MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 MARS 2025

Minute :

N° RG 24/00624 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GSRW

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

Madame [B] [W]

née le 18 Juin 1973 à LE HAVRE (76600), demeurant 102, rue Irène Joliot Curie – 76600 LE HAVRE

Représentée par M^e Claire VARGUES, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS :

Madame [T] [H]

née le 28 Janvier 1950 à LE HAVRE (76600), demeurant 78, rue Georges Lafaurie – 76600 LE HAVRE

Comparante, assistée de Madame [I] [H], sa soeur

Monsieur [E] [F]

né le 10 Mai 1971 à LE HAVRE (76600), demeurant 220, rue de Sotteville – 76000 ROUEN

Non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 06 Janvier 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er novembre 2010, Madame [B] [W] a donné à bail à Madame [T] [H] un logement situé 78 rue Georges Lafaurie, 2ème étage, droite, au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel initial de 570 €, outre une provision sur charges de 70 €.

Par acte séparé, Monsieur [E] [F] s’est porté caution solidaire à durée déterminée jusqu’au 1er novembre 2013, des engagements de Madame [H].

Se prévalant de loyers impayés aux échéances convenues, Madame [W] a fait délivrer à la locataire, le 2 octobre 2023, un commandement de payer la somme de 2 102 € arrêtée au 2 octobre 2023, au titre d’un arriéré de loyers et charges, visant la clause résolutoire insérée au bail. Le commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [F] le 9 octobre 2023. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par actes des 27 et 28 mai 2024, Madame [W] a fait assigner Madame [H] et Monsieur [F] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande, aux termes de son assignation, de :

— constater le défaut de paiement de loyers de Madame [H],

— en conséquence, prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de Madame [H] ainsi que celle de tous biens et de tous occupants de son chef des lieux sis au HAVRE (76600), 78 rue Georges Lafaurie, et ce sans délai,

— dire que faute de restituer les lieux dans les huit jours de la signification du jugement, Madame [H], ou tous occupants de son chef, sera contraint de quitter les lieux par toute voie et moyen de droit, y compris au besoin par l’assistance de la force publique,

— condamner Madame [H] à lui payer les sommes suivantes :

* Les loyers dus et arrêtés au 30 mars 2024 : 2 100 €

* Avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

* Une indemnité d’occupation à compter de la réalisation du bail, égale au

montant du loyer révisable, charges et accessoires, soit la somme de 640 €,jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Madame [H] au paiement de la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre celle de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement,

— condamner Madame [H] aux entiers dépens, qui comprendront également et notamment le coût du commandement de payer les loyers ainsi que celui du procès-verbal de saisie conservatoire, ainsi que, s’il y a lieu, aux frais de recouvrement des condamnations ci-dessous alloués.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 2 septembre 2024, lors de laquelle elle a été renvoyée au 6 janvier 2025. Lors de cette audience, Madame [W] était représentée par Maître [K] qui s’est rapportée à l’acte introductif d’instance, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de la demanderesse.

Madame [H] a comparu en personne, assistée de sa sœur, Madame [I] [H]. Elle a indiqué avoir repris le paiement du loyer courant depuis le mois de juillet 2024, elle a sollicité des délais de paiement et a précisé qu’elle souhaitait se maintenir dans le logement. Elle a ajouté avoir déposé un dossier de surendettement, qui a été déclaré recevable et dont l’état des créances a été établi le 17 décembre 2024.

Monsieur [F], convoqué par le greffe suivant avis de renvoi adressé en lettre simple, n’a pas comparu à l’audience, étant précisé qu’il a été assigné selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 3 mars 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

La demanderesse sollicite, à titre principal, la résiliation judiciaire du contrat de bail. Cependant, le bail contient une clause résolutoire visée par le commandement de payer délivré le 2 octobre 2023 à Madame [H]. Il convient donc de se fonder sur l’acquisition de cette clause résolutoire.

Sur la recevabilité de la demande

Madame [W] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 6 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [H] le 2 octobre 2023 lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette. Il ressort du décompte produit par la bailleresse que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 3 décembre 2023.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 3 décembre 2023 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [W] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte du décompte actualisé au mois de février 2025 que Madame [H] doit une somme de 3 457,18€. Madame [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient de la condamner à payer la somme de 3 457,18€ à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, Madame [H] a repris le paiement du loyer courant à la date de l’audience. Elle demande à bénéficier de délais de paiement ainsi que de la suspension des effets de la clause résolutoire. Au vu de la situation évoquée, des délais de paiement sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, étant rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, l’exigibilité immédiate du solde, l’expulsion de Madame [H] à défaut de départ volontaire ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail à compter de la présente décision et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Madame [W] sollicite des dommages et intérêts en réparation de son préjudice lié au comportement de Madame [H]. Toutefois, elle n’établit pas que la carence dans le paiement des sommes serait la conséquence de la mauvaise foi de la défenderesse et elle ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement.

Elle est donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [F] a été assigné dans le cadre de la présente procédure alors qu’aucune demande n’est formulée contre lui et qu’il s’est porté caution par acte de cautionnement à durée déterminée jusqu’au 1er novembre 2013. Son cautionnement est donc terminée depuis cette date.

La demanderesse n’ayant pas expliqué les raisons pour lesquelles elle lui a fait signifier le commandement de payer et assigner en justice sans formuler aucune demande à son encontre, le coût de ces actes inutiles restera à sa charge.

Madame [H], qui succombe, est condamnée aux dépens de la présente instance à l’exception de ceux mentionnés ci-dessus.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [H] est condamné à payer à Madame [W] la somme de 450 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Madame [B] [W] recevable en sa demande de résiliation de bail, ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 1er novembre 2010 concernant le logement situé 78 rue Georges Lafaurie, 2ème étage, droite, au HAVRE (76600) donné en location à Madame [T] [H] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 3 décembre 2023 ;

CONDAMNE Madame [T] [H] à payer à Madame [B] [W] la somme de 3 457,18 euros (trois mille quatre cent cinquante-sept euros et dix-huit centimes) arrêtée au mois de février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [T] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courant, en 35 mensualités de 95 euros minimum chacune, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Madame [T] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [B] [W] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique, étant rappelé qu’en cas de difficultés quant aux meubles il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— que Madame [T] [H] soit condamnée à verser à Madame [B] [W] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et accessoires de loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 3 décembre 2023 jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DEBOUTE Madame [B] [W] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE Madame [B] [W] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNEMadame [T] [H] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 2 octobre 2023, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, des assignations des 27 et 28 mai 2024, et de la dénonciation au représentant de l’Etat dans le département et à l’exception des coûts du commandement de payer délivré à Monsieur [F] et de son assignation qui resteront à la charge de la bailleresse ;

CONDAMNE Madame [T] [H] à payer à Madame [B] [W] la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 03 MARS 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE