TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 JANVIER 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/02328 – N° Portalis DB2S-W-B7I-FBDJ

AFFAIRE : Etablissement public à caractère industriel et commercial LEMAN HABITAT – OPH [Localité 5] AGGLOMERATION / [D] [K]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEBATS : en audience publique du 25 Mars 2025

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEMANDEUR

Etablissement public à caractère industriel et commercial LEMAN HABITAT – OPH [Localité 5] AGGLOMERATION , dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représenté par Madame [U] GAUTRON, directrice générale donnant pouvoir à Madame [V] [L], responsable du Pôle Social et Contentieux

DEFENDEUR

Monsieur [D] [K] né le 01 Novembre 1973 à TURQUIE, demeurant [Adresse 2]

comparant

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

L’Etablissement public à caractère industriel et commercial LEMAN HABITAT (EPIC LEMAN HABITAT) a, par contrats signés le 5 janvier 2023, donné à bail à Monsieur [D] [K] un appartement n°503 et un garage n°26 au sein de la résidence [8] située [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 552,46 euros, outre des provisions pour charges de 184,46 euros par mois pour l’appartement et un loyer mensuel de 57,59 euros, outre provisions pour charges de 2,59 euros par mois pour le garage.

Par acte de Commissaire de Justice du 2 octobre 2024, remis à domicile, l’EPIC LEMAN HABITAT a fait assigner Monsieur [D] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 4 février 2025, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :

— constater que la résiliation du bail est intervenue pour défaut de paiement de loyers et charges dans le délai légal à compter du commandement de payer les loyers et en application de ladite clause résolutoire insérée dans le contrat de location ;

— à défaut, prononcer la résiliation du bail entre les parties ;

— dit que Monsieur [D] [K] est devenu occupant sans droit ni titre ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [D] [K] et tout occupant de son chef, dès la signification de la présente décision d’un local d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6] ainsi que le garage n°26, et sou astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de ladite signification ; passée cette date il pourra être expulsé par tout moyen de droit avec si nécessaire le concours de la force publique ;

— condamner Monsieur [D] [K] au paiement de :

— la somme de 2 235, 07 euros représentant l’arriéré locatif arrêté au mois de juin 2024 suivant décompte annexé au présent acte,

— d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges à compter du mois de juillet 2024 et ce jusqu’à la reprise effective des lieux,

— aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers, la présente assignation, la dénonce de l’assignation à la Préfecture, et ceux qui en seront la suite conformément à l’article 696 du code de procédure civile,

— au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à la somme de 600 euros,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, conformément à l’article 515 du code de procédure civile.

Le rapport du Pôle médico-social, reçu au Greffe le 22 janvier 2025, indique que Monsieur [D] [K] est auto-entrepreneur dans la maçonnerie mais qu’il n’a pas eu de travail ces dernier mois tandis que son épouse est en situation irrégulière sur le territoire Français et ne peut ainsi pas travailler. Il a indiqué pouvoir reprendre le paiement du loyer courant à compter du mois de février en raison de la reprise d’un chantier. Monsieur [D] [K] a déclaré percevoir 606 euros de ressources par mois et avoir trois enfants à charge.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 4 février 2025, lors de laquelle l’EPIC LEMAN HABITAT n’était pas présent et Monsieur [D] [K] était présent. Ce dernier a indiqué vouloir payer la somme de 500 euros en plus de son loyer courant à compter de mars 2025. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 25 mars 2025.

Lors de l’audience du 25 mars 2025, l’ EPIC LEMAN HABITAT, présent, a réitéré ses demandes et déposé un décompte arrêté au 25 mars 2025 actualisant la dette à la somme de 5 665,54 euros. Il a expliqué ne pas avoir eu de contact avec Monsieur [D] [K] avant le mois de décembre et a indiqué s’opposer à l’octroi de délais de paiement, aucun règlement n’étant intervenu depuis août 2024.

Monsieur [D] [K], présent, a quant à lui expliqué avoir repris son activité de maçonnerie et travailler pour son propre compte. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 20 mai 2025, pour être rendue le 13 janvier 2026, après prorogations.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s’applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

A titre liminaire, il y a lieu de préciser que le contrat du 5 janvier 2023 portant sur le garage constitue un accessoire du contrat portant sur le logement signé le même jour, de sorte que le sort du contrat de location du garage suivra celui contrat d’habitation.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 5 janvier 2023. La clause résolutoire du contrat (article 13) prévoit qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 21 mai 2024, d’un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme de 2 077,92 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 22 juillet 2024, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Monsieur [D] [K] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

L’obligation, pour Monsieur [D] [K] et tout occupant de son chef, de quitter les lieux, sera assortie d’une astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard qui courra, à compter du délai qui sera fixé dans le commandement de quitter les lieux, pendant un délai de trois mois au plus.

Il ressort par ailleurs du décompte actualisé produit aux débats que la dette de loyers, charges échus et laissés impayés, échéance du mois de février 2025 comprise, arrêté au 25 mars 2025, s’élève à la somme de 5 665,54 euros.

Monsieur [D] [K] ne conteste pas le montant de cette dette et la justification d’un paiement libératoire de ce dernier n’étant pas rapportée, il y a lieu de le condamner à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait paiement.

En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [D] [K] sollicite des délais de paiement et a proposé de verser la somme de 500 euros par mois en complément du paiement du loyer courant. L’ EPIC LEMAN HABITAT s’oppose en revanche à l’octroi de tels délais.

Il ressort du décompte actualisé produit par le bailleur qu’aucun règlement du loyer n’est intervenu depuis juillet 2024 de sorte que la dette locative est conséquente à ce jour.

Faute pour Monsieur [D] [K] de justifier de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, il sera débouté de sa demande de délais de paiement.

Monsieur [D] [K], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 150 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE à la date du 22 juillet 2024, la résiliation des contrats de location conclu le 5 janvier 2023 entre l’EPIC LEMAN HABITAT et Monsieur [D] [K], portant sur un appartement n°503 et un garage n°26 au sein de la résidence [8] située [Adresse 1] à [Localité 7], par le jeu de la clause résolutoire qui y est insérée ;

DIT que Monsieur [D] [K] est devenu occupant sans droit, ni titre ;

ORDONNE à Monsieur [D] [K] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et tous les occupants de son chef dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour eux d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Monsieur [D] [K] et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’une astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard courra, à compter du délai qui sera fixé dans le commandement de quitter les lieux et pendant un délai de trois mois au plus et CONDAMNE Monsieur [D] [K] à la payer à l’EPIC LEMAN HABITAT;

CONDAMNE Monsieur [D] [K] au paiement, pour l’occupation des lieux loués, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer, le cas échéant, indexée et aux charges qui auraient dû être payées selon l’accord entre les parties, si les contrats de baux étaient restés en vigueur, à compter de la date de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [D] [K] à payer à l’ EPIC LEMAN HABITAT la somme de 5 665,54 euros arrêtée au 25 mars 2025 et correspondant aux loyers et charges échus et laissés impayés, assortie du taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait paiement ;

REJETTE la demande de Monsieur [D] [K] tendant à l’octroi de délais de paiement ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE Monsieur [D] [K] au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [K] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,