COUR D’APPEL DE [Localité 8]

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N° RG 24/02727 – N° Portalis DBYB-W-B7I-O33X

LOYERS COMMERCIAUX

le : 04 Février 2025

EXPERT : M. [J]

Minute N° 25/00006

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ASMK

RCS [Localité 8] 852 349 968,

dont le siège social est sis [Adresse 6]

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Clément BERMOND, de la SCP VERBATEAM, avocat au barreau de Montpellier

DEFENDERESSE

S.C.I. MR

RCS [Localité 8] 817 402 670,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Alexandre SALVIGNOL, avocat au barreau de Montpellier

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Karine ESPOSITO

Juge délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal

assisté de Christine CALMELS, greffier lors des débats, et de Marjorie NEBOUT greffier, lors du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 03 Décembre 2024

MIS EN DELIBERE au 04 Février 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition au greffe le 04 Février 2025

Rappel des faits et de la procédure :

Par acte du 1er octobre 2016, la SCI MR a donné en location à Monsieur [M] [K] un local à usage commercial situé [Adresse 4] à Montpellier, moyennant un loyer annuel de 22 000€ HT/HC, outre les sommes annuelles de 150 € à titre de provision sur charges et de 130 € à titre de provision sur l’impôt foncier.

Le bail a été conclu pour une durée initiale de 9 années entières et consécutives avec effet à compter de la date de la signature de l’acte qui constitue la date d’entrée en jouissance.

Ce local commercial comprend une pièce au rez-de-chaussée d’environ 59 m², d’une réserve avec couloir menant au 1er étage, étage composé d’une chambre froide d’environ 10 m² et de toilettes.

Par acte sous seing privé du 14 avril 2017, Monsieur [M] [K] a cédé son fonds de commerce à la société CYAM.

Selon jugement du Tribunal de commerce de Montpellier du 18 février 2019, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l’égard de la SARL CYAM et la SELAS OCMJ, prise en la personne de Maître [F] [I], et la SELARL FHB, en la personne de Maître [L] [B], ont été respectivement désignées comme mandataire judiciaire et administrateur judiciaire.

Par jugement du 25 mars 2019, la procédure collective a été convertie en liquidation judiciaire, la SELAS OCMJ ayant été désignée comme liquidateur judiciaire.

Par ordonnance du 19 juin 2019, le Juge commissaire a autorisé la cession du fonds de commerce au profit de la Société ASMK.

Par avenant du 18 octobre 2019, la société MR, d’une part, et la société ASMK et la SELAS OCMJ, d’autre part, ont modifié le bail commercial.

Selon acte authentique du 15 mai 2020, la SARL CYAM, en liquidation judiciaire, représentée par Maître [F] [I], mandataire judiciaire a cédé son fonds de commerce ainsi que le droit au bail à la SARL ASMK.

Par courrier recommandé avec accusé de réception, réceptionnée le 5 avril 2024 la SARL ASMK a notifié à la SCI MR un mémoire préalable du 19 avril 2023 à la saisine du juge des loyers commerciaux.

***

Par acte d’huissier signifié le 2 mai 2024, la SARL ASMK a fait assigner la SCI MR devant le juge des loyers commerciaux.

Suivant les termes du dispositif de son assignation valant mémoire, elle demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles L145-33 et suivants, L 145-57 et R145-23 et suivants du Code de commerces,

Vu les articles 514 du Code de procédure civile,

A TITRE PRINCIPAL :

— Dire et juger recevable et bien fondée la demande de la SARL ASMK tendant à faire fixer le loyer en révision,

— Fixer le loyer à compter du 16 septembre 2022 à hauteur de 7 200 € par an hors charges et hors taxes pour les locaux situés [Adresse 5],

— Condamner le bailleur à régler les intérêts au taux légal sur les loyers trop perçus à compter de l’assignation,

— Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

— Condamner la SCI MR aux dépens, ainsi qu’à régler à la SARL ASMK la somme de 2 000 € au titre des indemnités visées par l’article 700 du Code de procédure civile,

A TITRE SUBSIDIAIRE

— Désigner un expert avec mission de :

* convoquer les parties et, dans le respect du principe du contradictoire,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux litigieux situés [Adresse 5] et de les décrire,

* entendre les parties en leurs dires et explications,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, et notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité,

* rechercher au 16 septembre 2022 la valeur locative des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L145-33 et R145-3 à R145-8 du Code de commerce,

* donner son avis sur le montant du loyer plafonné à la date du 16 septembre 2022 suivant les indices applicables, en faisant figurer les termes et les modalités de son calcul,

* rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

* fixer le loyer prévisionnel à compter de la présente assignation à la somme annuelle hors charges et hors taxes de 7 200 € par an et, subsidiairement, au montant du loyer initial.

