MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 10 JUILLET 2025

Minute :

N° RG 25/00199 – N° Portalis DB2V-W-B7J-GZHA

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

E.P.I.C. ALCEANE OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE, dont le siège social est sis 444 Avenue du bois au COQ – 76620 LE HAVRE

non comparante, représentée par M^e LESIEUR-GUINAULT Marie de la SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR, avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSES:

Madame [Z] [Y]

née le 15 Mars 1972 à FECAMP (76400), demeurant 25 rue Léon Molon – 76620 LE HAVRE

ASSOCIATION TUTELAIRE DES MAJEURS PROTEGES, dont le siège social est sis CS 14070 – 76022 ROUEN CEDEX 1, 27 rue du 74ème Régiment d’Infanterie es qualité de mandataire à la curatelle renforcée de Madame [Z] [Y] selon jugement en date du 06 avril 2017, prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège.

représentée par M^e LEMETAIS Romain de l’AARPI LEMETAIS – BAUDELET AVOCATS, avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Marc REYNAUD, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection, en présence de Monsieur [U] [K], auditeur de justice

GREFFIER LORS DES DEBATS : Pauline MATHIEU

GREFFIER LORS DU PRONONCE : Ségolène DUPERRON

DÉBATS : en audience publique le 12 Mai 2025, la décision ayant été mise en délibéré au 10 juillet 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Marc REYNAUD, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Ségolène DUPERRON, Greffier, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat à effet au 31 juillet 2019, ALCEANE OPH de la Communauté urbaine Le Havre Seine Métropole, a donné à bail à Mme [Z] [Y] un appartement à usage d’habitation situé 25 rue Léon Molon 76620 LE HAVRE.

Mme [Z] [Y] a été placée sous curatelle renforcée par jugement en date du 6 avril 2017, l’Association Tutélaire des Majeurs Protégés ayant été nommée mandataire à la curatelle renforcée de l’intéressée.

Invoquant des troubles de jouissance, la Communauté urbaine Le Havre Seine Métropole a fait assigner Mme [Z] [Y] et et l’Association Tutélaire des Majeurs Protégés devant le juge des contentieux de la protection du HAVRE, respectivement par actes de commissaire de justice des 7 et 13 février 2025 et ce, pour constater que Madame [Y] ne respecte pas les règles stipulées dans son bail et dans le réglement intérieur, et qu’elle ne jouit pas des lieux loués paisiblement, constater que Madame [Y] n’a pas respecté les obligations de faire et de ne pas faire des articles 1728 et 1729 du Code civil, de l’article 6 du contrat de location et des articles 1A, 1B et 3 du réglement intérieur, et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, obtenir le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusif de la locataire, son expulsion et sa condamnation en paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ des lieux ainsi que 1000 euros pour les frais engagés outre les entiers dépens

A l’audience du 12 mai 2025, ALCEANE OPH de la Communauté urbaine Le Havre Seine Métropole, représenté par son conseil, et se rapportant à son assignation, sollicite :

— de débouter Mme [Z] [Y] et l’Association Tutélaire des Majeurs Protégés de l’ensemble de ses contestations et demandes,

*A titre principal :

— de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire assistée de son curateur

— de prononcer l’expulsion de la locataire, avec au besoin l’assistance de la force publique, d’un serrurier, déménageur et établissement d’un constat et d’un état des lieux

— de la condamner à lui payer une indemnité d’occupation correspondant aux loyers et charges actuels, non plafonnée jusqu’à libération complète des lieux

— de la condamner à lui payer 1000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Sur le fond, il fait valoir que Mme [Z] [Y] a violé ses obligations de locataire d’user de la chose louée en bon père de famille, et que le bailleur a été destinataire de nombreuses plaintes des résidents, d’agressions verbales et physiques, de jets de cailloux envers des enfants qui se trouvaient dans la cour de l’immeuble, de dégradations de vêtements des voisins par déversements d’eau de javel, de détérioration des boites aux lettres. Il ajoute que les nuisances ont été rapportées dans des écrits et des images provenant des caméras de vidéosurveillance.

Il ajoute qu’une sommation de cesser les troubles a été délivrée le 20 septembre 2024.

Il sollicite son expulsion afin de faire cesser les troubles.

