TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 18 MAI 2026

DOSSIER : N° RG 25/02776 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FQNN

AFFAIRE : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES C/ [K] [R]

MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Monsieur Quentin ATLAN, Nous, Quentin ATLAN, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Poitiers, délégué au Tribunal Judiciaire de La Rochelle par ordonnance du 18 mars 2026, en qualité de juge des contentieux de la protection,

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par Maître Christophe BELLIOT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

DEFENDEUR

Monsieur [K] [R]

né le 18 Janvier 2002 à [Localité 1] (GUINEE)

demeurant [Adresse 3]

non comparant non représenté

***

Débats tenus à l’audience du 16 Mars 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 18 Mai 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 novembre 2023, la S.C.I. [V], représentée par la S.A.S. CREPAUD, mandataire, a donné à bail à Monsieur [K] [R], un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 2] [Adresse 5] [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel de 471,09 euros, hors charges.

Par acte sous seing privé en date du 21 novembre 2023, intitulé « Contrat de cautionnement Visale n° A10318743415, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution simple de Monsieur [K] [R] pour le paiement des loyers et des charges.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur, a saisi la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre du dispositif Visale afin que les loyers dus soient payés par la caution.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [K] [R], un commandement de payer visant la clause résolutoire, au titre des loyers et charges impayés, dénoncé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la Charente-Maritime le 24 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [K] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE aux fins de voir :

— Déclarer recevable et bien fondée son action ;

— A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [K] [R] ;

— En conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— En toute hypothèse :

◦ Condamner Monsieur [K] [R] au paiement de la somme de 1 028,91 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 20 février 2025 et à compter de l’assignation pour le surplus ;

◦ Fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail ;

◦ Condamner Monsieur [K] [R] à leur payer les indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à libération effective des lieux.

En outre, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite la condamnation de Monsieur [K] [R] aux dépens, comprenant les frais du commandement de payer, ainsi qu’à la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et qu’il soit dit qu’il n’y ait pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Charente-Maritime le 23 juin 2025.

Après renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 16 mars 2026.

À l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Aux termes de son assignation, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES soutient, sur le fondement de l’article 2309 du Code civil, avoir la qualité pour agir dans la mesure où cette dernière est, en sa qualité de caution, subrogée dans les droits du créancier qu’elle a désintéressé. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES précise que la subrogation s’applique également pour agir en acquisition de la clause résolutoire et en résiliation du bail. Au soutien de sa demande en acquisition de la clause résolutoire, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir que Monsieur [K] [R] n’a pas réglé au cours du délai de deux mois à compter du commandement de payer les sommes dues. À titre subsidiaire, elle soutient que le non règlement des loyers par le locataire est un manquement grave, entrainant la résiliation judiciaire du bail. S’agissant de sa demande en paiement, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES précise que son action n’est pas prescrite et ajoute que sa créance comprend également les indemnités d’occupation.

Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [K] [R] n’a pas comparu à l’audience et n’est pas représenté.

Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 12 novembre 2025, sous la forme d’un bordereau de carence.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Une note en délibéré a été autorisée dans un délai de 15 jours afin que le conseil de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la signature électronique du contrat de cautionnement. Aucun document n’est parvenu au greffe dans le délai imparti, le demandeur communiquant une pièce en date du 12 mai 2026, soit bien après le délai de 15 jours laissé à compter du 16 mars 2026, expirant au 31 mars 2026. Cette pièce, envoyée après la clôture des débats en application de l’article 445 du code de procédure civile, sera écartée.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Conformément à l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. L’article 1346-4 du code civil dispose que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

S’agissant de la caution, l’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, l’article 7.1 de la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre de la Visale, stipule que « La subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du Bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation, si elle est motivée par une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, conformément aux dispositions du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, se prévalant de sa qualité de caution et arguant être subrogée dans les entiers droits du bailleur, justifie avoir signalé la situation d’impayé de loyers à la CCAPEX le 24 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juin 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Charente-Maritime par voie électronique le 23 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par conséquent, la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en constat de l’acquisition de la clause résolutoire est recevable.

Sur le fond

Sur la preuve du contrat de cautionnement

En application des articles 1366 et suivants du code civil, l’écrit électronique a la même force probante que l’écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu’il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l’intégrité. Lorsqu’elle est électronique, la signature consiste en l’usage d’un procédé fiable d’identification garantissant son lien avec l’acte auquel elle s’attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu’à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l’identité du signataire assurée et l’intégrité de l’acte garantie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il apparaît que le cautionnement n’est pas prévu au titre du bail du 13 novembre 2023 mais au titre d’un contrat de cautionnement Visale annexe n° A10318743415 en date du 21 novembre 2023.

Or, si ce contrat comporte des mentions relatives aux parties au contrat de bail principal en page 3, il n’est signé par aucune des parties au contrat de cautionnement. Les encarts de signature en page 15 comportent simplement un rappel nominatif des parties au contrat mais ne supportent aucune signature, manuscrite ou électronique. En outre, aucune pièce produite ne mentionne le « procédé fiable d’identification » attaché à la signature électronique invoquée.

Ainsi, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES ne saurait se prévaloir d’une qualité de caution au titre d’un contrat dont elle ne rapporte aucune preuve de signature électronique.

Par conséquent, l’ensemble des demandes au fond de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, fondées sur une subrogation dont elle ne peut rapporter la preuve, seront rejetées pour carence probatoire.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES aux dépens de l’instance. En outre, la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

— DECLARE recevable l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

— ECARTE la pièce produite par SAS ACTION LOGEMENT SERVICES le 12 mai 2026 en cours de délibéré, après la clôture des débats, en application de l’article 445 du code de procédure civile ;

— REJETTE l’ensemble des demandes au fond de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES pour carence probatoire ;

— REJETTE la demande de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES aux dépens de l’instance ;

— RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Monsieur Quentin ATLAN, Juge placé en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER Q. ATLAN