Cour d’appel de POITIERS

Tribunal de Proximité de ROCHEFORT

Juge des contentieux de la protection

Décision du : 07 Mai 2026

N° RG 25/00087 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FQWI

Minute : 26/97

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président :

Eloïse CORMIER, juge des contentieux de la protection

Greffier :

Catherine DEHIER, greffier lors des débats et du prononcé

DEMANDERESSE

Société HABITAT 17

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [C]

comparante

ET

DEFENDEURS

Monsieur [K] [Z]

Maison d’arrêt [Adresse 2]

non comparant

Madame [I] [U]

Maison d’arrêt [Adresse 3]

non comparante

–ooOoo--

Débats publics tenus à l’audience publique du 05 Mars 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : le 07 Mai 2026

Décision publique

Jugement prononcé le 07 Mai 2026 par mise à disposition au greffe.

Envoyé le :

expédition conforme :

Société HABITAT 17Monsieur [K] [Z]Madame [I] [U]

copie exécutoire :

Société HABITAT 17

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 01 juin 2018, Habitat 17 a donné en location à Monsieur [K] [Z] et Madame [I] [U] un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer de 422,53 euros outre 65,52 euros de charges.

Un dépôt de garantie de 422 euros a été versé par les locataires.

Un procès-verbal d’état des lieux de sortie était dressé par Commissaire de justice le 20 décembre 2024.

Par acte de Commissaire de justice en date du 01 octobre 2025, Habitat 17 a fait assigner Monsieur [K] [Z] et Madame [I] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Rochefort aux fins, principalement, de :

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 17 256,77 € au titre des frais engagés pour les réparations locatives du logement, avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Habitat 17 faisait valoir qu’il résultait de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie que le logement n’avait pas fait l’objet d’un bon entretien par les locataires ce qui avait nécessité de nombreux frais de remise en état du logement dont il demandait réparation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 05 mars 2026.

A l’audience, Habitat 17, régulièrement représenté, maintient ses demandes et précise que la demande de réparations locatives de 17 195,02 euros et non plus de 17 256,77 euros, tient compte de la retenue du dépôt de garantie effectuée.

Monsieur [K] [Z] et Madame [I] [U], n’ont pas comparu bien que régulièrement assignés à personne. La présente décision, susceptible de recours, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 07 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande au titre des réparations locatives

En vertu des articles 1754 et 1755 du Code civil, les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux ; toutefois, ces réparations locatives ne peuvent être mises à la charge du locataire quand elles sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure.

Il ressort en outre des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. Il est par ailleurs tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, Habitat 17 se borne à indiquer qu’il ressort d’une comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie l’existence de dégradations locatives justifiant que les locataires soient condamnés au paiement de la somme de 17 195,02 euros, sans aucune précision quant aux dégradations locatives reprochées et l’imputabilité aux locataires. Elle se borne à demander au juge d’effectuer lui-même la recherche des dégradations en effectuant lui-même ce comparatif ainsi qu’en se référant aux factures de réparations produites pour identifier les postes de réparations sollicitées. Or, le cumul des différentes factures ne correspond pas aux sommes demandées.

L’état des lieux de sortie met toutefois nettement en évidence un logement restitué dans un état de saleté et d’encombrement avancé ce qui n’était pas le cas lors de l’entrée dans les lieux des locataires alors que leur obligation première était de restituer un logement propre et vidé.

Dès lors, les frais de nettoyage de 780 euros apparaissent justifiés.

Il est par ailleurs sollicité des frais de peinture pour la totalité du logement à hauteur de 7470,06 euros, sans application d’un quelconque coefficient de vétusté.

Or, il ressort de l’état des lieux d’entrée que les plafonds et murs du logement se trouvaient déjà très globalement dans un état d’usage.

Cependant, l’état des lieux de sortie met en évidence un état des murs et plafond très dégradé, bien au-delà d’une vétusté normale sur un état d’usage initial.

Il convient toutefois de déduire un coefficient de vétusté et de tenir compte de l’état d’usage initial pour une occupation de plus de 6 ans pour fixer le montant dû par les locataires au titre des réparations locatives à la somme de 2000 euros.

Il est également sollicité la somme de 6266,48 euros pour des travaux de réfection de sol de la totalité du logement ainsi que pour des travaux de faïence et de joint de salle de bain.

L’état des lieux d’entrée met en évidence que le sol du logement était en état d’usage avec la présence de plusieurs accrocs dans le séjour et la chambre 3, d’un sol tâché dans la cuisine. Dans la salle de bain, la faïence était en état d’usage.

L’état des lieux de sortie indique que le sol du logement est en mauvais état, très sale et dégradé. S’agissant de la salle de bain, l’état des lieux ne met pas en évidence de dégradations particulières en ce qui concerne la faïence en dehors de l’état de saleté et de joints noircis.

Ainsi, comme pour les peintures, l’état des lieux de sortie met en évidence un état des sols très dégradé, bien au-delà d’une vétusté normale et même en tenant compte d’un état d’usage initial avec les quelques accrocs mentionnés. Il convient toutefois de déduire un coefficient de vétusté et de tenir compte de l’état d’usage initial pour une occupation de plus de 6 ans pour fixer le montant dû par les locataires au titre des réparations locatives à la somme de 1300 euros. Pour la salle de bain, seule le somme de 40 euros sera retenue pour la réfection des joints noircis.

Habitat 17 réclame également la somme de 814,61 euros au titre du remplacement d’un boitier de connexion DCL, d’un détecteur de fumée ainsi qu’au titre de vérification de la sécurité de l’installation électrique et remplacement d’appareillages.

L’état des lieux d’entrée et de sortie ne précisent rien en ce qui concerne ces postes et leur comparaison ne permet pas de retenir de dégradations locatives à ce titre.

Il est aussi sollicité la somme de 964,26 euros au titre de la dépose d’un bidet dans la chambre 1, du remplacement de robinet, flexible et meuble sous évier de cuisine, de flexible dans la salle de bain, ainsi que la somme de 253,73 euros au titre de réparations de canalisation dans la cuisine et les wc.

Or, il n’est aucunement mentionné de bidet dans la chambre 1 dans les états des lieux ni dans les autres chambres d’ailleurs.

La robinetterie et les meubles de cuisine étaient en bon état dans l’état des lieux d’entrée tandis que dans l’état des lieux de sortie la robinetterie est décrite comme entartrée, ce qui ne justifie pas nécessaire un remplacement total surtout en plus de 6 années d’occupation. Le meuble sous-évier est toutefois en mauvais état en raison de dégradation manifeste des locataires. Il sera ainsi mis à leur charge cette seule réparation en appliquant un coefficient de vétusté, pour un montant de 350 euros. Quant aux canalisations, il n’est rien mentionné dans l’état des lieux de sortie sur ce point, ce qui ne saurait justifier de réparations.

S’agissant de la salle de bain, la robinetterie/flexible était en bon état tandis que dans l’état des lieux de sortie il n’est rien indiqué s’agissant du flexible, la robinetterie étant seulement entartrée. Il ne sera donc pas retenu de dégradation.

Quant aux WC, l’état des lieux de sortie ne mentionne pas de difficultés au niveau des canalisations et ainsi aucune dégradation n’est caractérisée.

Enfin, il est sollicité la somme de 857,96 euros au titre de réparations dont il n’est pas possible de déterminer à quoi elles correspondent en termes de dégradations locatives au vu de la facture produite et compte tenu de l’absence de précisions apportées par le bailleur sur ce point. Il ne sera donc pas fait droit à ces réparations.

Ainsi, Monsieur [K] [Z] et Madame [I] [U] seront solidairement condamnés à payer à Habitat 17 la somme de 4048 euros au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie de 422 euros conservé par le bailleur.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [Z] et Madame [I] [U], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Monsieur [K] [Z] et Madame [I] [U] succombent à l’action et ont contraint le bailleur à exposer des frais non compris dans les dépens dans le cadre de la présente procédure. L’équité ne s’oppose pas à leur condamnation in solidum sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 100 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. » En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et les circonstances de la cause de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter en vertu de l’article 514-1 du même code.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort, exécutoire de plein droit par provision, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [Z] et Madame [I] [U] à payer à Habitat 17 la somme de 4048 euros au titre des réparations locatives dues, déduction faite du dépôt de garantie de 422 euros conservé par le bailleur, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [Z] et Madame [I] [U] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [Z] et Madame [I] [U] à payer à Habitat 17 la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé le 07 mai 2026 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de proximité de Rochefort conformément aux dispositions des articles 450 et 456 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame CORMIER, Vice-Présidente et par Madame DEHIER, Greffière.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION