N° RG 24/00499 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GK4S

Minute : 24/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Mathieu KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[G] [T]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 10 Décembre 2024

DEMANDEUR :

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN,

dont le siège social est sis 6 Rue Jean Perrin – 28300 MAINVILLIERS

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [T],

demeurant 14 rue Jules Ferry – Logement 10 – 28300 MAINVILLIERS

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Eugénie LALLART, statuant en matière de référé

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 05 Novembre 2024 et mise en délibéré au 10 Décembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 20 janvier 2022, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR, dénommé HABITAT EURELIEN, a donné à bail à Monsieur [T] [G] un local à usage d’habitation situé 14 rue Jules Ferry, logement n°10 – 28300 MAINVILLIERES, moyennant un loyer mensuel révisable de 153,20 € et le versement d’un dépôt de garantie de 76,22 €.

Par acte d’huissier de Justice délivré le 10 juin 2024 (A ETUDE), HABITAT EURELIEN a fait assigner son locataire, Monsieur [T] [G], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce à la suite de la délivrance le 4 janvier 2024 d’un commandement de payer visant cette clause et dont les causes n’ont pas été réglées dans les 6 semaines de sa délivrance,

▸ ordonner que dans la huitaine de la décision de justice, Monsieur [T] [G] devra quitter et vider les lieux, et défaut, ordonner l’expulsion du locataire, et de tous occupants de son chef et ce conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-8, L421-1 et L 21-2, L 431-1 et L 433-1 à L 433-3, et R 411-1 à R 411-3, R 412-1 à R 412-4, R 432-1 et R 432-2, R 433-1 à R 433-7, R 441-1 et R 442-1 à R 442-4 du Code des procédures civiles d’exécution,

▸ condamner Monsieur [T] [G], au paiement d’une astreinte provisoire d’un montant de 20 € par jour de retard au profit de HABITAT EURELIEN,

▸ condamner Monsieur [T] [G], au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 2.184,61 € au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 6 mai 2024, assortie des intérêts au taux légal, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

▸ condamner Monsieur [T] [G] au paiement d’une indemnité de 600,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement délivré le 4 janvier 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 novembre 2024.

Lors de cette audience, HABITAT EURELIEN par l’intermédiaire de son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande principale en paiement à la somme provisionnelle de 429,24 € selon décompte du 31 octobre 2024. elle a indiqué ne pas s’opposer à la mise en place de délais de paiement.

Monsieur [T] [G] n’est ni présent ni représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2024.

EXPOSE DES MOTIFS :

Sur l’absence de comparution du défendeur :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de l’Eure-et-Loir par voie électronique le 11 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il convient à titre liminaire de relever, s’agissant d’un bailleur social, que HABITAT EURELIEN a saisi au moins trois mois avant l’audience la Caisse d’Allocations Familiales de l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de son locataire, conformément aux prescriptions de l’article L. 442-6-1 du Code de la construction et de l’habitation, cette dernière ayant réceptionné la notification le 04 décembre 2023.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats de locations conclus avant le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 4 janvier 2024, HABITAT EURELIEN a fait délivrer à Monsieur [T] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 763,27 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 30 novembre 2023, lequel est demeuré infructueux.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 05 mars 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [T] [G] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers de sorte qu’au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation reste à la date du 31 octobre 2024 la somme de 429,24 €.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [T] [G] au paiement à titre provisionnel de la somme de 429,24 €, arrêtée au 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 763,27 € à compter du 4 janvier 2024, date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code de procédure civile.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Dès lors que les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation, il convient d’accorder en référé une provision au titre de l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges, que Monsieur [T] [G] aurait payé en cas de non résiliation du bail, et ce, à compter du 05 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de condamnation sous astreinte

En l’espèce, la procédure d’expulsion, si elle devait être mise en œuvre, est suffisamment contraignante. Il n’est donc pas opportun de prévoir une condamnation sous astreinte dès lors que l’expulsion peut être mise en œuvre, notamment avec le concours de la force publique si besoin est.

De telles conditions sont suffisantes pour assurer l’exécution de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement :

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Ces délais et les modalités de paiement accordés pour régler la dette locative ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, et ne suspendent pas l’obligation de paiement du loyer et des charges.

