MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 AOUT 2025

Minute :

N° RG 25/00078 – N° Portalis DB2V-W-B7J-GYAY

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.C. FONCIERE LOGEMENT RU 01/2004, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 507 675 478, dont le siège social est sis 21 quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

Représentée par la SELARL LEPILLIER BOISSEAU, Avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [V] [O], demeurant 35 rue Reynold Arnould – 76620 LE HAVRE

Comparant en personne

Madame [K] [O], demeurant 35 rue Reynold Arnould – 76620 LE HAVRE

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 19 Mai 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 septembre 2021, la SC FONCIÈRE LOGEMENT RU 01/2004 a donné à bail à Monsieur [L] [V] [O] et Madame [K] [O] un logement situé 35 rue Reynold Arnould au HAVRE (76620), moyennant un loyer mensuel de 880,33 €, outre une provision sur charges de 80 €.

Un commandement de payer la somme en principal de 8 965,19 € du chef d’un arriéré de loyers et charges arrêté au 24 septembre 2024 a été délivré aux locataires le 4 octobre 2024. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été apurées, par acte du 6 janvier 2025, la SC FONCIÈRE LOGEMENT RU 01/2004 a fait assigner Monsieur et Madame [O] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :

— Voir constater la résiliation du bail le 4 décembre 2024 soit deux mois après le commandement de payer demeuré infructueux,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [O] et de tous occupants de leur chef, desdits locaux loués, ainsi que des biens s’y trouvant et ce sans délai,

— Voir dire que faute de restituer les lieux dans les huit jours de la signification du jugement à intervenir, Monsieur et Madame [O] ou tous occupants de leur chef, y seront contraints par voie de droit et au besoin par l’assistance de la force publique,

— Condamner solidairement Monsieur et Madame [O] à lui payer les sommes suivantes :

* les loyers et charges dus, arrêtés au 16 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir : 9 979,23 €,

* au titre de l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail la somme égale au loyer révisable et aux charges dus par mois jusqu’au départ effectif des locataires,

— Condamner in solidum Monsieur et Madame [O] à lui payer une somme de 800 € à titre de dommages et intérêts,

— Condamner in solidum Monsieur et Madame [O] à lui payer une somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner in solidum Monsieur et Madame [O] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers et la notification CCAPEX.

A l’audience du 19 mai 2025, la SC FONCIÈRE LOGEMENT RU 01/2004 était représentée par Maître [B] qui s’est rapportée à l’acte introductif d’instance et a indiqué que la dette était de 10 273,88 € au jour de l’audience et que deux virements avaient été effectués, de 1 250 € chacun en février et mars 2025. La bailleresse a indiqué s’en rapporter sur les délais de paiement.

Monsieur et Madame [O] ont comparu en personne. Madame [O] a précisé que la somme de 1 250 € avait été payée le 5 mai 2025. Elle a expliqué que le couple avait 4 500 € de ressources et proposait de payer la somme de 2 000 € par mois, loyer courant inclus. Elle a demandé à ce qu’ils puissent se maintenir dans les lieux.

La décision a été mise en délibéré au 25 août 2025.

Il a été demandé à Monsieur et Madame [O] de justifier du virement de 1 250 € effectué le 5 mai ce qu’ils n’ont pas fait.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SC FONCIÈRE LOGEMENT RU 01/2004 justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 8 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur et Madame [O] le 4 octobre 2024, leur accordant un délai de deux mois pour régler la dette. Il ressort du décompte produit par que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

La SC FONCIÈRE LOGEMENT RU 01/2004 est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 5 décembre 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de tout autre occupant de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 décembre 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SC FONCIÈRE LOGEMENT RU 01/2004 ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SC FONCIÈRE LOGEMENT RU 01/2004 produit un décompte à la date du 30 avril 2025 dont il ressort que la dette est de 10 273,88 €. Monsieur et Madame [O] ne justifiant pas du dernier virement effectué, il convient de les condamner solidairement à payer, en deniers ou quittances, à la SC FONCIÈRE LOGEMENT RU 01/2004 la somme de 10 273,88 €, avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2024 sur la somme de 8 965,19 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les dommages et intérêts

La SC FONCIÈRE LOGEMENT RU 01/2004 sollicite la condamnation de Monsieur et Madame [O] à lui payer la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, la SC FONCIÈRE LOGEMENT RU 01/2004, qui ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement, est déboutée de sa demande de dommages intérêts.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Il ressort du dernier décompte versé que les locataires ont repris le paiement du loyer courant depuis le mois de novembre 2024, le décompte ne permettant pas de savoir si le loyer du mois d’avril 2025 a été payé. Ils demandent à bénéficier de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Au vu de la situation évoquée, des délais de paiement leur sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, étant rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, l’exigibilité immédiate du solde, l’expulsion de Monsieur et Madame [O] à défaut de départ volontaire ainsi que leur condamnation au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation susvisée à compter du 5 décembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur et Madame [O], qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur et Madame [O] sont solidairement condamnés à payer à la SC FONCIÈRE LOGEMENT RU 01/2004 la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la SC FONCIÈRE LOGEMENT RU 01/2004 recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 15 septembre 2021 concernant le logement situé 35 rue Reynold Arnould au HAVRE (76620), donné en location à Monsieur [L] [V] [O] et Madame [K] [O] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 5 décembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [V] [O] et Madame [K] [O] à payer à la SC FONCIÈRE LOGEMENT RU 01/2004, en deniers ou quittances, la somme de 10 273,88 euros (dix mille deux cent soixante-treize euros et quatre-vingt-huit centimes) arrêtée à la date du 30 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2024 sur la somme de 8 965,19 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [L] [O] et Madame [K] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 285 euros chacune, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Monsieur [L] [V] [O] et Madame [K] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SC FONCIÈRE LOGEMENT RU 01/2004 pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, étant rappelé qu’en cas de difficultés quant aux meubles il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— que Monsieur [L] [V] [O] et Madame [K] [O] soient condamnés solidairement à verser à la SC FONCIÈRE LOGEMENT RU 01/2004 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et accessoires de loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 5 décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective des lieux ;

DÉBOUTE la SC FONCIÈRE LOGEMENT RU 01/2004 de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [V] [O] et Madame [K] [O] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 4 octobre 2024, de la signification de l’assignation du 6 janvier 2025, et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [V] [O] et Madame [K] [O] à payer à la SC FONCIÈRE LOGEMENT RU 01/2004 la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 25 AOUT 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Agnès PUCHEUS