TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 23 FEVRIER 2026

DOSSIER : N° RG 25/02967 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FQ4Z

AFFAIRE : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES C/ [N] [H]

MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

En présence lors des débats de Madame [U] [E], auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER, avocate au barreau de LYON, substituée par Maître Christelle FOURNIER-PIEUCHOT, avocate au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

DEFENDEUR

Monsieur [N] [H]

né le 20 Décembre 1997 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 3]

non comparant non représenté

***

Débats tenus à l’audience du 15 Décembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 23 Février 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 septembre 2021, l’indivision [T]/[R] représentée par Monsieur [M] [T], a donné à bail à Monsieur [N] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 1], pour un loyer mensuel de 600 euros, outre une avance sur charges de 35 euros.

Par acte du 18 septembre 2021, dans le cadre du dispositif VISALE, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution simple de Monsieur [N] [H], pour le paiement de toutes les sommes dues au titre d’un impayé de loyer, en ce comprises les éventuelles indemnités d’occupation.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [N] [H] le 10 mars 2025 un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 2.670,88 euros au titre des loyers et charges impayés et dénoncé à la CCAPEX le 11 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2025, dénoncé à la préfecture de la Charente Maritime le 30 juillet 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [N] [H] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de LA ROCHELLE aux fins de :

— La déclarer recevable et bien fondée dans son action ;

— à titre principal, déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du même bail aux torts et griefs du preneur ;

— Ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— Condamner Monsieur [N] [H] à lui payer les sommes de 5.210,88 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.670,88 euros, et de l’assignation pour le surplus ;

— Fixer une indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— Condamner Monsieur [N] [H] à lui payer les indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative jusqu’à libération effective des lieux ;

— Condamner Monsieur [N] [H] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES faisait valoir qu’à la suite de divers incidents de paiement le bailleur avait fait jouer l’engagement de caution, de sorte que cette dernière lui avait réglé le montant des sommes dues par le locataire soit un total de 5.210,88 euros, et qu’en application des articles 1346 et suivants, 2306 et 2305 du code civil, la caution se trouvait subrogée dans les droits et actions du bailleur, et disposait d’un recours personnel à l’encontre du locataire. Elle ajoutait à titre principal que le locataire n’avait pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois impartis par le commandement du 10 mars 2025, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouvait résilié de plein droit. De plus, à titre subsidiaire le locataire ayant manqué à son obligation principale de preneur de régler le loyer, cette situation justifiait de voir prononcer la résiliation du bail à ses torts.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 décembre 2025, à laquelle, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, comparant représentée par son Conseil, a repris les termes de son assignation et actualisé sa demande en paiement à la somme de 9.020,88 euros selon décompte du 09 décembre 2025.

Bien que régulièrement cité par procès-verbal remis à étude de commissaire de justice, Monsieur [N] [H] ne s’est pas présenté, ni fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été adressé au tribunal le 1er décembre 2025 ( carence).

L’affaire a été mise en délibéré au 23 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Eu égard à la comparution des parties et à la nature des faits, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, il convient de constater que la CCAPEX a été saisie de la situation de Monsieur [N] [H] le 11 mars 2025 soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 28 juillet 2025 et que le représentant de l’État dans le département a été avisé de l’assignation par voie électronique le 30 juillet 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, de sorte que la demande est recevable.

Sur la demande principale

Sur la subrogation de la caution dans les droits du bailleur

Aux termes de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 8.1 de l’acte de cautionnement rappelle, en son paragraphe intitulé « Paiement par la Caution et Subrogation », que sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées.

Selon l’article 1346-4 du code civil, la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

L’article 1346-1 du même code dispose que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

Il résulte de ces dispositions que les actions sanctionnant la créance ou découlant de celle-ci sont transmises au subrogé. En conséquence, la personne qui s’est portée caution du paiement de loyers peut user de la possibilité d’acquitter elle-même les sommes dues et d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution du bail qui lui permet de recouvrer les sommes versées ou d’éviter l’accroissement de la dette.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir versé au bailleur au titre des loyers et charges impayés pour les mois de novembre 2024 à décembre 2025, la somme totale de 9.020,88 euros, dont le bailleur lui a donné quittance subrogative.

Il en résulte que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur créancier, peut valablement exercer l’action en résiliation du bail dont celui-ci était titulaire à l’encontre du locataire, cette action étant transmise avec la créance de loyers, ainsi que l’action en paiement à hauteur des sommes versées au bailleur.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail et d’expulsion

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002 , si le délai accordé au locataire pour apurer sa dette est désormais fixé à six semaines, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ce délai ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et, ce délai de 2 mois sera appliqué.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 10 mars 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le18 septembre 2021, à compter du 11 mai 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [H] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le contrat de bail ayant été résilié le 11 mai 2025, Monsieur [N] [H] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Toutefois, la caution n’ayant indemnisé le bailleur que jusqu’au mois de décembre 2025, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [N] [H] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES un montant correspondant aux indemnités d’occupation que la caution règlerait éventuellement au bailleur par la suite en cette qualité, une telle créance n’étant pour le moment ni certaine ni exigible, et le juge ne pouvant préjuger de la régularité d’une éventuelle subrogation à venir. En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de la caution présentée à ce titre.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie par la production aux débats d’un décompte de créance, pour les mois de novembre 2024 à décembre 2025, que Monsieur [N] [H] demeure redevable de la somme de 9.020,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir payé cette somme au bailleur, pour laquelle ce dernier lui a donné quittance subrogative, de sorte que la caution est subrogée dans les droits du créancier pour en réclamer le paiement au locataire.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [N] [H] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés, la somme de de 9.020,88 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 2.670,88 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [N] [H], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement.

Condamné aux dépens, Monsieur [N] [H] sera condamné à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité qu’il est équitable de fixer à 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe

— DECLARE recevable la demande de SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu entre l’indivision [T]/[R] représentée par Monsieur [M] [T] et Monsieur [N] [H] le 18 septembre 2021 portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 1] à la date du 11 mai 2025 ;

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [N] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [N] [H] à compter du 11 mai 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

— CONDAMNE Monsieur [N] [H] à payer en deniers ou quittances à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 9.020,88 euros (NEUF MILLE VINGT EUROS ET QUATRE VINGT HUIT CENTIMES) au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation pour les mois de novembre 2024 à décembre 2025 échéance du mois de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux à compter de la date du commandement de payer du 10 mars 2025 sur la somme de 2.670,88 euros et de l’assignation pour le surplus ;

— DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES du surplus de ses prétentions ;

— CONDAMNE Monsieur [N] [H] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 100 euros (CENT EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Monsieur [N] [H] aux dépens en ce compris le coût du commandement ;

— RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER