 euros au titre de réparations locatives en application des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1353 du code civil ;

—  250 euros au titre des frais de déplacement de la présente procédure en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse à la demande de Madame [H] [V], il confirme n’avoir restitué que 63 euros du dépôt de garantie précisant avoir soustrait de la somme totale 227 euros au titre de l’arriéré locatif et 380 euros à titre « forfaitaire » correspondant à des interventions « électricien et plombier » et la remise en état de l’appartement.

Au soutien de sa demande à titre reconventionnel, il expose que la somme forfaitaire de 380 euros ne reflète pas l’étendue totale des réparations locatives effectuées avant et après l’état des lieux de sortie et qu’il est ainsi fondé à en solliciter l’entière réparation.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et la demande reconventionnelle au titre des réparations locatives

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal ou deux mois pour les logements meublés en application de l’article 25-6 de ladite loi. Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. La majoration court de plein droit à l’issue du délai de deux mois suivant la remise des clés.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. En outre il est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par un décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1er du décret du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. En application de l’annexe de ce décret, ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations suivantes :

« III. – Parties intérieures : Plafonds, murs intérieurs et cloisons ; Maintien en état de propreté ;

IV. – Installations de plomberie : Canalisations d’eau ; Dégorgement

V. – Equipements d’installations d’électricité : Remplacement des interrupteurs, des ampoules ;

VI. – Autres équipements mentionnés au contrat de location : Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs ».

En vertu de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

***

En l’espèce, sur la restitution du dépôt de garantie, il conviendra de fixer la date de remise des clefs au 6 mai 2024, date de l’état des lieux de sortie. Il y a lieu de constater que le dépôt de garantie de 670 euros devait être restitué à Madame [H] [V] au plus tard dans un délai légal de deux mois à compter de cette date soit au 6 juillet 2024. Or, il n’a été restitué à celle-ci que la somme de 63 euros, pour un restant dû de 607 euros. La créance de Madame [H] [V] au titre de la restitution du dépôt de garantie sera donc fixée à cette somme, majorée de la pénalité de retard sur une durée de 17 mois (juillet 2024-novembre 2025) de 1 139 euros soit une créance totale de 1 746 euros.

Sur les réparations locatives, Monsieur [B] [I] argue d’une somme totale de 1 402 euros à laquelle il soustrait pour sa prétention 380 euros déjà récupérés sur le dépôt de garantie, soit 1 022 euros, somme se décomposant comme suit :

—  58,14 euros de réparation de chauffage – remplacement thermostat (pendant la location) ;

—  150 euros de remplacement de réfrigérateur (pendant la location) ;

—  107 euros de remplacement plaque de cuisson (pendant la location) ;

—  130 euros d’intervention électricien dans le cadre du changement de plaque (pendant la location) ;

—  150 euros de déplacement dans le cadre du remplacement du réfrigérateur et des plaques de cuisson (pendant la location) ;

—  187,88 euros d’intervention plombier (pendant la location) ;

—  90 euros de traces d’humidité sur le mur (après état des lieux de sortie) ;

—  25 euros de remplacement d’ampoules (après état des lieux de sortie) ;

—  30 euros de rachat alèse (après état des lieux de sortie) ;

—  20 euros de rachat divers accessoires (après état des lieux de sortie) ;

—  304 euros de pertes locatives pendant la remise en état du mur (après état des lieux de sortie) ;

—  150 euros de frais de déplacement pour effectuer des réparations (après état des lieux de sortie).

En application des articles précités sur les obligations du locataire et à défaut de justification de dégradations imputables directement à Madame [V], Monsieur [B] [I] ne peut solliciter le paiement que des sommes en lien avec l’intervention d’un plombier, la trace d’humidité sur le mur, le remplacement des ampoules, le rachat de l’alèse et des divers accessoires, les pertes locatives et les frais de déplacement après état des lieux de sortie.

En effet, concernant les autres sommes sollicitées, le remplacement d’équipements tels que le thermostat, la plaque de cuisson ou le réfrigérateur incombe au bailleur, l’intervention de l’électricien est en lien avec le remplacement de ladite plaque et la locataire ne saurait être condamnée au paiement des frais de déplacement du bailleur en lien avec le remplacement de ces équipements.

Au soutien de ses prétentions pouvant être indemnisées, Monsieur [B] [I] produit un état des lieux de sortie en date du 6 mai 2024 mentionnant notamment deux ampoules manquantes, des ustensiles de cuisine et accessoires manquants ou endommagés, une trace d’humidité sur un mur et une tache sur l’alèse. Il produit des justificatifs chiffrés concernant les travaux de plomberie (une facture de 187,88 euros du 27 avril 2024), les ampoules (une facture Leroy Merlin de 24,90 euros en date du 7 mai 2024) et la reprise du mur (des factures Leroy Merlin pour un montant supérieur à 90 euros).

En revanche, concernant l’alèse, les accessoires ou les frais de déplacement, il ne fournit aucun justificatif chiffré de sorte que ces sommes ne sont pas justifiées et ne sauront être indemnisées. En outre, concernant la perte locative, Monsieur [B] [I] ne justifie pas que l’état des dégradations alléguées est d’une importance telle qu’il a empêché la relocation du bien.

Enfin, si Madame [H] [V] soutient que l’intervention du plombier est en lien avec la vétusté du logement, en ce que le technicien aurait relevé une mauvaise évacuation des eaux, elle n’en justifie pas de manière suffisante. En revanche elle produit un échange SMS du 21 décembre 2023 par lequel elle informe son bailleur que le chauffage a un problème de bouton et que sa non programmation a entraîné la marque d’humidité sur le mur, justifiant d’une vétusté ou malfaçon, de sorte qu’elle ne saurait devoir indemniser la reprise du mur.

Ainsi, la créance de Monsieur [B] [I] au titre des réparations locatives sera fixée à hauteur de 212,78 euros [187,88 euros d’intervention plombier + 24,90 euros de remplacement d’ampoules].

Sur l’arriéré locatif, Madame [H] [V] argue d’un montant de 224,68 euros. Monsieur [B] [I] argue à l’inverse d’une somme à hauteur soit de 227 euros soit de 232 euros. Il ne produit pas d’élément à ce titre. Ainsi, la créance de Monsieur [B] [I] au titre des loyers impayés sera fixée à hauteur de 224,68 euros, montant minimal sur lequel s’accordent les parties, à défaut de justification par Monsieur [B] [I] d’un décompte précis de la somme due.

Il y a lieu d’ordonner la compensation judiciaire des créances ainsi fixées en application des articles 1347 et suivants du code civil.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [B] [I] à verser à Madame [H] [V] une somme définitive de 1 308,54 euros [1 746 – 212,78 -224,68]. Les demandes de Monsieur [B] [I] seront rejetées pour le surplus.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B] [I], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [B] [I], succombant à l’instance, sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’existe en l’espèce aucun motif pour écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— FIXE la créance de Madame [H] [V] contre Monsieur [B] [I] au titre de la restitution du dépôt de garantie majorée de la pénalité de retard à 1746 euros ;

— FIXE la créance de Monsieur [B] [I] contre Madame [H] [V] au titre des réparations locatives à hauteur de 212,78 euros ;

— FIXE la créance de Monsieur [B] [I] contre Madame [H] [V] au titre de l’arriéré locatif à hauteur de 224,68 euros ;

— ORDONNE la compensation judiciaire des sommes dues en application des articles 1347 et suivants du code civil ;

— CONDAMNE Monsieur [B] [I] à payer à Madame [H] [V] la somme de 1 308,54 euros (MILLE TROIS CENT HUIT EUROS ET CINQUANTE QUATRE CENTIMES) ainsi compensée ;

— REJETTE les demandes de Monsieur [B] [I] pour le surplus ;

— REJETTE la demande de Monsieur [B] [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Monsieur [B] [I] aux entiers dépens ;

— RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Monsieur Quentin ATLAN, Juge placé en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER Q. ATLAN