TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

N° jgt : 25/00073

N° RG 24/00123 – N° Portalis DBZC-W-B7I-D2IM

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 05 Mai 2025

DEMANDEUR(S)

Monsieur [R] [C]

né le 14 Mars 1979 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e André BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL

Madame [N] [L] [E] épouse [C]

née le 18 Août 1980 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e André BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL

DEFENDEUR(S)

Monsieur [X] [J]

né le 20 Juillet 1989 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Romain BOULIOU, avocat au barreau de LAVAL

Madame [U] [G]

née le 02 Mai 1996 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Romain BOULIOU, avocat au barreau de LAVAL

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Anne LECARON (magistrat rédacteur)

Assesseur :Hélène EID

Assesseur :Guillemette ROUSSELLIER

Greffier présent lors des débats : Isabelle DESCAMPS

Greffier présent lors du prononcé : Charlotte PECCOT

DEBATS à l’audience publique du 03 Mars 2025 où siégeaient les magistrats sus-nommés. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 05 Mai 2025.

JUGEMENT du 05 Mai 2025

— Prononcé par mise à disposition au greffe par Anne LECARON, Président,

— Jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

— Signé par Anne LECARON, Président et par Charlotte PECCOT, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte authentique de promesse du 31 mai 2023, monsieur [R] [C] et son épouse, madame [N] [E], ont consenti à monsieur [X] [J] et madame [U] [G] la faculté d’acquérir un immeuble situé à [Adresse 10] moyennant la somme de 259.000 euros.

Une condition supensive relative à l’obtention d’un prêt a été prévue à l’acte, cette condition devant être réalisée au plus tard le 22 juillet 2023.

Par courrier en date du 20 juillet 2023, monsieur [X] [J] et madame [U] [G] ont notifié aux époux [C] la copie d’un courrier de refus du prêt solllicité auprès de la Caisse d’Epargne.

Considérant que le montant du prêt sollicité n’était pas conforme à celui mentionné dans la promesse de vente et que la condition suspensive était donc réalisée, monsieur [R] [C] et madame [N] [E] épouse [C] ont, après mise en demeure, fait assigner monsieur [X] [J] et madame [U] [G] par acte de Commisaire de justice en date du 06 mars 2024, afin d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 25.900 euros au titre de l’indemnisation d’immobilisation stipulée dans la promesse de vente du 31 mai 2023, outre intérêts au taux légal à compter du 07 novembre 2023, ainsi que la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et les dépens.

Ils demandent au Tribunal de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Ils visent les articles 1103 et suivants, 1231-1 et suivants, 1231-6 et 1304-3 du Code civil.

Dans le dernier état de ses écritures (numéro 2), notifiées par RPVA le 12 décembre 2024, monsieur [R] [C] et madame [N] [E] épouse [C] réitèrent leurs demandes et moyens.

Ils soutiennent que conformément à l’article 1304-3 du Code civil, la condition suspensive est réputé accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement, notamment lorsque l’acquéreur a demandé un prêt d’un montant supérieur à celui stipulé dans la promesse. Ils font valoir que monsieur [J] et madame [G] ont sollicité un crédit relais de 147.000 euros sur une durée de 12 mois au taux de 3,790 % et un prêt Primo Report plus pour un montant de 340.330,63 euros sur une durée de 300 mois au taux de 3,580 %, alors que la promesse signée le 31 mai 2023 mentionnait le recours du bénéficiaire à un ou plusieurs prêts d’un montant maximal de 300.000 euros d’une durée maximale de 25 ans remboursable moyennant un taux nominal d’intérêts maximal de 3,75 % l’an hors assurances.

Ils rappellent l’obligation d’exécuter les contrats de bonne foi, et estiment qu’il est improbable que madame [G], qui tire argument de la perte de son emploi le 03 juin 2023, n’en ait pas été informée à la signature de la promesse le 31 mai 2023. Ils ajoutent que les défendeurs ne justifient pas de leur situation.

Ils contestent la qualification de l’indemnité d’immobilisation de clause pénale, susceptible de réduction, et s’opposent aux délais sollicités au regard de l’ancienneté de la promesse de vente.

Dans le dernier état de leurs écritures (numéro 2), notifiées par RPVA le 20 novembre 2024, monsieur [X] [J] et madame [U] [G] s’opposent à toutes les demandes dirigées contre eux, et sollicitent la condamnation des demandeurs au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre dépens.

A titre subsidiaire, ils demandent la réduction dans de plus justes proportions de la clause pénale réclamée, et sollicitent des délais de paiement. Ils s’opposent à la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et demandent que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens.

Ils visent l’article 1304-3 du Code civil.

Ils contestent avoir commis une faute, exposant que si le prêt sollicité leur a été refusé, c’est parce que madame [G] a perdu son emploi à compter du 03 juin 2023 – ce dont la banque a été informée par courriel du 29 juin 2023 – et que par conséquent leurs revenus ont considérablement diminué. Ils expliquent que si le montant du prêt sollicité est supérieur à celui stipulé à la promesse de vente, c’est parce qu’il englobe le rachat du prêt de leur maison d’habitation, qu’ils avaient pour projet de vendre.

A titre subsidiaire, ils soutiennent que la clause prévoyant l’indemnité d’immobilisation a un caractère comminatoire, et doit par conséquent être considérée comme une clause pénale, susceptible de modération, en application des articles 1226, 1229 alinéa 1er et 1231-5 du Code civil, au regard de la brièveté de la durée de l’immobilisation.

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux dernières conclusions susvisées.

*

* *

Par ordonnance de clôture en date du 23 janvier 2025, l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 03 mars 2025. Elle a été mise en délibéré au 05 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS de la DÉCISION :

Sur la demande en paiement

Selon l’article 1103 du Code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

Il résulte par ailleurs des articles 1304 et suivants du même Code que l’obligation conditionnelle, qui dépend d’un événement futur et incertain, devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

“La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement”, conformément à l’article 1304-3, alinéa 1.

En l’espèce, selon promesse de vente du 31 mai 2023, monsieur et madame [C] ont consenti à monsieur [J] et madame [G] la faculté d’acquérir leur maison, située à [Localité 9] [Adresse 1], moyennant la somme de 259.000 euros.

L’acte stipule que la promesse est soumise à l’accomplissement de conditions suspensives de droit commun et d’une condition suspensive d’obtention de prêt, les bénéficiaires déclarant avoir l’intention de recourir pour le paiement de l’acquisition à un ou plusieurs prêts répondant aux caractéristiques suivantes :

— organisme prêteur : tous établissements bancaires,

— montant maximal de la somme empruntée : 300.000 euros,

— durée maximale de remboursement : 25 ans,

— taux nominal d’intérêts maximal : 3,75 % (hors assurances).

Il est en outre précisé : “toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens de l’article 1304-3 du Code civil”.

Les parties ont par ailleurs prévu une indemnité d’immobilisation de 29.500 euros, et stipulé que dans le cas où toutes les conditions suspensives ont été réalisées, et faute pour le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions prévus, “ce dernier s’oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du promettant et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation du bien pendant la durée des présentes.”

Selon courrier daté du 20 juillet 2023, la Caisse d’Epargne a informé madame [G] et monsieur [J] qu’elle refusait de leur accorder les prêts sollicités, à savoir un crédit relais de 147.000 euros sur une durée de 12 mois au taux de 3,790 % et un prêt Primo Report plus pour un montant de 340.330,63 euros sur une durée de 300 mois au taux de 3,580 %.

Madame [G] et monsieur [J], qui ne versent à l’appui de leur contestation aucun autre élément que ce courrier, ne démontrent donc pas avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, la circonstance que le prêt sollicité ait englobé le rachat du prêt de leur maison d’habitation n’étant pas de nature à les affranchir de leur obligation.

Par ailleurs, s’ils font état de la perte d’emploi de madame [G] le 03 juin 2023, l’examen de ses bulletins de paie et de ses avis d’imposition montrent d’une part que son contrat de travail à durée déterminée, qui avait pris effet le 03 avril 2024, a tout simplement pris fin le 03 juin 2023, deux mois plus tard, et d’autre part que ses revenus 2023 n’ont été que très légèrement inférieurs aux revenus 2022 (13.480 euros en 2022, et 12.965 euros en 2023).

En tout état de cause, ils n’apportent pas la démonstration que s’ils avaient présenté une demande conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse de vente, cette demande aurait été rejetée.

Dans ces conditions, l’indemnité d’immobilisation, qui n’est pas susceptible de réduction comme peut l’être la clause pénale, à laquelle elle ne peut être assimilée puisqu’elle ne sanctionne pas l’inexécution d’un contrat mais son absence de formation, est bien dûe. Madame [G] et monsieur [J] doivent donc être condamnés in solidum à verser à monsieur et madame [C] la somme de 29.500 euros 2023, outre intérêts au taux légal à compter du 07 novembre 2023, date à laquelle ils les ont mis en demeure d’avoir à payer cette somme.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 alinéa 1er du Code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

Au vu des avis d’imposition de chacun des défendeurs, le revenu net fiscal annuel 2023 de madame [G] s’élève à 12.965 euros, et les revenus non commerciaux de monsieur [J] s’élèvent à 36.269 euros pour l’année 2022.

Ces justificatifs, relativement anciens, ne suffisent pas à démontrer la réalité des difficultés faisant obstacle au règlement de l’indemnité d’immobilisation, laquelle est dûe depuis près d’un an et demi.

Les défendeurs doivent dès lors être déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit, en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

Il n’existe aucun motif de l’écarter.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [X] [J] et madame [U] [G], qui succombent au litige, doivent en supporter in solidum les dépens.

Ils doivent être condamnés in solidum à verser à monsieur [R] [C] et madame [N] [E] épouse [C] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile une indemnité qu’il est équitable de fixer à 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, et en premier ressort,

— CONDAMNE in solidum monsieur [X] [J] et madame [U] [G] à verser à monsieur [R] [C] et madame [N] [E] épouse [C] la somme de 29.500 euros à titre d’indemnité d’immobilisation, outre intérêts au taux légal à compter du 07 novembre 2023,

— DEBOUTE monsieur [X] [J] et madame [U] [G] de leur demande de délais de paiement,

— RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire, et DIT n’y avoir lieu de l’écarter,

— CONDAMNE in solidum monsieur [X] [J] et madame [U] [G] aux dépens,

— CONDAMNE in solidum monsieur [X] [J] et madame [U] [G] à verser à monsieur [R] [C] et madame [N] [E] épouse [C] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Ainsi jugé le 05 mai 2025

Le Greffier Le Président

Charlotte PECCOT Anne LECARON