Tribunal Judiciaire de Le Havre, Civil jcp procedure orale, 16 juin 2025, n° 24/00433

TJ Le Havre 16 juin 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que le commandement de payer avait été signifié et que les locataires n'avaient pas apuré leur dette dans le délai imparti, justifiant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Occupants sans droit ni titre
La cour a jugé que les locataires, n'ayant pas quitté les lieux après la résiliation, devaient être expulsés.
Accepté
Preuve de la dette locative
La cour a constaté que les locataires n'avaient pas apporté de preuve suffisante pour contester la créance, condamnant ainsi les locataires au paiement.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation
La cour a jugé que les locataires devaient payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer contractuel jusqu'à leur évacuation.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a estimé que les locataires devaient être condamnés à payer une somme au titre des frais exposés par la société.

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Sur la décision

Référence :	TJ Le Havre, civil jcp procedure orale, 16 juin 2025, n° 24/00433
Numéro(s) :	24/00433
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	3 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jennifer GOUBERTRoger LEMONNIER
Parties :	S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Texte intégral

MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 JUIN 2025

Minute :

N° RG 24/00433 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GQ4I

NAC : 30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis 19-21 Quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

Représentée par M^e Roger LEMONNIER, Avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Charlotte ACHTE, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [Z]

né le 18 Mai 2001 à MONTIVILLIERS (76290), demeurant 12 A rue René Coty – 76290 MONTIVILLIERS

Représenté par M^e Jennifer GOUBERT substituée par M^e Elisa HAUSSETETE, Avocats au barreau du HAVRE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-76351-2024-00272 du 12/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LE HAVRE)

Madame [I] [E]

née le 13 Juin 1997 à MONTIVILLIERS (76290), demeurant 12 A rue René Coty – 76600 LE HAVRE

Représentée par M^e Jennifer GOUBERT substituée par M^e Elisa HAUSSETETE, Avocat au barreau du HAVRE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C76351-2024-004563 du 24/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LE HAVRE)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 07 Avril 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 juillet 2023, Monsieur [T] [M] a donné à bail à Monsieur [L] [Z] et Madame [I] [E] un logement situé 12 A rue René Coty à MONTIVILLIERS (76290), moyennant un loyer mensuel de 640 €.

Par convention dématérialisée en date du 25 juillet 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution au titre du paiement des loyers, laquelle caution a été mise en jeu par les bailleurs suite à divers incidents de paiement.

Par acte en date du 18 décembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [L] [Z] et Madame [I] [E] un commandement de payer la somme principale de 1 920 € hors le coût de l’acte, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte en date du 3 avril 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [Z] et Madame [E] devant le juge des contentieux de la protection.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 1er juillet 2024 lors de laquelle elle a été renvoyée à l’audience de mise en état du 17 octobre 2024 puis à plusieurs reprises jusqu’à être fixée à l’audience de plaidoirie du 7 avril 2025.

A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES était représentée par Maître LEMONNIER, substitué par Maître ACHTE qui s’est rapportée aux écritures.

Aux termes de ses conclusions en réponse, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES demande au juge des contentieux de la protection de :

— La déclarer recevable en son action,

— L’en déclarer bien fondée,

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [Z] et Madame [I] [E] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique.

— Condamner solidairement Monsieur [L] [Z] et Madame [I] [E] à lui payer la somme de 9 116 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 décembre 2023 sur la somme de 1 920 € et pour le surplus à compter de l’assignation,

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— Condamner solidairement Monsieur [L] [Z] et Madame [I] [E] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— Condamner solidairement Monsieur [L] [Z] et Madame [I] [E] à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner in solidum Monsieur [L] [Z] et Madame [I] [E] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

La dette a été actualisée à l’audience à la somme de 12 216 €.

Monsieur [L] [Z] et Madame [I] [E] étaient représentés par Maître GOUBERT, substituée par Maître HAUSSETETE qui s’est rapportée aux écritures.

Aux termes de leurs conclusions, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de leurs prétentions et moyens, Monsieur [Z] et Madame [E] demandent au juge des contentieux de la protection de :

— Réduire la dette sollicitée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES à la somme de 695 €,

— Leur accorder des délais de paiement pour leur permettre de s’acquitter de la dette réclamée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES sur 24 mois,

— Réduire à de plus justes proportions les demandes formulées par la société ACTION LOGEMENT SERVICES sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouter la société ACTION LOGEMENT SERVICES de toutes demandes contraires.

Les locataires demandent la réduction de la dette au motif qu’il n’aurait pas été tenu compte de l’allocation logement. Ils donnent des informations sur leur situation personnelle et financière au soutien de leur demande de délais de paiement.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS

Au préalable, il est précisé qu’aucun moyen tiré de l’irrecevabilité de l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES n’étant soulevé, il n’y a pas lieu à statuer sur ce point.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur pour le paiement des loyers qu’elle a été amenée à garantir et pour l’exercice de l’action en résiliation de bail, justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 5 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [Z] et Madame [E] le 18 décembre 2023, leur accordant un délai de deux mois pour payer la dette. Les locataires ne justifient pas de l’apurement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, étant précisé que les versements de la caution, destinés à pallier la carence des locataires ne s’imputent pas sur la dette visée par le commandement. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 19 février 2024 et la résiliation subséquente du bail à cette date.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Monsieur [Z] et Madame [E], ainsi qu’à tous les occupants de leur chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte établi le 28 mars 2025 dont il ressort que la dette est de 12 216 €.

Monsieur [Z] et Madame [E] invoquent une somme de 695 € versée par la CAF au bailleur au titre de l’allocation logement et soutiennent qu’elle doit venir en déduction du loyer dû. Toutefois, cette somme relève de la relation contractuelle entre les locataires et le bailleur et est donc indépendante des sommes versées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre du cautionnement. De plus, le versement effectif de cette somme par la CAF est contesté par l’organisme de caution qui fait état d’une erreur matérielle de la CAF. L’allocation logement n’étant pas versée à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, elle ne peut venir en déduction de sa créance.

Monsieur [Z] et Madame [E] n’apportant aucun autre élément de nature à remettre en question la somme réclamée, il convient de les condamner solidairement à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 12 216 € avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023 sur la somme de 1 920 € et à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de tout autre occupant de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail soit 640 €.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 février 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au propriétaire ou à son mandataire.

Par ailleurs, en vertu du contrat de cautionnement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, le terme loyer désignant, ainsi que le prévoit ledit contrat de cautionnement, le loyer et les charges récupérables et taxes locatives inscrits au bail, y compris leur révision contractuelle ou réévaluation, dus par le locataire au bailleur, ainsi que, sous certaines conditions, les indemnités d’occupation éventuellement prononcées en cas de résiliation judiciaire du bail ou de mise en jeu de la clause résolutoire, de sorte que la caution est également régulièrement subrogée dans les droits du bailleur aux fins d’obtenir la condamnation des locataires au paiement de l’indemnité d’occupation qu’elle sera amenée à régler au bailleur dans le cadre du dispositif VISALE.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Par application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de deux années compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

En l’espèce, Monsieur [Z] et Madame [E] n’ont pas repris le paiement du loyer courant, ainsi les conditions de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne sont pas remplies. Ils demandent à bénéficier de délais de paiement au titre de l’article 1343-5 du code civil. Monsieur [Z] et Madame [E] font part de leurs difficultés financières et invoquent plusieurs paiements d’un montant de 100 € effectués dans l’objectif de débuter l’apurement de leur dette. Cependant, il ressort des pièces versées aux débats par les parties que les moyens financiers de Monsieur [Z] et Madame [E] sont limités et qu’ils ne sont pas en situation de régler la dette sur un délai de 24 mois.

Au vu de la situation évoquée et du montant des sommes dues, il n’y a pas lieu de mettre en place des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [Z] et Madame [E], qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [Z] et Madame [E] sont condamnés solidairement à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en sa demande de résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 31 juillet 2023 concernant le logement situé 12 A Rue René Coty à MONTIVILLIERS (76290) donné en location à Monsieur [L] [Z] et Madame [I] [E] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 19 février 2024 ;

DIT que Monsieur [L] [Z] et Madame [I] [E] sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [Z] et Madame [I] [E] de libérer de leur personne, de leurs biens ainsi que de tous occupants de leur chef les lieux situés 12 A Rue René Coty à MONTIVILLIERS (76290), ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [Z] et Madame [I] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

FIXE l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux au montant du loyer contractuel augmenté des charges, déduction faite des allocations logement éventuellement perçues par le bailleur ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [Z] et Madame [I] [E] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 12 216 euros (douze mille deux cent seize euros) arrêtée au 28 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 décembre 2023 sur la somme de 1 920 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

DÉBOUTE Monsieur [L] [Z] et Madame [I] [E] de leur demande de délais de paiement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [Z] et Madame [I] [E] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES l’indemnité mensuelle d’occupation susvisée, à compter du 19 février 2024 jusqu’à libération des lieux, dans la limite des sommes qu’elle pourra être amenée à régler à ce titre dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative notifiée au débiteur,

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de toute demande contraire ou non conforme ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [Z] et Madame [I] [E] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 mai 2024, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 24 septembre 2024 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [Z] et Madame [I] [E] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 16 JUIN 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Agnès PUCHEUS