TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n° 26/00096

N° RG 25/00530 – N° Portalis DBZC-W-B7J-EEKU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 31 Mars 2026

DEMANDEUR (S) :

MAYENNE HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Catarina ALVES PEREIRA, avocate au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Monsieur [O] [D]

né le 08 Septembre 1973 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

UDAF 53

Agissant en qualité de curateur en vertu d’un jugement de mise sous curatelle renforcée du TJ [Localité 1] en date du 18/06/2021

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentés par M^e Virginie RONDEAU, avocate au barreau de LAVAL

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Amélie HERPIN

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 03 Février 2026 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 31 Mars 2026.

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe

— contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Amélie HERPIN, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffier.

Copie avec formule exécutoire à M^e ALVES PEREIRA

Copie certifiée conforme à Me [B]

Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 18 janvier 2021, l’Office Public de l’Habitat du département de la [Localité 5] – [Localité 5] Habitat (ci-après [Localité 5] Habitat) a donné à bail à Monsieur [O] [D] un logement non meublé à usage d’habitation situé [Adresse 4], à effet au 21 janvier 2021, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 202,31 €, hors charges récupérables.

Suivant jugement en date du 18 juin 2021, Monsieur [D] a été placé sous le régime de la curatelle renforcée pour une durée de 5 ans et l’UDAF 53 a été désigné pour exercer la mesure de protection.

Par courriers du 6 novembre 2024 puis du 20 décembre 2024, [Localité 5] Habitat a rappelé à Monsieur [D] les obligations du règlement intérieur quant au respect de la tranquillité de l’immeuble.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 11 février 2025, un nouveau rappel a été effectué et Monsieur [D] a été mis en demeure de se conformer à ses obligations, faute de quoi une procédure en résiliation de bail serait engagée. Cette mise en demeure a également été adressée à l’UDAF 53.

Un constat de carence de conciliation a été établi le 2 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2025, Mayenne Habitat a fait assigner Monsieur [D], assisté de son curateur l’UDAF 53, devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Laval.

Le dossier a été appelé à l’audience du 21 octobre 2025, où il a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties.

A l’audience du 3 février 2026, [Localité 5] Habitat, représentée par son conseil, s’en remet aux termes de l’acte introductif d’instance et demande de :

— voir constater le défaut réitéré d’observation par Monsieur [D] des obligations pesant sur lui en qualité de locataire,

— en conséquence, prononcer la résiliation du bail du 18 janvier 2021 aux torts et griefs de Monsieur [D], et ce, avec toutes suites et conséquences de droit,

— dire et juger en conséquence, que dans le mois de la signification du jugement à intervenir, Monsieur [D], pris en la personne de son curateur l’UDAF 53, sera tenu de vider les lieux tant de sa personne que de touts occupants de son chef, et ce, sous astreinte de 75 € par jour de retard pendant 3 mois, passés ce délai, il y sera à nouveau fait droit,

— dire et juger que faute pour Monsieur [D] de quitter volontairement les lieux lui-même ainsi que tous occupants et tous biens de son chef, il pourra y être contraint par la force publique,

— condamner Monsieur [D], pris en la personne de son curateur l’UDAF 53, à payer à [Localité 5] Habitat, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges comprises, majorée de 50 %, tant qu’il n’aura pas libéré les lieux et ce à compter du prononcé de la résiliation du bail,

— condamner Monsieur [D], pris en la personne de son curateur l’UDAF 53, au paiement d’une indemnité de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— statuer ce que de droit quant à l’application de l’article 514 du Code de procédure civile.

Mayenne Habitat soutient que Monsieur [D], par des troubles répétés, manque à ses obligations de jouissance paisible en tant que locataire. Elle fait valoir des troubles réguliers et durables au titre de nuisances sonores, de comportements inadaptés (attitude non courtoise et irrespectueuse de sa part et des tiers accueillis dans le logement) et de dégradations dans les parties communes de l’immeuble. Elle se fonde sur les attestations de neuf résidents et les nombreuses interventions du bailleur avant l’engagement de la présente procédure, notamment dans le cadre d’un travail de médiation et d’une tentative de conciliation.

Le bailleur estime que ces troubles justifient la résiliation du bail à la date du 18 janvier 2021 au regard de la violation des obligations fixées par le contrat de bail et le règlement intérieur. Mayenne Habitat vise à ce titre les articles 1729 du Code civil et les articles 3, 4g, 6-1 et 7b de la loi du 6 juillet 1989. Invoquant l’importance des nuisances, [Localité 5] Habitat sollicite que l’indemnité d’occupation soit majorée de 50 % jusqu’à libération des lieux, outre une astreinte de 75 € par jour.

Monsieur [D], assisté de son curateur l’UDAF 53, représentés par leur avocat, s’en rapportent à leurs conclusions et sollicitent de :

— débouter [Localité 5] Habitat de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions sur quels fondements que ce soit,

— condamner [Localité 5] Habitat aux entiers dépens de la procédure.

Monsieur [D], assisté de son curateur, relève que les attestations produites par [Localité 5] Habitat sont peu étayées, anciennes et ne le désignent pas toutes nominativement. Il conteste les nuisances sonores, les dégradations et les incivilités dénoncées. Il précise qu’il ne reçoit plus de tiers dont les comportements étaient problématiques à son domicile et rappelle sa vulnérabilité à ce titre, étant placé sous mesure de protection. Il indique ne plus avoir d’enceinte pour diffuser de la musique. Aussi, il conteste la démonstration par [Localité 5] Habitat de l’existence de troubles actuels, justifiant la résiliation du contrat de bail.

A l’issue des débats, l’affaire est mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 31 mars 2026.

MOTIFS

Sur le prononcé judiciaire de la résiliation du bail

En matière de bail à usage d’habitation, les obligations du locataire sont édictées par les articles 1728 et 1729 du Code civil lesquelles disposent que le locataire est tenu d’une part de payer le loyer et les charges au terme convenu et d’autre part d’user du bien loué en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée au bail, c’est à dire en respectant à la fois la destination des lieux ainsi que la tranquillité de son voisinage.

Selon l’article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En application de l’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir.

Les conditions générales du bail prévoient également que le locataire est tenu de respecter les termes du règlement intérieur (page 4).

Le règlement intérieur paraphé par Monsieur [D] lors de l’entrée dans les lieux impose de « s’abstenir, en toutes circonstances, lui et les personnes vivant à son foyer, de tout ce qui pourrait troubler la tranquillité ou la sécurité de l’immeuble ou de la cité, ou nuire à sa bonne tenue. Tous cas d’ivrognerie, violences, tapages, etc … pourront entraîner la résiliation du contrat de location, de même que tous bruits, éclats de voix, chants, musique, radio, etc., après dix heures du soir » (23°) – page 3).

Si [Localité 5] Habitat produit un autre exemplaire du règlement intérieur, celui-ci n’est pas daté, ni paraphé par Monsieur [D].

En l’espèce, pour démontrer la réalité de nuisances générées par Monsieur [D], [Localité 5] Habitat produit plusieurs attestations de résidents de l’immeuble situé [Adresse 5] :

— Monsieur [C] relève, dans son attestation du 29 novembre 2024, la présence d’urine dans le hall et l’ascenseur, de crachats dans l’ascenseur, de cris et de tapage. Il indique que des tiers sonnent en pleine nuit. Il constate également des « traces diverses » de sacs poubelles dans l’ascenseur et le couloir.

— Monsieur [V] atteste, en date du 29 novembre 2024, de tapage, de jets de chaises ou autres objets sur le parking, de crachats dans l’ascenseur, de présence d’urine dans le hall d’immeuble et dans l’ascenseur, de cris dans le couloir, de « traces diverses » de sacs poubelles dans l’ascenseur, le couloir et le hall. Il décrit des menaces lorsque « il » est saoul. Il indique que la porte d’entrée du hall est forcée par des personnes ivres se rendant chez Monsieur [D], participant au nuisances sonores (cris et coups dans les murs).

— Monsieur [T] indique, dans son attestation du 29 novembre 2024, l’existence d’un tapage jour et soirée, de jets d’objets par la fenêtre ou le balcon, du dépôt de sacs poubelles dans le hall, de traces d’urine dans le hall et l’ascenseur, de fuites de sacs poubelles dans le hall et l’ascenseur, de crachats dans l’ascenseur et de la présence de personnes alcoolisées qui forcent la porte du hall pour se rendre dans le logement de Monsieur [D].

— Madame [K] atteste en date du 29 novembre 2024 l’existence de coups dans les murs et de bruits de voix, de cris. Elle note la présence d’urine dans le hall du bâtiment et de crachats dans l’ascenseur. Elle ajoute que de la graisse de la poubelle coule sur « son palier » et dans l’ascenseur.

— Madame [Q], dans une attestation du 29 novembre 2024, fait état de nuisances sonores (musique et cris), le jour et la nuit, de ce qu’un individu alcoolisé sonne sans arrêt à sa porte, de présence d’urine dans l’ascenseur, de jets d’objets par le balcon, de dégradations de sa porte et de son tapis (dépôt d’huile). Elle indique que cette situation lui inspire de la crainte.

— Monsieur [X] indique, dans une attestation du 2 décembre 2024, l’existence de tapage jour et nuit, de coups sur la table et dans les murs, de disputes et bagarres, de consommations d’alcool et de stupéfiants, de crachats.

— Madame [B] atteste, en date du 2 décembre 2024, de désagréments subis du fait du comportement de Monsieur [D] depuis plusieurs années. Elle fait état de la visite de personnes alcoolisées à son domicile à toute heure du jour ou de la nuit, engendrant des nuisances sonores (voix fortes dans les couloirs, disputes, coups de pieds dans la porte de Monsieur [D], musique forte). Elle note que ces comportements sont également à l’origine de dégradations de la porte d’entrée de l’immeuble, forcée par ces personnes. Elle précise que les nuisances ont diminué à la date de son attestation, à l’exception de soirées et nuits bruyantes. Elle distingue les incivilités des personnes accueillies par Monsieur [D] du comportement de ce dernier, qu’elle décrit comme « courtois ».

— Madame [A] atteste en date du 3 décembre 2024 de l’existence de tapage nocturne, de nuisances sonores (coups dans les murs), de présence d’urine et d’excréments dans les couloirs, l’ascenseur et le hall de l’immeuble, de bagarres dans « son » logement.

Mayenne Habitat verse également des attestations de résidents à proximité de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 6] :

— Madame [H] indique, dans une attestation datée du 2 décembre 2024, que Monsieur [D] crée des troubles avec d’autres personnes dans l’immeuble, en ce qu’il a jeté une chaise par la fenêtre et qu’une des personnes accueillies dans son logement s’est présentée avec un couteau. Elle note des nuisances sonores au titre de musique et de vaisselle cassée. Elle indique qu’elle entendait ces bruits depuis son logement.

— Madame [I], dans une attestation du 3 décembre 2024, relève que « il » évolue avec un groupe de personnes alcoolisées toute la journée, avec de la musique forte, insultant les tiers lorsqu’ils sont alcoolisés et jetant des objets par les fenêtres.

Le rapport d’intervention du médiateur de vie résidentielle de [Localité 5] Habitat en date du 9 avril 2025 fait état de plaintes de résidents à compter du 29 octobre 2024 au titre des nuisances sonores, de jour et de nuit. Il fait état de rappels des termes du règlement intérieur lors de rencontres avec Monsieur [D] le 6 novembre, le 18 novembre 2024 et du 26 mars 2025. Lors d’une visite à Monsieur [D] le 20 décembre 2024, le médiateur a été victime d’attitudes véhémentes de tiers accueillis à son domicile.

Mayenne Habitat justifie également de plusieurs interventions de ses services auprès de Monsieur [D] au titre du rappel à ses obligations de jouissance paisible du logement : courrier de rappel des obligations du 6 novembre 2024, d’un courrier de rappel des obligations à son curateur le 20 décembre 2024 et d’une mise en demeure du 11 février 2025.

Il ressort de ces éléments que des troubles dans la jouissance paisible du logement loué à Monsieur [D] sont caractérisés depuis le mois d’octobre 2024 et se sont poursuivis au moins jusqu’au mois d’avril 2025, au titre des nuisances sonores.

Les troubles de jouissance établis présentent une gravité certaine, en raison de leur durée, de leur récurrence et du sentiment d’insécurité qu’ils imposent aux résidents de l’immeuble et au voisinage plus large, permettant de considérer que le locataire n’use pas de la chose louée raisonnablement.

Il sera rappelé que l’appréciation de l’existence de manquements graves à la jouissance paisible par le locataire n’impose pas la persistance des troubles au jour où le juge statue.

Il y a donc lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire à la date du présent jugement et d’ordonner son expulsion, selon les modalités précisées au présent dispositif.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il y a lieu de condamner Monsieur [D] à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel augmenté des charges, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, majorée de 10 % au regard de la gravité des nuisances engendrées.

Cette majoration du montant de l’indemnité d’occupation, apparaissant suffisamment comminatoire, ne justifie pas de faire droit au surplus à la demande d’astreinte formée par [Localité 5] Habitat.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D], qui succombe, supportera les dépens, conformément à l’article 696

du Code de procédure civile.

Au regard de la solution du litige, de la situation des parties et de l’équité, il sera également condamné à payer à [Localité 5] Habitat une somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Aucun élément de l’espèce ne justifie d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 18 janvier 2021 entre l’Office Public de l’Habitat du département de la [Localité 5] – [Localité 5] Habitat et Monsieur [O] [D], portant sur le bien situé [Adresse 4], à effet à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [D], assisté de son curateur l’UDAF 53, de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef;

A défaut AUTORISE l’Office Public de l’Habitat du département de la [Localité 5] – [Localité 5] Habitat à faire procéder à son expulsion des locaux loués et de toutes personnes s’y trouvant de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux conformément à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D], assisté de son curateur l’UDAF 53, à verser à l’Office Public de l’Habitat du département de la [Localité 5] – [Localité 5] Habitat une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal aux loyers et charges à compter de la date du présent jugement jusqu’à la libération effective des lieux, majoré de 10 % ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D], assisté de son curateur l’UDAF 53, aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D], assisté de son curateur l’UDAF 53, à payer à l’Office Public de l’Habitat du département de la [Localité 5] – [Localité 5] Habitat la somme de 250€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire ;

DIT que le greffe transmettra la présente ordonnance au représentant de l’État dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [O] [D] dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées en application de l’article R.412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

La Greffiere La Présidente

Cécile JOUAULT Amélie HERPIN