REPUBLIQUE FRANCAISE

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

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JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

le Tribunal judiciaire du HAVRE (1ère chambre) a

rendu le jugement suivant :

LE DIX NEUF SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

N° RG 22/00198 – N° Portalis DB2V-W-B7G-F2BS

NAC: 50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

DEMANDEURS:

Monsieur [B] [G]

né le 06 Octobre 1985 à LE HAVRE (76600), demeurant 46 impasse des Falaises – 76430 OUDALLE

représenté par la SELARL SELARL RIQUE-SEREZAT THEUBET, avocats au barreau du HAVRE

Madame [Z] [G]

née le 28 Novembre 1989 à LE HAVRE (76600), demeurant 46 impasse des Falaises – 76430 OUDALLE

représentée par la SELARL SELARL RIQUE-SEREZAT THEUBET, avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS:

Madame [P] [S], demeurant 125 chemin des grands prêts – 76430 SANDOUVILLE

représentée par M^e Laurent BENOIST, avocat au barreau du HAVRE

Monsieur [I] [D], demeurant 19 hameau d’Enitot – 76290 SAINT MARTIN DU MANOIR

représenté par M^e Laurent BENOIST, avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Président: Monsieur LE MOIGNE Vice-Président

Juges : Madame CORDELLE, Juge et Madame CAPRON-BONIOL, Magistrat honoraire juridictionnel

Greffier : P.BERTRAND

DEBATS : en audience publique le 13 Juin 2024. A l’issue des débats, le Tribunal a mis l’affaire en délibéré et le président a informé les parties présentes que le jugement serait rendu le 19 Septembre 2024.

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort, rendu publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal.

SIGNE PAR : Monsieur LE MOIGNE Vice- Président, et M. BERTRAND Greffier auquel le magistrat signataire a remis la minute de la décision.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 15 février 2016, M. et Mme [B] et [Z] [G] ont acquis de M. [I] [D] et de Mme [P] [S] une maison d’habitation située 46, rue des Falaises – 76430 OUDALLE pour un montant de 188 000,00 €.

Peu de temps après avoir emménagé, les époux [G] remarquaient que la toiture de leur maison se déformait et que le plafond présentait un arrondi.

C’est ainsi que par acte extrajudiciaire en date du 23 novembre 2020, les époux [G] ont assigné les consorts [D]/[S] devant le Tribunal judiciaire du HAVRE, statuant en référé, aux fins de désignation d’un expert judiciaire.

Par une ordonnance de référé en date du 19 janvier 2021, le Juge des référés a fait droit à leur demande et a désigné M. [H] [R], en qualité d’expert judiciaire.

Par assignation délivrée le 5 février 2022, M. et Mme [B] [G] ont assigné M. [D] et Mme [S] au fond devant le Tribunal Judiciaire du HAVRE, sur le fondement des articles 1641 et suivants et 1832 et suivants du code civil, à l’effet d’interrompre le délai de prescription et de voir juger que l’immeuble vendu par les défendeurs est atteint d’un vice.

Les époux [G] sollicitent la condamnation des consorts [D]/[S] à leur payer la somme de 50 000,00 €, sauf parfaire, en fonction du rapport d’expertise devant être déposé ainsi que l’allocation d’une indemnité de 2 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le rapport d’expertise de M. [R] a été déposé le 19 septembre 2022.

1°) Suivant leurs dernières conclusions récapitulatives adressées par RPVA le 3 janvier 2024, M. et Mme [G] demandent au Tribunal de bien vouloir :

Dire que l’immeuble vendu est atteint d’un vice caché,Condamner M. [D] et Mme [S] à leur payer la somme de 59 726,50 € au titre de la réduction du prix de vente correspondant au montant des travaux réparatoires,Condamner M. [D] et Mme [S] à leur payer la somme de 2 566,67 à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,Condamner in solidum M. [D] et Mme [S] à leur payer la somme de 3 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner M. [D] et Mme [S] aux entiers dépens en ce compris les frais de l’expertise judiciaire et les frais d’exécution.

Au soutien de leurs demande, les époux [G] s’appuient sur le rapport d’expertise judiciaire, qui confirme que des désordres ont été constatés dans leur maison au niveau de la charpente et au niveau de la cheminée ; que ceux-ci n’étaient pas décelables par eux-mêmes ;qu’ils sont antérieurs à la vente puisque consécutifs aux travaux effectués par les vendeurs et rendent la chambre aménagée sous les combles impropre à l’usage auquel elle est destinée. Ils ajoutent que les consorts [D]/[S] ne pouvaient pas ignorer l’existence de ces désordres dans la mesure où ils ont la qualité de constructeur pour avoir effectué les travaux eux-mêmes. Les époux [G] ajoutent que les défendeurs ne peuvent pas non plus leur opposer utilement la clause élusive de responsabilité portant sur les vices cachés contenue dans l’acte authentique de vente en raison de la connaissance qu’ils avaient du vice et du fait qu’ils ne les en aient pas informés.

Sur les travaux de reprise et leur montant, les époux [G] soulignent que l’expert judiciaire les a évalués à la somme de 59 726,50 et que c’est le montrant que M. [D] et Mme [S] devront verser au titre de l’action estimatoire.

S’agissant des préjudices complémentaires, M. et Mme [G] soulignent que l’exécution des travaux de reprise a été estimée à 10 à 11 semaines par l’expert judiciaire et ils estiment qu’ils subiront une perte de jouissance, qu’ils évaluent à la somme de 2 566,67 € sur la base d’une valeur locative de leur maison de 1 000,00 € par mois.

2°) Suivant leurs dernières conclusions récapitulatives M. [I] [D] et Mme [P] [S] demandent au Tribunal de bien vouloir :

— Débouter les époux [G] de l’ensemble de leurs demandes

— Les condamner à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Les consorts [D]/[S] rappellent, en premier lieu, qu’ils n’ont conservé l’immeuble litigieux que pendant une durée de 6 mois pour l’avoir acquis en juillet 2015 et revendu en février 2016. Ils expliquent avoir procédé, du temps où ils étaient propriétaires, à l’enlèvement d’une vieille cheminée et du conduit se situant entre celle-ci et le plafond le rez-de-chaussée habitable et les combles sous toiture et aménagé la chambre existante, sans intervention au niveau de la toiture et de la charpente. Ils estiment donc que les travaux qu’ils ont réalisés sont sans incidence sur les désordres dont est atteinte la chambre sous les combles et considèrent qu’ils doivent, ce faisant, être considérés comme vendeurs particuliers de bonne foi de sorte que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés contenue à l’acte notarié du 15 février 2016 doit leur bénéficier et est parfaitement opposable aux acquéreurs.

Les consorts [D]/[S] soulignent que si l’expert judiciaire a reconnu l’existence de deux désordres cumulatifs, mais de gravité distincte et imputables à deux auteurs différents, il ne s’est pas prononcé sur la répartition des responsabilités dans la réalisation du dommage, pas plus d’ailleurs que les demandeurs, ce qui interdit qu’il soit fait droit à leur demande. M. [D] et Mme [S] ajoutent que les époux [G] ne justifient pas non plus de la valeur locative de la maison à hauteur de 1 000,00 € par mois.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions notifiées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

Par une ordonnance en date du 11 janvier 2024, le Juge de la Mise en État a ordonné la clôture de l’instruction et a fixé l’affaire pour être plaidée à l’audience collégiale du 13 juin 2024.

L’affaire a été plaidée à cette audience et le jugement a ensuite été mis en délibéré à ce jour.

MOTIFS DU JUGEMENT

I- Sur les désordres et leur cause

Dans le rapport d’expertise judiciaire établi le 19 septembre 2022, M. [R] retient que les désordres constatés dans le pavillon appartenant aux époux [G] se manifestent par une « ondulation » du plafond du séjour (zones plus ou moins affaissées), sur la partie centrale (zone courante), mais aussi et plus particulièrement au droit de l’ancienne cheminée démontée (sous le conduit subsistant actuellement). Il précise qu’il existe, en réalité, deux types de désordres distincts, à savoir :

« – les désordres issus de l’aménagement des combles ;

— les désordres issus de l’aménagement du rez-de-chaussée dans le séjour ».

S’agissant des désordres issus de l’aménagement des combles, dont l’expert a pu préciser, après des investigations approfondies, que les travaux avaient été réalisés entre 1983 et 1988, M. [R] expose que : « La suppression des éléments de renfort des fermettes (erreur d’exécution et non-respect des règles de l’art), pour leur remplacement par des éléments non adaptés, ajoutés aux charges rapportées, constituent le désordre le plus significatif sur ce pavillon ». Il considère que l’imputabilité de ce désordre revient à ses aménageurs.

En ce qui concerne les désordres issus de l’aménagement du rez-de-chaussée dans le séjour, dont il n’est pas contesté que les travaux ont été réalisés à la fin de l’année 2015 par les consorts [D]/[S] durant le temps où ils ont été propriétaires de la maison, l’expert judiciaire indique : « La suppression en 2015 de la cheminée dans le séjour et du conduit à ce niveau, le transfert de charge des parties restantes sur les fermettes, sont à l’origine de l’affaissement (local) constaté dans l’angle Sud-Est de la pièce aménagée dans les combles.

Les fermettes ont « amorti » jusqu’ici le transfert de charge, mais il sera nécessaire à terme, de les déjauger (de les soulager des charges rapportées) ».

Aux termes de ses opérations, l’expert judiciaire [R] a aussi retenu que les deux types de désordres dont il avait constaté l’existence préexistaient à la vente des consorts [D]/[S] aux époux [G], le 15 février 2016.

M. [R] souligne aussi que si les affaissements sont aujourd’hui flagrants, ils n’étaient pas forcément perceptibles au moment de l’acquisition du pavillon par les époux [G], en février 2016 et précise, s’agissant des vices et anomalies dans les combles, que ceux-ci étaient déjà existants au moment de l’achat des époux [G] et que s’ils n’étaient pas cachés, ils n’étaient cependant pas décelables pour un acheteur profane compte tenu de leur localisation dans les combles.

M. [R] considère enfin qu’en l’état, « il y a impropriété à destination de la chambre aménagée sous les combles ».

M. et Mme [G] recherchent la garantie de leurs vendeurs, les consorts [D]/[S], sur la base du fondement juridique tiré de la garantie des vices cachés de la chose au sens des articles 1641 et suivants du code civil.

Il doit être rappelé qu’afin de prospérer sur le fondement de l’article 1641 du code civil, qui prévoit que le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés affectant la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel elle est destinée ou qui en diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou l’aurait acquise à moindre prix s’il les avait connus, il convient que les époux [G] établissent que les défauts qu’ils invoquent, inhérents à la chose vendue, aient un caractère caché et de gravité suffisant pour rendre la chose impropre à l’usage auquel elle est destinée, que ces défauts aient préexisté à la vente, mais également que le vendeur avait connaissance de ces vices cachés puisque si la loi ne fait pas, par principe, de la connaissance du vice par le vendeur une condition nécessaire au succès de l’action entreprise, l’article 1643 du code civil précise néanmoins que dans le cas où le vendeur n’aurait pas connu lesdits vices, il peut être stipulé que, dans ce cas, il n’est obligé à aucune garantie et que tel est, précisément, l’hypothèse de l’espèce dans la mesure où l’acte authentique de vente du 15 février 2016 stipule expressément (page 9), dans le paragraphe « ÉTAT DU BIEN » que : « L’ACQUÉREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

des vices apparents,des vices cachés.S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

si le promettant à la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,s’il est prouvé par le bénéficiaire, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du promettant ».

Il convient de rappeler que, conformément à une jurisprudence établie, la validité des clauses restreignant la garantie légale de l’acheteur contre les vices cachés dépend de la qualité des parties. Ainsi si une présomption irréfragable de connaissance des vices pèse sur le vendeur professionnel, de telles clauses ne peuvent prospérer que dans les rapports entre professionnels de même spécialité ou dans les rapports entre particuliers.

La jurisprudence considère que doit être assimilé à un vendeur professionnel celui qui, par sa profession, est à même d’apprécier la qualité de la chose, à plus forte raison s’il l’a lui-même conçue ou construite. C’est notamment le cas lorsque le vendeur s’est comporté en qualité de maître d’œuvre, qu’il avait acheté les matériaux, conçu l’installation litigieuse et l’avait en partie réalisée (civ, 3ème, 9 février 2011, 09-71.498). Est ainsi réputé vendeur professionnel celui qui, sans être un professionnel, a effectué lui-même, en tout ou partie, les travaux en cause dans le bien vendu.

En l’espèce, il est constant et non contesté que les travaux d’aménagement du rez-de-chaussée dans le séjour, incluant la suppression de la cheminée ont été réalisés à la fin de l’année 2015 par les consorts [D]/[S] durant le temps où ils ont été propriétaires de la maison et l’expert judiciaire [R] a pu conclure que c’est la suppression de cette cheminée et du conduit qui était à l’origine de l’affaissement dans l’angle Sud-Est de la pièce aménagée dans les combles.

En conséquence, il s’avère que les consorts [D]/[S], en procédant aux travaux d’aménagement précités, dont il est établi qu’ils sont, pour partie à l’origine des vices constatés de la chose vendue, se sont comportés comme un constructeur à l’égard des époux [G] de sorte que l’exonération de garantie prévue dans l’acte notarié du 15 février 2016 n’a pas vocation à recevoir application.

