MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 DECEMBRE 2025

Minute :

N° RG 25/00491 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G3WS

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [J]

né le 03 Janvier 1993 à ZABARI (SERBIE), demeurant 176 Chemin Rural 16 – 76430 EPRETOT

Représenté par M^e Lucie CAILLIERET-GRAUX, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [O] [E]

né le 29 Décembre 1994 à ABIDJAN (CÔTE D’IVOIRE), demeurant 27 rue Jules Vallès – Résidence Vauban – 76610 LE HAVRE

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 06 Octobre 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 mars 2023, prenant effet au 31 mars 2023, Monsieur [K] [J] a donné à bail à Monsieur [P] [O] [E] un logement situé Résidence Vauban, 27 rue Jules Valles au HAVRE (76610), moyennant un loyer mensuel initial de 520 €, outre une provision sur charges de 180 €.

Se prévalant de loyers impayés aux échéances convenues, Monsieur [J] a fait délivrer au locataire, le 3 mars 2025, un commandement de payer la somme de 1 436,36 € arrêtée au 24 février 2025, au titre d’un arriéré de loyers et charges, visant la clause résolutoire insérée au bail. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 19 mai 2025, Monsieur [J] a fait assigner Monsieur [E] devant le juge des contentieux de la protection. Il lui demande, aux termes de son assignation, de :

— constater le jeu de la clause résolutoire et ainsi constater la résiliation du bail d’habitation principale passé entre les parties,

— ordonner l’expulsion du défendeur, corps et biens et celle de tout bien et de toute personne introduite par lui dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 2 810,76 € représentant les loyers et les charges suivant situation arrêtée au 5 mai 2025, déduction faite des acomptes perçus à la date sus énoncée,

— condamner, à compter du jour suivant la date à laquelle l’arriéré de loyers et charges sera fixé, le défendeur, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, dont le montant correspondra au loyer et charges mensuels à échoir, tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec revalorisation possible et sans plafonnement forfaitaire, et ce jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 450 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le défendeur aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement, du procès-verbal de saisie conservatoire et de l’assignation ainsi que des actes de procédure qui en suivront,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir, nonobstant l’exercice de toutes voies de recours, cette créance n’étant pas définitive et pour éviter qu’elle ne prenne des proportions trop importantes et ne devienne, par la suite, irrécouvrable.

A l’audience du 6 octobre 2025, Monsieur [J] était représenté par Maître CAILLIERET-GRAUX qui a indiqué que le locataire avait repris le paiement des loyers, a actualisé le montant de la dette à la somme de 3 300,51€ au 1er octobre 2025 et s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [E] était comparant en personne à l’audience. Il a indiqué avoir repris le paiement du loyer courant depuis avril 2025. Il a précisé avoir connu des difficultés financières qui l’ont empêché de régler son loyer. Il a précisé également avoir reçu un congé pour vendre à effet en mars 2026. Il perçoit la somme de 1 900€ par mois au titre de l’ARE. Il a sollicité des délais de paiement et a indiqué souhaiter se maintenir dans les lieux.

La décision a été mise en délibéré au 15 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [J] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 20 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Sa demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [E] le 3 mars 2025, lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette. Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 4 mai 2025 et la résiliation subséquente du bail à cette date.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 4 mai 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [J] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [J] produit un décompte aux termes duquel, à la date du 1er octobre 2025, Monsieur [E] lui doit la somme de 3 300,51€. Monsieur [E] n’apporte aucun élément de nature à contester ce montant, il convient donc de le condamner à payer la somme de 3 300,51 € au bailleur avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur, arrêté à la date du 1er octobre 2025, que Monsieur [E] a repris le paiement du loyer courant. Monsieur [E] a sollicité, lors de l’audience, des délais de paiement et a indiqué souhaiter se maintenir dans le logement. Au vu de la situation évoquée, des délais de paiement lui sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, étant rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, l’exigibilité immédiate du solde, l’expulsion de Monsieur [E] à défaut de départ volontaire ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail à compter de la présente décision et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [E], partie perdante, est condamné aux dépens de la présente instance, étant précisé que la charge des frais d’exécution forcée étant régie par les dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ceux-ci.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [E] est condamné à payer à Monsieur [J] la somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Monsieur [K] [J] recevable en sa demande de résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 28 mars 2023, prenant effet au 31 mars 2025, concernant le logement situé Résidence Vauban, 27 rue Jules Valles au HAVRE (76610) donné en location à Monsieur [P] [O] [E] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 4 mai 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [P] [O] [E] à payer à Monsieur [K] [J] la somme de 3 300,51 euros (trois mille trois cents euros et cinquante-et-un centimes), au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [P] [O] [E] à s’acquitter de cette dette en 35 versements de 90 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant la signification du présent jugement, le 36ème versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés, ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Monsieur [P] [O] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [K] [J] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique, étant rappelé qu’en cas de difficultés quant aux meubles il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— que Monsieur [P] [O] [E] soit condamné à verser à Monsieur [K] [J] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et accessoires de loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 4 mai 2025 jusqu’à la date de la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [P] [O] [E] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 3 mars 2025, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 19 mai 2025 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’Etat ;

CONDAMNE Monsieur [P] [O] [E] à payer à Monsieur [K] [J] la somme de 350 euros (trois cent cinquante euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 15 DECEMBRE 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE