TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 02 SEPTEMBRE 2025

Chambre 7/Section 2

AFFAIRE: N° RG 23/02514 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XORG

N° de MINUTE : 25/00567

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE – DEVELOPPEMENT

Immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le N° 379 502 644

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Myriam CALESTROUPAT,

avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

vestiaire : PB186

DEMANDEUR

C/

Monsieur [X] [P]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Dominique COCHAIN ASSI,

avocat au barreau de PARIS,

vestiaire : G0081

Madame [Y] [P] née [V]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Dominique COCHAIN ASSI,

avocat au barreau de PARIS,

vestiaire : G0081

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Christelle HILPERT, Première Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Camille FLAMANT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 13 Mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement Contradictoire et en premier ressort, par Madame Christelle HILPERT, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Camille FLAMANT, greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant actes sous seing privé en date du 14 janvier 2009, le CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE – ILE DE FRANCE, aux droits duquel vient le CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE – DÉVELOPPEMENT, a consenti à Monsieur [P] et Madame [V] épouse [P] deux offres de prêts immobiliers destinés à financer l’acquisition d’une maison à usage de résidence principale sise [Adresse 3] :

— le premier prêt immobilier d’un montant principal de 190.570,00 € (PRÊT TAUX FIXE PROFILE n° 400.000.000.190.582), portant intérêts au taux nominal contractuel de 5,60 % et remboursable en 273 mensualités,

— le second prêt immobilier d’un montant principal de 29.250,00 € (NOUVEAU PRÊT À 0 % n° 400.000.000.192.018), pour des échéances variables allant de 10,97 € à 714,19 €, d’une durée de 264 mois.

Monsieur [P] et Madame [V] épouse [P] ont accepté lesdites offres le 27 janvier 2009 et ont adhéré au contrat d’assurance de groupe auprès du CNP Assurances souscrit par la banque.

Suivant lettres recommandées avec accusés de réception en date du 19 février 2020 ( retournés pour les deux débiteurs « plis avisés non réclamés »), le CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE – DÉVELOPPEMENT a mis en demeure Monsieur [P] et Madame [V] épouse [P] d’avoir à lui payer, dans un délai de huit jours et ce, sous peine de déchéance du terme, la somme de 6.073,15 €, représentant les échéances impayées à cette date et les intérêts de retard.

Suivant exploit d’huissier en date du 30 décembre 2020, le CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE – DÉVELOPPEMENT a assigné Monsieur [P] et Madame [V] épouse [P] devant le tribunal de céans et a sollicité leur condamnation solidaire à lui payer :

▪ la somme de 152.805,75 €, outre intérêts au taux contractuel de 5,60 % dus à compter du 14 octobre 2020 et ce, jusqu’à parfait paiement sur un principal de 143.466,07 € et au taux légal pour le surplus à compter de la date de l’assignation au titre du prêt n° 400.000.000.190.582 (PRÊT TAUX FIXE PROFILE)

▪ la somme de 29.250,00 €, outre intérêts au taux légal dus à compter de la date de l’assignation et ce, jusqu’à parfait paiement au titre prêt n° 400.000.000.192.018 (NOUVEAU PRÊT À 0 %) ;

▪ la somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

▪ outre les entiers dépens.

Par conclusions en réponse notifiées le 8 mars 2021, Monsieur [P] et Madame [V] épouse [P] ont demandé de débouter le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE – DEVELOPPEMENT de l’intégralité de ses demandes et ont demandé reconventionnellement de le condamner à leur payer :

▪ la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice résultant de son manquement au devoir de mise en garde à l’égard d’emprunteurs profanes, au regard de l’inadéquation des prêts consentis à leurs capacités contributives ;

▪ la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

▪ outre les entiers dépens.

L’affaire a fait l’objet d’une radiation le 12 octobre 2021 puis d’une remise au rôle par conclusions du 6 mars 2023.

Par conclusions d’incident notifiées par la voie électronique le 15 avril 2023, LE CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE – DÉVELOPPEMENT a soulevé la prescription de la demande reconventionnelle des défendeurs en réparation du préjudice résultant du manquement allégué à son devoir de mise en garde relativement aux dispositions des contrats de prêt.

Par ordonnance du 14 mai 2024, le juge de la mise en état a déclaré cette demande irrecevable comme prescrite et a invité les parties à conclure au fond, notamment sur le caractère éventuellement abusif des stipulations de l’article XI-A des deux contrats de prêt relatives aux conditions du prononcé de la déchéance du terme.

Dans le cadre de leurs conclusions au fond, les époux [P] ont notamment sollicité reconventionnellement la condamnation de la banque à leur verser la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice résultant du manquement à son devoir de mise en garde, concernant non pas les dispositions des contrat de prêt, mais celles de l’assurance crédit, inadaptée à leur profil.

La banque a soulevé par voie d’incident une fin de non-recevoir concernant cette demande en vertu du principe de l’autorité de la chose jugée, incident qui a été joint au fond en application des dispositions de l’article 789-6° du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions récapitulatives au fond notifiées par la voie électronique le 9 février 2025, le CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE – DÉVELOPPEMENT demande au tribunal de:

— déclarer la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formulée par Monsieur [P] et Madame [V] épouse [P] pour un prétendu manquement à son devoir de mise en garde irrecevable en vertu de l’autorité de la chose jugée attachée à l’ordonnance du 14 mai 2024,

A titre principal,

— constater le prononcé de la déchéance du terme des deux prêts, les clauses applicables ne pouvant être considérées comme abusives car ne créant pas de déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat,

En conséquence,

— condamner solidairement Monsieur [X] [P] et Madame [Y] [V] épouse [P] à lui payer la somme de 166.127,97 €, outre intérêts au taux contractuel de 5,60 % dus à compter du 8 juillet 2022 et ce, jusqu’à parfait paiement sur un principal de 143.466,07 € et au taux légal pour le surplus à compter de la date de l’assignation jusqu’à parfait paiement au titre du prêt n° 400.000.000.190.582 (PRÊT TAUX FIXE PROFILE) ;

— condamner solidairement Monsieur [X] [P] et Madame [Y] [V] épouse [P] à lui payer la somme de 29.250,00 €, outre intérêts au taux légal dus à compter de l’assignation et ce, jusqu’à parfait paiement au titre prêt n° 400.000.000.192.018 (NOUVEAU PRÊT À 0 %) ;

Subsidiairement, si le tribunal devait considérer que la clause de déchéance du terme est abusive,

— juger que la créance est devenue exigible par anticipation, à compter du 19 février 2020 tant pour le prêt n° 400.000.000.190.582 (PRÊT TAUX FIXE PROFILE) que pour le prêt n° 400.000.000.192.018 (NOUVEAU PRÊT À 0 %), date à laquelle la banque a mis en demeure Monsieur [P] et Madame [V] épouse [P] d’avoir à régulariser l’impayé sous peine de déchéance du terme ;

En conséquence,

— condamner solidairement Monsieur [X] [P] et Madame [Y] [V] épouse [P] à lui payer la somme de 166.127,97 €, outre intérêts au taux contractuel de 5,60 % dus à compter du 8 juillet 2022 et ce, jusqu’à parfait paiement sur un principal de 143.466,07 € et au taux légal pour le surplus à compter de la date de l’assignation jusqu’à parfait paiement au titre du prêt n° 400.000.000.190.582 (PRÊT TAUX FIXE PROFILE) ;

— condamner solidairement Monsieur [X] [P] et Madame [Y] [V] épouse [P] à lui payer la somme de 29.250,00 €, outre intérêts au taux légal dus à compter de l’assignation et ce, jusqu’à parfait paiement au titre prêt n° 400.000.000.192.018 (NOUVEAU PRÊT À 0 %) ;

— débouter Monsieur [X] [P] et Madame [Y] [V] épouse [P] de leur demande de dommages et intérêts fondée sur une prétendue résiliation unilatérale abusive des contrats de prêts ;

Plus subsidiairement,

— prononcer la résiliation judiciaire du prêt n° 400.000.000.190.582 (PRÊT TAUX FIXE PROFILE) et du prêt n° 400.000.000.192.018 (NOUVEAU PRÊT À 0 %) aux torts de Monsieur [X] [P] et Madame [Y] [V] épouse [P] avec effet au jour de la délivrance de l’assignation, soit au 30 décembre 2020, à raison de la violation par ces derniers de leurs obligations principales en remboursement des prêts et paiement des échéances au jour de la date de délivrance de l’assignation ;

En conséquence,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 181.251,10 €, outre intérêts au taux contractuel de 5,60 % dus à compter du 22 septembre 2024 et ce, jusqu’à parfait paiement sur un principal de 150.460,89 € (principal et échéances impayées) et au taux légal pour le surplus à compter du jugement à intervenir et ce, jusqu’à parfait paiement au titre du prêt n° 400.000.000.190.582 (PRÊT TAUX FIXE PROFILE) ;

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 29.250,00 €, outre intérêts au taux légal dus à compter du jugement à intervenir et ce, jusqu’à parfait paiement au titre prêt n° 400.000.000.192.018 (NOUVEAU PRÊT À 0 %) ;

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 9.172,96 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ;

À titre encore plus subsidiaire, si par extraordinaire, le tribunal venait à considérer la déchéance du terme irrégulière et à ne pas prononcer la résiliation judiciaire au jour de l’assignation, soit au 30 décembre 2020,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 85.246,86 € selon décompte arrêté au 21 septembre 2024 (échéances impayées jusqu’à l’échéance de septembre 2024 incluse) au titre des échéances impayées du prêt n° 400.000.000.190.582 (PRÊT TAUX FIXE PROFILE), outre intérêts au taux de 5,60 % dus à compter du 22 septembre 2024 jusqu’à parfait paiement et outre échéances impayées postérieures au 21 septembre 2024 ;

En tout état de cause, si le tribunal ne devait pas déclarer irrecevables Monsieur [X] [P] et Madame [Y] [V] épouse [P] en leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts dirigée pour prétendu manquement du prêteur à son devoir de mise en garde, les débouter de cette demande reconventionnelle en l’absence de démonstration de l’existence d’une faute et d’un préjudice,

En toutes hypothèses,

— débouter Monsieur [P] et Madame [V] épouse [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit et dire n’y avoir lieu à l’écarter ;

— les condamner solidairement aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment les frais d’assignation, les frais d’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire, les frais de dénonciation et les frais d’inscription d’hypothèque judiciaire définitive.

Par conclusions récapitulatives au fond notifiées par la voie électronique le 8 janvier 2025, Monsieur [P] et Madame [V] épouse [P] demandent au tribunal de :

— débouter le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE – DEVELOPPEMENT de sa fin de non recevoir, la demande de dommages et intérêts n’ayant pas le même objet que celle déclarée irrecevable par le juge de la mise en état ;

— débouter le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE – DEVELOPPEMENT de l’intégralité de ses demandes au fond ;

En particulier,

— juger non applicable car abusives les dispositions de l’article XI-A de chacun des deux contrats de prêt (prêt taux fixe profile n° 400.000.000.190.582 et Nouveau prêt à 0 % n° 400.000.000.192.018),

En conséquence,

— les condamner au paiement des seules échéances échues au jour du prononcé du jugement du contrat n° 400.000.000.190.582, dans le mois suivant la date à laquelle le jugement à intervenir aura force exécutoire,

Subsidiairement,

— débouter le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE – DEVELOPPEMENT de l’intégralité de ses demandes au titre des clauses pénales contractuelles,

Plus subsidiairement, si par extraordinaire le tribunal jugeait que la banque aurait unilatéralement résilié les contrats de prêt,

— condamner le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE – DEVELOPPEMENT à leur payer la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêt pour le préjudice résultant de la résiliation unilatérale abusive des contrats de prêts ;

En toutes hypothèses :

— condamner le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE – DEVELOPPEMENT à leur payer la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice résultant du manquement à son devoir de mise en garde lors de la souscription du contrat d’assurance groupe ;

— débouter le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE– DEVELOPPEMENT de ses demandes au titre des clauses pénales et des intérêts au taux légal au titre du prêt à taux « zéro » ;

— condamner le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE – DEVELOPPEMENT à leur payer la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le CREDIT IMMOBILIER DE France – DEVELOPPEMENT aux dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé complet de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture est datée du 8 avril 2025.

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 13 mai 2025 et mise en délibéré au 2 septembre 2025.

MOTIVATION

SUR LA FIN DE NON RECEVOIR TIREE DE L’AUTORITE DE LA CHOSE JUGEE

Par ordonnance du 14 mai 2024, le juge de la mise en état a déclaré la demande reconventionnelle des défendeurs en réparation du préjudice résultant du manquement allégué de la banque à son devoir de mise en garde, relativement aux contrats de prêts souscrits, irrecevable comme prescrite. Cette ordonnance a été signifiée le 2 août 2024 et n’a pas été frappée d’appel. Elle est revêtue de l’autorité de la chose jugée relativement au point tranché dans son dispositif en vertu de l’article 794 du code de procédure civile.

Toutefois, la nouvelle demande de Monsieur [P] et Madame [V] épouse [P] visant à condamner le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE – DEVELOPPEMENT à leur payer la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice résultant d’un manquement allégué de la banque à son devoir de mise en garde, relativement aux dispositions du contrat d’assurance de groupe, n’a pas le même objet que la précédente demande, qui visait le devoir de mise en garde de la banque relativement aux dispositions des deux contrats de prêt.

Il y a donc lieu d’écarter la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT FONDEE SUR LE PRONONCE DE LA DECHEANCE DU TERME

Selon l’article 212-1 du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Aux termes de l’article L. 241-1 du code de la consommation les clauses abusives sont réputées non écrites. Le contrat reste applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans ces clauses.

Par un arrêt du 22 mars 2023, confirmé le 29 mai 2024 et dans le prolongement de la jurisprudence de la cour de justice de l’Union européenne issue des arrêts du 26 janvier 2017 et 8 décembre 2022, la 1ère chambre civile de la Cour de cassation a dit qu’était abusive comme créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur, exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, une clause d’un contrat de prêt immobilier prévoyant la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, rappelant dans un arrêt du même jour qu’il incombait au juge d’examiner d’office l’existence d’un tel abus.

En l’espèce, la clause d’exigibilité anticipée et de déchéance du terme insérée à l’article XI-A de chacun des deux contrats de prêt, intitulée « Exigibilité anticipée-Défaillance de l’emprunteur-Clause pénale », stipule que « le contrat de prêt sera résilié de plein droit et les sommes prêtées deviendront immédiatement exigibles, huit jours après une simple mise en demeure adressée à l’emprunteur […],dans l’un ou l’autre des cas mentionnés ci après […] l’emprunteur ne pouvant opposer aucune exception, pas même celle du paiement des intérêts échus : […] – défaut de paiement de tout ou partie des échéances à leur date ou de toute somme avancée par le prêteur […]»

La clause susvisée, sur le fondement de laquelle la banque a considérée comme acquise, le 19 février 2020, la déchéance du terme des deux prêts susvisés, qui ne laisse que huit jours à l’emprunteur pour régler les échéances impayées desdits prêts, créé un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur, qui est exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

Dès lors, il y a lieu de la déclarer abusive et par conséquent non écrite.

En conséquence, la banque, qui ne peut se prévaloir de la déchéance du terme à l’encontre des défendeurs, sera déboutée de sa demande en paiement sur ce fondement.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT FONDEE SUR LA RESOLUTION UNILATERALE DES CONTRATS

le CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE – DÉVELOPPEMENT soutient que le non paiement des échéances des prêts, après l’envoi des mises en demeure du 19 février 2020, a permis une résolution unilatérale des contrats à sa discrétion, compte tenu de l’inexécution grave par les emprunteurs de leurs obligations, cette résolution unilatérale étant admise en jurisprudence pour les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 11 février 2016 portant réforme du droit des contrats.

En droit, si la résolution unilatérale extrajudiciaire d’un contrat est effectivement admise par la jurisprudence pour les contrats conclus avant le 1er octobre 2016, le débiteur doit préalablement avoir été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable, le créancier ne pouvant notifier au débiteur la résolution du contrat qu’ultérieurement, en cas d’inexécution grave et en précisant les raisons qui la motivent.

En l’espèce, force est de constater que la résolution unilatérale des contrats invoquée par la demanderesse, qui n’aurait été précédée d’aucun délai de préavis, puisque la résolution serait intervenue le 19 février 2020, soit le jour de la notification des mises en demeure d’avoir à payer les échéances impayées, n’a de surcroît aucunement été notifiée. Sans même avoir à examiner la gravité des inexécutions invoquées, il y a donc lieu de considérer l’absence de résolution unilatérale des contrats et de rejeter la demande en paiement sur ce fondement.

En l’absence de résolution unilatérale des contrats, Monsieur [X] [P] et Madame [Y] [V] épouse [P] seront par voie de conséquence également déboutés de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts fondée sur la résiliation unilatérale abusive des contrats de prêts.

SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION DES CONTRATS DE PRETS

L’article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable au litige, dispose que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

En l’espèce, il ressort de l’historique du « PRÊT TAUX FIXE PROFILE n° 400.000.000.190.582 » versé aux débats par LE CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE – DÉVELOPPEMENT, que les prélèvements des échéances du prêt principal ont été rejetés à compter du 10 juin 2009 à plusieurs reprises ; que ces impayés ont été en général régularisés rapidement ensuite, soit par prélèvement ultérieur, soit par chèque ou même virement ; que cependant de nouveaux impayés sont apparus à compter de décembre 2016 ; qu’après la mise en demeure du 19 février 2020 d’avoir à payer la somme de 6.073,15 €, représentant les échéances impayées, pénalités et intérêts de retard relativement aux deux prêts immobiliers souscrits, à la date du 19 février 2020, les débiteurs n’ont toutefois pas été en mesure de régler les sommes demandées, mais ont réglé les échéances de mars, avril, mai et juillet 2020.

Monsieur [P] et Madame [V] épouse [P] expliquent ne pas avoir été en mesure de régler les échéances des prêts immobiliers compte tenu des problèmes de santé de M. [P], qui était le seul à travailler au moment de la souscription des contrats, alors qu’il était âgé de 54 ans, et qui a été placé en arrêt de travail puis à la retraite anticipée à compter du 1er août 2016, compte tenu de graves problèmes de santé ayant entraîné un taux d’incapacité de plus de 80% reconnu par la MDPH et une incapacité totale de travail.

Ils reprochent à la banque de les avoir mal conseillés lors de la souscription de l’assurance de leurs crédits immobiliers. Ils expliquent avoir demandé à l’assurance de les garantir dès 2019, cette dernière demandant un complément d’information par courrier du 5 août 2019, avant toutefois de refuser toute garantie le 20 septembre 2021, en indiquant que le contrat excluait toute prise en charge après le départ en retraite ou pré-retraite de l’assuré, et qu’en tout état de cause les garanties ITT et perte totale et irréversible d’autonomie cessaient au 65ème anniversaire de l’assuré, en l’occurrence le 2 décembre 2019.

Sans préjudice d’une éventuelle réparation du préjudice de Monsieur [P] et Madame [V] épouse [P] au titre du manquement de la banque à son devoir de mise en garde relativement à l’adéquation entre le profil des enprunteurs et l’assurance de groupe souscrite, qui sera examinée plus bas, il y a lieu de constater que la défaillance avérée et persistante de Monsieur [P] et Madame [V] épouse [P] dans le remboursement de leurs prêts, après la mise en demeure du 19 février 2020, est suffisamment grave pour justifier que la résiliation des contrats soit prononcée en application de l’article 1184 ancien du code civil applicable au litige, avec effet au 30 décembre 2020, date de l’assignation.

Il résulte des dispositions du premier alinéa de l’article L 313-51 du code de la consommation que : « Lorsque le prêteur est amené à demander la résolution du contrat, il peut exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, ainsi que le paiement des intérêts échus. Jusqu’à la date du règlement effectif, les sommes restant dues produisent des intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt ».

Monsieur [P] et Madame [V] épouse [P] seront par conséquent condamnés à payer, au vu des pièces versées aux débats :

1°Au titre du prêt n° 400.000.000.190.582

— Capital restant dû au 30.12.2020 131.042,24 €

— Solde débiteur au 30.12.2020 (échéances impayées) 19.418,65 €

Se décomposant comme suit :

▪ Solde débiteur au 19.02.2020 = 6.073,15 €

▪ Echéance de mars 2020 = 1.323,75 €

▪ Echéances d’avril 2020 à décembre 2020 = 12.021,75 € (9 x 1.335,75 €)

Soit la somme totale de 150.460,89 €

— Intérêts de retard échus au taux du prêt, soit 5,60 %, entre le 19 février 2020 et le 21 septembre 2024, d’après les calculs de la banque (pièce 22) 30.790,21€

dont les versements effectués après le 19.02.2020 ont été imputés

— Virement du 10.03.2020 : – 1.323,23 €

— Virement du 10.04.2020 : – 1.323,23 €

— Virement du 10.05.2020 : – 1.335,75 €

— Virement du 16.07.2020 : – 1.300,00 €

— Outre les intérêts de retard à échoir au taux du prêt, soit 5,60 %, à compter du 22 septembre 2024 jusqu’à parfait paiement sur un principal de 150.460,89 € (principal et échéances impayées) et au taux légal pour le surplus à compter du jugement à intervenir

2° Au titre du Prêt n° 400.000.000.192.018 à taux zéro

— Capital restant dû au 30.12.2020 29.250,00 €

— Solde débiteur au 30.12.2020 (échéances impayées) 0,00 €

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERÊTS AU TITRE DE L’ARTICLE 1231-6 DU CODE CIVIL

La banque fonde sa demande indemnitaire non sur les dispositions de l’article L313-51 alinéa 2 du code de la consommation mais sur celles de l’article 1231-6 du code civil.

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la banque ne démontre ni la mauvaise foi des emprunteurs ni l’existence d’un préjudice distinct de celui lié au retard dans le paiement des échéances. Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN DOMMAGES ET INTERETS AU TITRE DU MANQUEMENT DE LA BANQUE A SON DEVOIR DE MISE EN GARDE

En droit, la banque qui propose à son client emprunteur d’adhérer à l’assurance de groupe qu’il a souscrite afin de couvrir lesrisques pouvant affecter sa capacité à rembourser le prêt est tenue, d’une part, d’une obligation d’information sur l’objet même du contrat d’assurance (prévue par l’article L 141-4 du code des assurances), obligation qui s’exécute par la remise d’une notice définissant les garanties et les modalités de mise en oeuvre de l’assurance, et, d’autre part, d’un devoir d’éclairer au titre duquel elle doit attirer l’attention l’emprunteur sur les limites et l’intérêt de l’assurance qu’elle lui propose et sur l’adéquation des risques couverts à sa situation personnelle.

La charge de la preuve de l’exécution du devoir d’éclairer pèse sur la banque.

En l’espèce, il ressort des éléments développés plus haut que le contrat d’assurance de groupe souscrit par les emprunteurs, annexé à chacun des contrats de prêt, était totalement inadapté à leur situation personnelle et ce, sans que les emprunteurs en aient eu conscience.

En effet, le contrat a été souscrit alors que M. [P], âgé de 54 ans, percevait un revenu net fiscal en 2008 de 37.417,20 euros, dans le cadre d’un CDI en qualité de conducteur de travaux, métier particulièrement difficile. Il était le seul à travailler, son épouse plus jeune s’occupant des 5 enfants du couple. Les prêts étaient consentis pour des durées particulièrement longues ( 273 mensualités, soit près de 23 ans, et 264 mensualités, avec des échéances plus importantes en fin de contrat).

Le contrat d’assurance, bien que couvrant la durée des deux prêts ( soit jusqu’au 77 ans de M. [P]), prévoit en son article 6 :

— une cessation de la garantie incapacité temporaire totale dès le départ en retraite ou pré-retraite de l’assuré,

— une cessation au 65ème anniversaire de l’assuré des garanties incapacité temporaire totale et perte totale et irréversible d’autonomie.

Ces limitations de garanties n’étaient pas adaptées à la situation des emprunteurs, au regard de la durée des contrats de prêts, de l’absence de revenus de Mme [P], de l’âge de M. [P] (54 ans au moment de la souscription), celui-ci devant logiquement atteindre l’âge de la retraite au bout de 8 années seulement après la souscription desdits contrats, et étant manifestement dans un état de santé précaire ( diabète et hypertension).

La banque ne démontre pas par ailleurs, au-delà de la remise de la notice d’information, avoir éclairé les emprunteurs sur l’adéquation du contrat d’assurance souscrit à leur situation personnelle. Son manquement dans l’exécution de son devoir de mise en garde est par conséquent avéré et a entraîné pour les emprûnteurs particulièrement profanes en la matière une perte de chance de ne pas contracter lesdits contrats d’assurance.

Les emprunteurs ont subi un préjudice du fait de ce manquement, puisque l’assurance de groupe a refusé de les garantir et qu’il n’ont pu rembourser les échéances des prêts immobiliers, entraînant le prononcé de la déchéance du terme des deux prêts par la banque, la prise d’hypothèques judiciaires provisoires sur leur résidence principale et le déclenchement de diverses indemnités de retard.

Au regard de ces éléments, le CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE – DÉVELOPPEMENT sera condamnée à payer à Monsieur [P] et Madame [V] épouse [P] la somme de 80.000 euros de dommages et intérêts au titre de son manquement à son devoir de mise en garde relativement au contrat d’assurance souscrit.

SUR LES FRAIS DU PROCÈS ET L’EXÉCUTION PROVISOIRE

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Partie perdante, Monsieur [P] et Madame [V] épouse [P] seront solidairement condamnés aux dépens, qui ne comprendront pas les frais d’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire, les frais de dénonciation et les frais d’inscription d’hypothèque judiciaire définitive qui n’entrent pas dans les dépens et qui sont de droit à la charge du débiteur en application des dispositions de l’article L512-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Au regard de la solution donnée au litige, de l’équité et de la situation économique des défendeurs, chacune des parties gardera la charge de ses frais irrépétibles.

Enfin, les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile disposent que pour les instances introduites à compter du 1er janvier 2020, ce qui est le cas en l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que le juge en décide autrement s’il estime que cette exécution provisoire de droit est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’occurrence, la nature de l’affaire n’implique pas de déroger au principe sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler dans le dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire,

REJETTE la fin de non recevoir de la demande reconventionnelle formée au titre du manquement de la banque à son devoir de mise en garde, relativement aux dispositions du contrat d’assurance de groupe,

JUGE non écrites car abusives les dispositions de l’article XI-A de chacun des deux contrats de prêt (prêt taux fixe profile n° 400.000.000.190.582 et nouveau prêt à 0 % n° 400.000.000.192.018),

DÉBOUTE le CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE – DÉVELOPPEMENT de ses demandes en paiement au titre des clauses d’exigibilité anticipée des deux contrats de prêt et au titre de la résolution unilatérale desdits contrats,

PRONONCE, avec effet au 30 décembre 2020, la résiliation judiciaire des contrats de prêt immobilier prêt taux fixe profile n° 400.000.000.190.582 et nouveau prêt à 0 % n° 400.000.000.192.018,

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] et Madame [V] épouse [P] , au titre du prêt n° 400.000.000.190.582 (PRÊT TAUX FIXE PROFILE), à payer au CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE – DÉVELOPPEMENT la somme de 181.251,10 €, outre intérêts au taux contractuel de 5,60 % dus à compter du 22 septembre 2024 et ce, jusqu’à parfait paiement sur un principal de 150.460,89 € (principal et échéances impayées) et au taux légal pour le surplus à compter du jugement à intervenir et ce, jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] et Madame [V] épouse [P] , au titre du prêt n° 400.000.000.192.018 (NOUVEAU PRÊT À 0 %), à payer au CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE – DÉVELOPPEMENT la somme de 29.250,00 €, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2020 jusqu’à parfait paiement,

CONDAMNE le CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE – DÉVELOPPEMENT à payer à Monsieur [P] et Madame [V] épouse [P] la somme de 80.000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à son devoir de mise en garde relativement au contrat d’assurance souscrit,

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] et Madame [V] épouse [P] aux dépens,

DIT que chacune des parties gardera la charge de ses frais irrépétibles,

REJETTE le surplus des demandes.

Le présent jugement ayant été signé par le président et le greffier.

Le Greffier Le Président

Camille FLAMANT Christelle HILPERT