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

— Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Pour l’essentiel de ses prétentions, le preneur estime que la valeur locative des lieux loués a varié de plus de 10 % du fait de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, notamment une détérioration du réseau de transport accompagné de la suppression d’un parking, de la détérioration en conséquence des possibilités de stationnement, de la diminution de la fréquentation de la clientèle, de la fermeture d’un certain nombre de commerces et de la fermeture des épiceries de nuit les week-ends.

Au soutien de ses prétentions, il communique un constat d’huissier et un avis de valeur réalisé par un cabinet d’expertise.

***

Suivant les termes du dispositif de son dernier mémoire, la SCI MR demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles L145-38 du Code de commerce,

Vu l’article 32-1 du CPC

Vu l’article 1240 du Code civil

— Rejeter comme infondées l’ensemble des demandes de la société ASMK

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

— Rejeter la demande de rétroactivité de la révision,

— Condamner la Société ASMK à payer la somme de 3 000 € au visa de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour l’essentiel, la SCI MR fait valoir que la demande de la Société ASMK s’inscrit dans un contentieux important et ancien d’avec son preneur, contentieux résultant notamment en des loyers impayés et une demande de résiliation du bail.

Elle soutient que les facteurs locaux de commercialité sont inchangés puisque, lorsque la Société ASMK a pris les lieux en location, le parking litigieux n’existait déjà plus et qu’un autre parking existe à proximité, que la baisse de la fréquentation de la clientèle n’est pas établie et conteste la valeur probante de l’avis de valeur produit.

Elle sollicite le rejet de la demande d’expertise et soutient que la rétroactivité de la révision est irrecevable.

***

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 décembre 2024.

La décision a été mise en délibéré à la date du 4 février 2025.

Motifs :

L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments. ».

L’article L. 145-34 du même code dispose qu'« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. ».

Compte-tenu de ce que chacune des parties parvient à des conclusions opposées notamment en ce l’évolution des facteurs locaux de commercialité et de la valeur locative, sans que le juge des loyers commerciaux ne dispose d’éléments suffisants afin de pouvoir en apprécier et pour fixer le montant, il convient en conséquence, conformément aux demandes subsidiaires des parties, d’ordonner une expertise qui aura lieu aux frais avancés du preneur, demandeur à l’instance.

Dans l’attente du dépôt du rapport, il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes.

Le bail se poursuivra aux mêmes conditions, notamment en ce qui concerne le loyer et les charges.

***

Par ces motifs :

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, publiquement et en premier ressort ;

Ordonne une expertise ;

Commet pour y procéder Monsieur [P] [J] ([Adresse 7] – TEL :[XXXXXXXX01] – mob [XXXXXXXX02] – mel: [Courriel 9]) avec mission, après avoir pris connaissance du dossier et entendu les parties dans leurs explications :

1) de visiter les lieux loués,

2) de les décrire en précisant leurs usages et leurs destinations, leur superficie,

3) d’entendre tous sachants,

4) de donner son avis sur la modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail,

5) d’effectuer toutes investigations utiles pour fournir au juge tous éléments lui permettant de fixer, en connaissance de cause, le montant du loyer correspondant aux locaux en cause, et notamment de fournir tous éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués notamment :

— la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition, dans l’immeuble,

— l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,

— l’importance des locaux annexes et des dépendances affectés, le cas échéant, à l’exploitation du fonds de commerce,

— la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,

— l’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux,

— l’incidence de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,

— l’incidence du niveau des loyers commerciaux dans la commune,

— l’importance de la ville, du quartier, de la rue,

— la valeur des baux des locaux commerciaux sis à proximité,

6) de donner les méthodes d’évaluations retenues,

7) de proposer, en les justifiant par des éléments précis, le montant annuel du loyer,

8) de donner tous renseignements utiles à la solution du litige,

9) de répondre aux dires des parties ;

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il pourra, sur autorisation préalable du magistrat chargé du contrôle des expertises, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix ;

Dit que l’expert déposera l’original de son rapport auprès du greffe du tribunal avant le 1er juillet 2025 et, qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant ;

Dit que, conformément aux dispositions de l’article 173 du Code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties ou aux représentants de celle-ci en mentionnant cette remise sur l’original ;

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement conformément aux dispositions de l’article 235 du Code de procédure civile ;

Dit que la SARL ASMK devra consigner au greffe du tribunal judiciaire de Montpellier, la somme DEUX MILLE EUROS (2 000 €) avant le 4 mars 2025, à valoir sur la rémunération de l’expert ;

Dit que cette somme sera consignée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Montpellier, tout chèque devant être libellé à l’ordre du « RÉGISSEUR DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER » ;

Dit que, par application des dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile, le défaut de consignation dans le délai imparti entraînera la caducité de la désignation de l’expert ;

Dit que, lors de la première ou de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ;

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert nous fera connaître la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire ;

Rappelle que dans l’attente de la fixation du prix du loyer renouvelé, le bail se poursuit aux mêmes charges et conditions ;

Sursoit à statuer sur les autres demandes.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX