MINUTE N° : 25/00824

JUGEMENT

DU 13 Août 2025

N° RC 24/05416

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

E.P.I.C. [Localité 7] METROPOLE HABITAT

ET :

[C] [U]

Débats à l’audience du 12 Juin 2025

copie et grosse le :

à TMH

copie le :

à M. [C]

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 13 Août 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 13 Août 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

E.P.I.C. [Localité 7] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Mme [M] munie d’un pouvoir en date du 6 mai 2025

D’une Part ;

ET :

Monsieur [C] [U]

né le 25 Janvier 1979 à [Localité 8]

de nationalité française, demeurant [Adresse 3]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 22 février 2021, à effet du 25 février 2021, l’EPIC [Localité 7] HABITAT aux droits duquel vient l’EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT a donné à bail à M. [U] [C] un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Localité 9][Adresse 1], pour un loyer mensuel principal de 295,70 euros, payable à terme échu.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, l’EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT a:

— saisi la CCAPEX le 2 janvier 2024 de la situation,

— fait signifier à son locataire le 21 mars 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail.

Arguant de l’absence de régularisation des impayés dans le délai d’acquisition de la clause résolutoire, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 18 novembre 2024, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail

— ordonner l’expulsion de M. [U] [C] devenu occupant sans droit ni titre et de celle de tous occupants de son chef ;

— et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1.635,81 euros au titre des loyers impayés à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération des lieux, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le cout du commandement,et de la dénonciation à la CCAPEX.

A l’audience du 12 juin 2025, l’EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT, représenté par sa salariée munie d’un pouvoir, reprend et complète ses demandes en actualisant sa créance à 1.615,99 euros euros tout en précisant que le paiement des loyers a été repris. M. [U] [C], après une période de chômage, travaille à nouveau depuis mai 2025. Il a déposé une demande de surendettement déclarée recevable mais qui comporte une erreur quant au nom du bailleur. Une demande de rectification va être faite. Compte tenu de ces éléments, l’EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT est d’accord pour accorder des délais suspensifs à son locataire à raison de 50 euros mensuels en plus du loyer courant.

M. [U] [C], présent, produit la motivation des mesures imposées de la commission de surendettement des particulier d'[Localité 5] et [Localité 6]. Son dossier déposé le 20 janvier 2021, a été déclaré recevable le 13 février 2025 avec réaménagement des dettes. Le nom du bailleur est erroné puisqu’il est dénommé “[Localité 7] Métropole Val de [Localité 6]” au lieu de “[Localité 7] Métropole Habitat”. IL ne s’agit cependant que d’une erreur matérielle puisque la créance retenue est égale à celle figurant sur le décompte du bailleur au 31 décembre 2024. Selon, M. [C] un rappel d’APL est à prévoir en juillet 2025.

M. [U] [C] sollicite des délais suspensifs et offre de régler 50 euros en plus du loyer courant.

Aucune fiche d’information ne figure au dossier. Les indications données par les motivation des mesures imposées de la commission de surendettement ne sont pas actualisées puisqu’elles font encore mention d’une situation de chomage.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT justifie avoir signalé la situation à la CCAPEX et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l’espèce, l’EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT produit :

— le bail conclu le 22 février 2021 contenant une clause résolutoire à défaut de paiement deux mois après un commandement de payer infructueux,

— le commandement de payer visant cette clause, signifié le 21 mars 2024, pour la somme en principal de 1.303,99 euros,

— un décompte de créance actualisé au 10 juin 2025.

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. M. [U] [C] n’a procédé qu’à deux réglements de 500 € et 550 € dans le délai de deux mois suivant le commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 mai 2024.

— Sur l’incidence de la procédure de surrendettemment

En application de l’article L722-2 du Code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires.

Si le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur et que la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c’est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l’effet attaché à cette décision, à savoir l’interdiction faite au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire. A contrario, si la recevabilité intervient après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, elle est sans effet direct sur l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, le dossier de surendettement de M. [C] a été déclaré recevable par décision de la commission de surendettement le 13 février 2025.

La décision de recevabilité est donc intervenue après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 21 mars 2024. Elle est donc sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

M. [U] [C] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 21 mars 2024, réglé les causes dudit commandement, la procédure de surrendettement, ne modifie en rien l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 24 mai 2024, faisant de lui un occupant sans droit ni titre.

— Sur la demande en paiement au titre de l’arrieré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, M. [U] [C] qui se maintient et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges justifiées.

M. [U] [C] est donc redevable tant des loyers dus antérieurement à la résiliation du bail que des indemnités d’occupation postérieures.

En l’espèce, le bailleur revendique une créance de 1.615,99 euros à la date du 10 juin 2025 (échéance du mois de mai 2025 comprise), au titre des loyers et indemnité d’occupation échus.

La procédure de surendettement n’interdit pas au créancier de poursuivre ses débiteurs pour obtenir un titre executoire dont seule l’exécution sera soumise à ses effets.

A ce stade de la procédure et en l’absence d’une décision définitive, la procédure de surendettement est sans incidence sur la demande en paiement.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, il convient de déduire de la créance la somme de 251,73 euros correspondant aux frais de commissaire de justice qui seront compris dans les dépens,

M. [U] [C] seront en conséquence condamné à payer à la L’EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT la somme de 1.364,26 euros.

— Sur l’octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire

L’article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

L’article 24 VI dela loi précité dispose que “par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;”

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de l'[Localité 5] et [Localité 6] a rendu le 13 février 2025, au profit de M. [U] [C], une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement. La situation de surendettement demeure en cours d’instruction. Il résulte enfin des indications du bailleur que le paiement du loyer a repris depuis le mois de février 2025.

En conséquence, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser M. [U] [C] à se libérer de sa dette par des versements mensuels de 50 euros, en plus du loyer courant, dans les conditions prévues au dispositif.

En revanche, à défaut de règlement du loyer et charges courants et de la mensualité sus visées, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Son expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, M. [U] [C] se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges justifiées qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [U] [C], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Afin de favoriser le règlement des loyers et compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 22 février 2021 entre la L’EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT et M. [U] [C] concernant les biens immobiliers sis à [Adresse 10] sont réunies à la date du 22 mai 2024 ;

CONDAMNE M. [U] [C] à verser à la L’EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT la somme de 1.364,26 euros arrêtée au 10 juin 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse) ;

AUTORISE M. [U] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, par mensualités de 50 euros chacune jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation au profit de la locataires, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois avec le loyer dû dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que jusqu’à la décision définitive sur la procédure de surrendettement, toute mensualité qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré rééchelonné ci-dessus, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [U] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la L’EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [U] [C] soit condamné à verser à la L’EPIC [Localité 7] METROPOLE HABITAT, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

RAPPELLE qu’en cas de poursuite de la procédure de surrendettement, le réglement de la créance se fera conformément aux mesures prises par le juge qui statuera en matière de surrendettement ou le cas échéant par la commission de surrendettement.

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [U] [C] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sa notification ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,