Mme [Z] [Y] et l’Association Tutélaire des Majeurs Protégés son curateur, tous deux représentés par leur conseil s’oppose à l’ensemble de ces demandes et sollicitent :

Principalement de débouter ALCEANE OPH de la Communauté urbaine Le Havre Seine Métropole de l’ensemble de ses demandes et condamner ALCEANE OPH de la Communauté urbaine Le Havre Seine Métropole a l’allocation d’une somme de 960 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que sa condamnation aux entiers dépens.A titre subsidiaire que soit accordé à Madame [Z] [P] un délai d’un an pour quitter les lieux et la mise à la charge de chacune des parties des ses propres frais et dépens.Elles font valoir que Mme [Z] [Y] conteste les propos et les agissements qui lui sont prêtés par le bailleur cette dernière étant décrite par son curateur comme une personne discrète et qu’en outre la situation s’est apaisée depuis le départ de certains voisins. Qu’en réalité ce serait Mme [Z] [Y] qui serait victime de moqueries et d’insultes de ses voisins. Enfin que les attestations produites seraient relatives à des faits anciens. Elle sollicite dans ces conditions à titre principal le rejet de la demande d’expulsion et subsidiairement un délai d’un an pour quitter les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION DU BAIL ET L’EXPULSION

La résiliation du bail peut être prononcée à la demande du bailleur en cas de violations graves ou renouvelées de ses obligations par le preneur.

Par ailleurs l’article 1224 du code civil dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code Civil applicable au contrat de location liant les parties, le preneur est tenu, outre le paiement du prix aux termes convenus, d’une obligation essentielle consistant à user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que « le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location».

Il en résulte que les locataires doivent s’abstenir de causer tout trouble anormal de voisinage dans le cadre de l’exécution de leur contrat de bail et il convient donc que le bailleur qui se prévaut de cette disposition démontre le trouble en question, ainsi que son caractère anormal et le lien entre ce trouble et l’exécution du contrat de bail.

L’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 ajoute par ailleurs que « après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux. »

Ainsi, le bailleur est dans l’obligation de faire cesser le trouble dont il peut rapporter la preuve.

En cas de demande de résiliation judiciaire, en vertu de l’article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La date de la résiliation est celle fixée par le juge ou à défaut celle de l’assignation en justice en vertu de l’article 1229 du code civil.

En l’espèce, l’obligation de jouissance paisible des lieux est rappelée à l’article 6 du bail signé entre les parties ainsi qu’aux articles 1A, 1B et 3 du règlement intérieur de l’immeuble.

ALCEANE OPH de la Communauté urbaine Le Havre Seine Métropole produit diverses plaintes, attestations des voisins, extraits de vidéosurveillance, qui rapportent dans des termes précis, circonstanciés et convergents des épisodes d’agressivité notamment verbale, d’insultes et de dégradations faites par Mme [Z] [Y] à leur encontre.

De son côté cette dernière n’apporte aucun élément sérieux pour venir démentir ces éléments, l’allusion au fait que d’après son curateur Mme [Y] serait une personne discrète étant insuffisante pour démontrer que la locataire se comporte de façon inadmissible avec le voisinage.

Il convient néanmoins de relever que le droit au logement constitue pour chaque citoyen un droit fondamental, que Mme [Y] est indubitablement une personne fragile, majeure protégée sous le régime de la curatelle renforcée, et que, pour pouvoir donner lieu à la résiliation du bail, les nuisances doivent avoir un caractère particulier de gravité notamment pour le voisinage ou être réitérées.

Que les nuisances sont cependant graves et réitérées au regard des nombreuses attestations et plaintes produites aux débats et largement circonstanciées.

Au regard des éléments communiqués, ALCEANE OPH de la Communauté urbaine Le Havre Seine Métropole rapporte donc la preuve de la violation grave de ses obligations par le preneur justifiant la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire.

En conséquence, la résiliation du bail sera prononcée à compter du jugement soit le 10 juillet 2025 ainsi que l’expulsion de Mme [Z] [Y], avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

La demande de délai d’une année pour quitter les lieux sollicitée à titre subsidiaire par Mme [Z] [Y] sera rejetée compte tenu des agissements graves et réitérés de cette dernière.

SUR LA DEMANDE D’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

La résiliation ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, Mme [Z] [Y], assistée de son curateur, sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résiliation du bail et ce afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, et ce jusqu’à la date de libération effective des lieux,

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [Z] [Y] partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû engager ALCEANE OPH de la Communauté urbaine Le Havre Seine Métropole et la situation financière de Mme [Z] [Y] celle-ci sera condamnée à lui verser la somme de 250€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 31 juillet 2019 entre ALCEANE OPH de la Communauté urbaine Le Havre Seine Métropole et Mme [Z] [Y] concernant un appartement à usage d’habitation situé 25 rue Léon Molon 76620 LE HAVRE, aux torts exclusifs de Mme [Z] [Y], à la date du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Mme [Z] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [Z] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, ALCEANE OPH de la Communauté urbaine Le Havre Seine Métropole pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [Z] [Y] assisté de son curateur, l’Association Tutélaire des Majeurs Protégés, à verser à ALCEANE OPH de la Communauté urbaine Le Havre Seine Métropole une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Mme [Z] [Y] assisté de son curateur, l’Association Tutélaire des Majeurs Protégés, à verser à ALCEANE OPH de la Communauté urbaine Le Havre Seine Métropole une somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Z] [Y] assisté de son curateur, l’Association Tutélaire des Majeurs Protégés aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé le 10 JUILLET 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Ségolène DUPERRON Marc REYNAUD