TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE LAVAL

Minute n° 26/133

N° RG 25/00397 – N° Portalis DBZC-W-B7J-EDMS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 14 Avril 2026

DEMANDEUR (S) :

Madame [V] [C]

née le 17 Novembre 1964 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [D] [C]

né le 23 Novembre 1970 à

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentéS par M^e Romain BOULIOU, avocat au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Madame [I] [W]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante

Monsieur [H] [S]

né le 24 Novembre 1987 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Valérie BERNARD

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 03 Mars 2026 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 14 Avril 2026.

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe et rédigé avec le concours de [J] [Q], attachée de justice

— réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Valérie BERNARD, Président et par Cécile JOUAULT, Greffier.

Copie avec formule exécutoire à M^e BOULIOU

Copie certifiée conforme à M. [S] et Mme [W] par LS

Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 22 mars 2013, M. [L] [C] a conclu avec Mme [I] [W] épouse [S] et M. [H] [S] un contrat de location d’un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], avec effet au 23 mars 2013 et moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 euros, hors charges récupérables.

Par acte sous signature privée daté du même jour, M. [N] [S] s’est porté caution solidaire de M. [H] [S].

M. [L] [C] est décédé le 18 mai 2023, laissant pour héritier Mme [V] [C] et M. [D] [C].

Par actes de commissaire de justice en date des 20 décembre 2024 et 10 janvier 2025, Mme [V] [C] et M. [D] [C] ont fait délivrer à M. [H] [S] et à Mme [I] [W] épouse [S] un commandement de payer la somme en principal de 11 914,59 euros au titre des loyers et des charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 décembre 2024, ce commandement de payer a été signifié à la caution M. [N] [S].

M. [N] [S] est décédé le 16 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2025, Mme [V] [C] et M. [D] [C] ont fait assigner Mme [I] [W] épouse [S] et M. [H] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laval aux fins de :

Constater la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1103 du code civil, Condamner Mme [I] [W] épouse [S] et M. [H] [S] à libérer les lieux loués de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef,À défaut de libération volontaire, ordonner l’expulsion de Mme [I] [W] épouse [S] et M. [H] [S] de leurs biens et de tous occupants de leur chef au besoin avec l’aide de la force publique, Condamner solidairement Mme [I] [W] épouse [S] et M. [H] [S], M. [N] [S] en sa qualité de caution au paiement de la somme de 11 914,59 euros à valoir sur les loyers arrêtés au 15 décembre 2024 inclus, Condamner solidairement Mme [I] [W] épouse [S] et M. [H] [S], M. [N] [S] en sa qualité de caution au paiement de la somme de 762,22 euros à valoir à titre d’indemnité d’occupation depuis la date de résiliation du bail, Condamner solidairement Mme [I] [W] épouse [S] et M. [H] [S], M. [N] [S] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1103 du code civil, Condamner solidairement Mme [I] [W] épouse [S] et M. [H] [S], M. [N] [S] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile comprenant notamment le coût de la rédaction de la présente assignation, Condamner Mme [I] [W] épouse [S] et M. [H] [S], M. [N] [S] sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, aux entiers dépens qui comprendront le coût de la présente, les frais de notification à Mme la sous-préfète de [Localité 5], le coût des commandements de payer.

Un diagnostic social et financier en date du 25 août 2025 a été transmis au tribunal avant l’audience.

Appelée initialement à l’audience du 16 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet de deux renvois jusqu’à l’audience du 3 mars 2026 à laquelle l’affaire a été retenue.

A l’audience, Mme [V] [C] et M. [D] [C], représentés par leur avocat, actualisent leur créance à la somme de 18 891,83 euros arrêtée à la date du 3 mars 2026 et sollicitent le bénéfice de leur assignation précisant qu’elle comporte une erreur matérielle en ce que les demandes formulées à l’encontre de M. [N] [S] n’ont pas lieu d’être dès lors qu’il est décédé en juin 2025 et qu’il n’a pas été assigné.

Cités par acte de commissaire de justice remis à étude et informés des renvois successifs, Mme [I] [W] épouse [S] et M. [H] [S] ne sont ni comparants, ni représentés.

A l’issue des débats, le juge a indiqué que l’affaire était mise en délibéré au 14 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

La saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (C.C.A.P.E.X.) est intervenue le 30 décembre 2024 puis le 17 janvier 2025.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée à la Préfecture de la Mayenne le 30 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 septembre 2025.

La demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

L’article L.722-5 du code de la consommation emporte interdiction pour le débiteur de payer en tout ou partie une créance autre qu’alimentaire à compter de la décision de la Commission de surendettement des particuliers de recevabilité du dossier de surendettement.

Il en résulte que l’existence d’une procédure de surendettement du locataire n’est susceptible de faire obstacle au constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges que si la décision de recevabilité du dossier de surendettement a été rendue par la Commission de surendettement des particuliers avant l’expiration du délai du commandement de payer dont dispose le locataire pour s’acquitter de sa dette locative. Dans cette hypothèse, il ne saurait en effet être reproché au locataire de ne pas s’acquitter de sa dette locative dès lors que la recevabilité de sa demande de surendettement emporte interdiction de s’acquitter des dettes nées avant la décision de recevabilité.

En l’espèce, Mme [V] [C] et M. [D] [C] exposent que les époux [S] ont déposé un dossier de surendettement auprès de la Commission de surendettement des particuliers de la Mayenne le 7 avril 2025 et que la Commission a déclaré leur demande recevable le 22 mai 2025.

Toutefois, c’est à juste titre que les bailleurs arguent que le dossier de surendettement des débiteurs et sa recevabilité sont postérieurs à la fin du délai de deux mois visé dans les commandements de payer les loyers en date des 20 décembre 2024 et 10 janvier 2025 et par conséquent, postérieurs à une éventuelle acquisition de la clause résolutoire.

Il en résulte que cette décision de recevabilité n’est pas susceptible de faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire si les conditions posées par l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sont réunies.

L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du contrat dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en ses conditions générales, qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges, du dépôt de garantie, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, la présente location sera résiliée de plein droit, si bon semble au bailleur, sans aucune formalité judiciaire.

Il résulte des pièces versées aux débats par Mme [V] [C] et M. [D] [C] que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés par Mme [I] [W] épouse [S] et M. [H] [S], la situation n’ayant pas été régularisée deux mois après les commandements de payer qui leur ont été délivrés les 20 décembre 2024 et 10 janvier 2025.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Mme [V] [C] et de M. [D] [C] à la date du 11 mars 2025.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Mme [I] [W] épouse [S] et M. [H] [S], étant occupants sans droit ni titre à compter du 11 mars 2025, ils sont condamnés solidairement, à compter de cette date et jusqu’à la libération définitive des lieux constatée par la remise des clés, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

S’agissant d’une indemnité et non pas d’un loyer, il n’y a pas lieu à application des augmentations légales.

Sur les loyers, indemnités d’occupation et charges impayés

En vertu de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

Mme [V] [C] et M. [D] [C] réclament le paiement de loyers et de charges et versent aux débats le contrat de bail, les commandements de payer et un décompte des sommes dues au 5 décembre 2024 actualisé à la date du 3 mars 2026 (mensualité de février 2026 incluse), prouvant ainsi les obligations dont ils demandent l’exécution.

La créance de loyers apparaît régulière et bien fondée.

En conséquence, Mme [I] [W] épouse [S] et M. [H] [S] sont condamnés solidairement à payer à Mme [V] [C] et M. [D] [C] la somme de 18 891,83 euros au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 3 mars 2026 (mensualité de février 2026 incluse).

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou, d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VI de la même loi, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

[…]

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation. […]

En l’espèce, Mme [V] [C] et M. [D] [C] versent aux débats la motivation des mesures imposées de la Commission de surendettement des particuliers de la Mayenne approuvées le 21 août 2025, mentionnant que le dossier de surendettement des époux [S] a été déclaré recevable le 22 mai 2025. Cette motivation indique également que les débiteurs devront continuer à régler à échéance les charges courantes.

Mme [I] [W] épouse [S] et M. [H] [S] ont effectué les règlements suivants :

600 € le 9 mai 2025, 640 € le 12 juin 2025, 620 € le 12 août 2025, 620 € le 11 septembre 2025, 620 € le 11 octobre 2025, 620 € le 6 janvier 2026.

Or, d’une part, ces paiements ne constituent pas une reprise intégrale du versement des loyers, le loyer révisé en avril 2024 étant porté à 762,66 euros mensuels.

D’autre part, le loyer étant « payable mensuellement d’avance » et ceux des mois de février et mars 2026 n’ayant pas été acquittés, force est donc de constater que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience.

Le bénéfice des délais de paiement ne pouvant être accordé que si le locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il n’y a donc pas lieu de leur octroyer des délais de paiement.

Enfin, la suspension des effets de la clause résolutoire ne pouvant être accordée par le juge que si elle est sollicitée par les locataires et ces derniers n’étant ni comparants ni représentés, aucune suspension ne sera prononcée nonobstant l’existence de la procédure de traitement de la situation de surendettement en cours.

Sur la demande d’expulsion

Mme [I] [W] épouse [S] et M. [H] [S] étants occupants sans droit ni titre depuis le 11 mars 2025, il y a lieu de dire que leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, pourra être poursuivie, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Mme [V] [C] et M. [D] [C] ne justifient pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard de paiement lequel sera réparé par les intérêts au taux légal.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [I] [W] épouse [S] et M. [H] [S] supporteront in solidum la charge des dépens, lesquels comprendront notamment le coût des commandements de payer en date des 20 décembre 2024 et 10 janvier 2025.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de Mme [V] [C] et M. [D] [C] les frais non compris dans les dépens exposés dans le cadre de la présente procédure de sorte que Mme [I] [W] épouse [S] et M. [H] [S] seront condamnés in solidum au paiement d’une somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la présente décision est exécutoire de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation à compter du 11 mars 2025 du bail conclu entre les parties relatif au logement situé [Adresse 3] ;

CONDAMNE solidairement Mme [I] [W] épouse [S] et M. [H] [S] à verser à Mme [V] [C] et M. [D] [C], à compter du 11 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

CONDAMNE solidairement Mme [I] [W] épouse [S] et M. [H] [S] à verser à Mme [V] [C] et M. [D] [C] la somme de 18.891,83 euros au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 3 mars 2026 (mensualité de février 2026 incluse) ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

ORDONNE l’expulsion de Mme [I] [W] épouse [S] et M. [H] [S] et de tous occupants de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le greffe transmettra le présent jugement au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de Mme [I] [W] épouse [S] et M. [H] [S] dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE Mme [V] [C] et M. [D] [C] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Mme [I] [W] épouse [S] et M. [H] [S] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer en date des 20 décembre 2024 et 10 janvier 2025 ;

CONDAMNE in solidum Mme [I] [W] épouse [S] et M. [H] [S] à verser à Mme [V] [C] et M. [D] [C] la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La Greffiere La Présidente

Cécile JOUAULT Valérie BERNARD