Par ailleurs et compte des conclusions du rapport d’expertise judiciaire, lesquelles ne sont pas techniquement contestées, desquelles il ressort que les désordres constatés sont inhérents à la chose vendue puisque liés à l’affaissement dans plusieurs zones du plafond du séjour ; qu’ils ont pour conséquence de rendre impropre à sa destination la chambre aménagée sous les combles ; qu’ils n’étaient pas apparents ou pas décelables par un acheteur profane compte tenu de leur localisation dans les combles au moment de l’acquisition du pavillon par les époux [G], en février 2016 et qu’ils étaient antérieurs à la vente, il apparaît bien que l’ensemble des conditions de mise en œuvre de la garanties des vices cachés est rempli.

III- Sur la réparation des désordres

Conformément à l’article 1644 du Code civil, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En l’espèce, les époux [G], exerçant l’action estimatoire, sollicitent une remise de prix afin de financer les différents travaux de reprise occasionnés par les problèmes d’affaissement du plafond du séjour de leur maison.

Selon les préconisations de M. [R], les travaux à prévoir afin de remédier aux désordres sont des travaux de démolition et de maçonnerie, des travaux de renforcement de menuiserie-charpente et enfin, des travaux de réfection des embellissements. En page 26 de son rapport, l’expert judiciaire les qualifie lui-même de travaux assez conséquents car nécessitant le démontage complet des aménagements réalisés afin de procéder au renforcement de la charpente d’origine puis à la création d’un appui supplémentaire dans la maçonnerie existante.

Après communications de plusieurs devis à l’expert judiciaire, reçus à l’été 2022, M. [R] en a estimé le montant à la somme globale de 59 726,50 €.

Par conséquent, en l’absence de critique et de contestation sur la nature et le montant des travaux de reprise nécessaire, M. [D] et Mme [S] seront condamnés à payer, au titre de la remise de prix, ladite somme de 59 726,50 €.

IV- Sur les préjudices

Conformément à l’article 1645 du Code civil, le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que les consorts [D]/[S] en procédant aux travaux d’aménagement du rez-de-chaussée de la maison, se sont comportés comme un constructeur à l’égard des époux [G] de sorte qu’ils sont réputés avoir eu connaissance des vices affectant le bien vendu.

En conséquence, les époux [G] sont recevables à solliciter la condamnation des consorts [D]/[S] au paiement de dommages et intérêts.

Sur la perte de jouissance

Le rapport d’expertise judiciaire déposé le 19 septembre 2022 retient que : « Les travaux (de reprise) conduiront à une perte de jouissance du pavillon pendant la durée de leur réalisation. » (page 26 du rapport). L’expert judiciaire estime par ailleurs la durée d’exécution des travaux en question à 10 à 11 semaines.

Les époux [G] ne justifient nullement que la valeur locative de leur maison serait de 1 000,00 € par mois, base sur laquelle ils ont formulé leur demande d’indemnisation du préjudice de jouissance.

Aussi, eu égard à la superficie de l’immeuble et à sa localisation géographique, le Tribunal retiendra une valeur locative mensuelle de 700,00 € de sorte que le préjudice lié à la perte de jouissance du bien immobilier durant l’exécution des travaux de reprise sera fixé à la somme de 1 796,66 € (700 € x 11 semaines x 7 jours/30 jours).

V- Sur les demandes accessoires

M. [D] et Mme [S], en tant que parties succombantes, seront condamnés aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

L’équité commande par ailleurs de les condamner in solidum à régler aux époux [G] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

— Vu le rapport d’expertise de M. [H] [R],

— DECLARE les demandes de M. et Mme [B] et [Z] [G] recevables et les DIT partiellement bien fondées ;

CONDAMNE M. [I] [D] et Mme [P] [S] à payer à M. et Mme [B] et [Z] [G] la somme de 59 726,50 € TTC au titre de la remise de prix sur les travaux de reprises avec intérêts de retards au taux légal à compter du jour de la présente décision ;CONDAMNE M. [I] [D] et Mme [P] [S] à payer à M. et Mme [B] et [Z] [G] la somme de 1 796,66 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation du trouble de jouissance ;CONDAMNE M. [I] [D] et Mme [P] [S] à payer à M. et Mme [B] et [Z] [G] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;CONDAMNE M. [I] [D] et Mme [P] [S] aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire de M. [R] ;RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

Le Greffier, Le Président,