Ainsi, si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

En l’espèce, il convient de constater que la dette n’a pas atteint un seuil irréversible, que le droit au logement est un droit fondamental au sens de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 et au regard du décompte actualisé de la créance en date du 31 octobre 2024 produit par le bailleur, que Monsieur [T] [G] s’est efforcé de régulariser partiellement sa situation, en s’acquittant des loyers et provisions sur charges depuis le mois de mars 2024, mais également en tentant d’apurer sa dette, par des paiements chaque mois supérieurs au montant du loyer, et ce jusqu’à la date de l’audience (500 € en juillet 2024, 400 € en août 2024, 200 € en septembre 2024 et 200 € en octobre 2024).

En conséquence, il y a lieu de lui laisser une dernière chance de demeurer dans les lieux et de lui accorder des délais de paiement qui entraîneront la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [T] [G] sera donc autorisé à se libérer de sa dette locative par l’effet de 8 versements mensuels de 50 euros chacun, ces règlements supplémentaires devant intervenir en plus du loyer courant, et d’une 9ème et dernière mensualité qui soldera la dette.

Les effets de la clause résolutoire seront dès lors suspendus, en raison même des délais ainsi accordés au locataire, sous condition du respect par ce dernier de son obligation de remboursement ainsi que du paiement du loyer et des charges courants.

Néanmoins, à défaut de paiement d’une seule mensualité de remboursement de la dette à son échéance ou d’un seul terme de loyer, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, le défendeur sera déchu du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice soit nécessaire.

La totalité de la somme restant due sera exigible et le défendeur sera alors occupant sans droit ni titre du logement qu’il devra libérer.

Le bailleur pourra alors faire procéder à l’expulsion de Monsieur [T] [G] et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet.

Dans cette hypothèse, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer en cours, outre les charges, et le défendeur sera condamné à payer cette somme mensuellement jusqu’à libération complète des lieux.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation étant destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux, elle revêt un caractère indemnitaire, elle ne sera donc soumise ni à la révision des loyers ni à indexation.

Enfin, le bailleur sera autorisé à entreposer les meubles éventuellement laissés dans les locaux dans tel lieu de son choix, aux risques et périls du défendeur.

En cas de non-respect de ces délais et modalités de paiement, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible de plein droit, et il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [T] [G] faute de départ volontaire.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [T] [G], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de HABITAT EURELIEN les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence et l’absence de contestations sérieuses :

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre HABITAT EURELIEN et Monsieur [T] [G] le 20 janvier 2022, concernant l’appartement à usage d’habitation situé 14 rue Jules Ferry, logement n°10 – 28300 MAINVILLIERES sont réunies à la date du 05 mars 2024 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à la date du 05 mars 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [G] à payer à titre provisionnel à HABITAT EURELIEN la somme de 429,24 € (QUATRE CENT VINGT-NEUF EUROS ET VINGT-QUATRE CENTIMES) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 763,27 € (SEPT CENT SOIXANTE-TROIS EUROS ET VINGT-SEPT CENTIMES) à compter du 4 janvier 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

ACCORDONS à Monsieur [T] [G] un délai de 9 mois pour s’acquitter de sa dette, à raison de 8 mensualités de 50 € (CINQUANTE EUROS) chacune et une 8ème mensualité qui soldera la dette en principal et frais, en plus du loyer et charges en cours ;

PRÉCISONS que, sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra être réglée avant le 8 de chaque mois et pour la première fois le 8 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS la résiliation du bail pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée de plein droit n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer courant à son échéance, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours :

1°/ la totalité de la somme restant due au titre de la dette locative deviendra immédiatement exigible,

2°/ le bail sera résilié sans autre décision judiciaire dès le défaut de paiement,

3°/ Monsieur [T] [G] sera tenu de quitter les lieux et, faute de les avoir libérés spontanément, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

4°/ le bailleur sera autorisé à remettre les biens se trouvant dans les locaux au jour de l’expulsion, sur place ou dans tel lieu approprié de son choix, aux frais de la défenderesse et ce en application des dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [G] à payer à HABITAT EURELIEN, à compter de la résiliation du bail si elle a lieu, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer en cours, outre les charges jusqu’à la libération effective du logement loué ;

REJETONS la demande d’astreinte de HABITAT EURELIEN ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

REJETONS la demande de HABITAT EURELIEN au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [G] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 4 janvier 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 10 Décembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Eugénie LALLART