TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 22 MAI 2026

DOSSIER : N° RG 25/03629 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FSVC

AFFAIRE : [V] [T], [H] [T] C/ [B] [R]

MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence lors des débats de Madame [A] [K], auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [V] [T]

et

Madame [H] [T]

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Olivier BERTRAND, avocat au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

DEFENDEUR

Monsieur [B] [R], né le 09 Juin 1989

demeurant [Adresse 3]

non comparant non représenté

***

Débats tenus à l’audience du 23 Mars 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 22 Mai 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 septembre 2016, à effet du 26 juillet 2026, Madame et Monsieur [V] [T] ont donné à bail à Monsieur [B] [R] un logement sis [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 530 euros.

Un congé en vue de vendre le logement était signifié par acte de commissaire de justice aux locataires le 27 juin 2024 à effet le 25 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 décembre 2025, Madame [H] [T] et Monsieur [V] [T] ont fait assigner Monsieur [B] [R] aux fins de valider le congé pour vendre et d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef au besoin avec la force publique et l’assistance d’un serrurier, ainsi que sa condamnation aux sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges locatives et révisable annuellement selon les conditions contractuelles du bail, et ce jusqu’à libération définitive des lieux, à compter de la résiliation du bail,

—  500,00 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir,

—  700,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le bailleur sollicite en outre la condamnation Monsieur [B] [R] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation et l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Après renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 23 mars 2026 à laquelle, Madame [H] [T] et Monsieur [V] [T] étaient représentés par leur conseil.

Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [B] [R] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

A l’appui de sa demande de validité du congé pour vente, les bailleurs se fondent sur les articles 15-1 et 15-2 de la loi du 6 juillet 1989 et s’opposent à l’octroi de tout délai pour quitter les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [B] [R] assigné à l’étude du commissaire de justice ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la validité du congé

Selon les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par la décision de reprendre ou de vendre le logement. Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, sur la forme, le congé pour vendre a été délivré le 27 juin 2024, soit six mois au moins avant la date d’effet du congé du 25 juillet 2025. Le congé comprend une offre de vente faite au locataire au prix de 193.000 euros net vendeur. Les conditions de vente y sont également précisées. Le congé est donc conforme en la forme aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, ce qui au demeurant n’est pas contesté.

Le congé pour vendre est ainsi régulier et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 26 juillet 2025.

Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

A compter du 26 juillet 2025, Monsieur [B] [R] est devenu occupant sans droit ni titre du logement.

Il convient dans ces conditions d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous autres occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 26 juillet 2025, Monsieur [B] [R] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [B] [R] à son paiement à compter du 26 juillet 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts du bailleur

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Madame [H] [T] et Monsieur [V] [T] ne justifient pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

S’agissant de la demande d’indemnisation du bailleur au titre de son préjudice découlant du maintien abusif des preneurs dans les lieux, ils ne justifient pas en quoi l’occupation des preneurs compromet la vente de la maison. Par ailleurs, le préjudice de jouissance dû au maintien des occupants dans les lieux est réparé par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Par conséquent, Madame [H] [T] et Monsieur [V] [T] seront déboutés de leur demande indemnitaire, d’un montant de 500 euros, au titre de son préjudice découlant du maintien des preneurs dans les lieux.

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [B] [R], partie perdante, sera condamné aux dépens, en ce comprenant les frais de l’assignation.

Il convient, en outre de condamner Monsieur [B] [R] à verser aux bailleurs la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire à titre provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

— VALIDE le congé délivré le 27 juin 2024 à effet au 25 juillet 2025 par Madame [H] [T] et Monsieur [V] [T] portant sur le logement sis [Adresse 4] à [Localité 1] ;

— CONSTATE par conséquent la résiliation du bail stipulé entre Madame [H] [T] et Monsieur [V] [T] et Monsieur [B] [R] à compter du 26 juillet 2025 ;

— ORDONNE à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [B] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, du logement et de ses dépendances dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [B] [R] à compter du 26 juillet 2025, date de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

— CONDAMNE Monsieur [B] [R] en deniers ou quittance, à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, à compter du 1er avril 2026 jusqu’à la date de leur départ définitif des lieux ;

— DEBOUTE Madame [H] [T] et Monsieur [V] [T] de leur demande de dommages-intérêts ;

— CONDAMNE Monsieur [B] [R] à payer à Madame [H] [T] et Monsieur [V] [T] la somme de 500 euros (CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Monsieur [B] [R] aux entiers dépens en ce compris le coût de l’assignation ;

— RAPPELLE l’exécution provisoire ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions ;

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER