MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 JANVIER 2025

Minute :

N° RG 24/00021 – N° Portalis DB2V-W-B7H-GNR2

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis 19/21 Quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

Représentée par M^e Roger LEMONNIER, Avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Stéphane HENRY, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE :

Madame [N] [E]

née le 27 Juillet 1992, demeurant 6, rue d’Austerlitz – 76600 LE HAVRE

Représentée par M^e Valérie ADONIU substituée par M^e Richard FIQUET, Avocats au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 04 Novembre 2024

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 février 2020, Monsieur [G] [J] et Madame [W] [J] née [V], représentés par le cabinet G. MANNEVILLE, ont donné à bail à Madame [N] [E] un logement situé 6 rue d’Austerlitz, 1er étage, au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel initial de 415 €, outre une provision sur charges de 35 €.

Par convention dématérialisée en date du 29 janvier 2020, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution au titre du paiement des loyers, laquelle caution a été mise en jeu par le bailleur suite à divers incidents de paiement.

Par acte d’huissier en date du 26 novembre 2021, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [E] un commandement de payer la somme principale de 1 017,09 € hors le coût de l’acte, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte d’huissier en date du 17 novembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [E] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande, aux termes de ses conclusions déposées le 4 novembre 2024 à l’audience, de :

— la recevoir en son action et l’en déclarée bien fondée,

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— ordonner l’expulsion de Madame [E] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [E] à lui payer la somme de 6 259,52 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 novembre 2021 sur la somme de 1 017,09 € et pour le surplus à compter de l’assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— condamner Madame [E] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— condamner Madame [E] à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner Madame [E] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,

— débouter Madame [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 4 mars 2024 où elle a été renvoyée à l’audience du 3 juin 2024 puis à celle du 4 novembre 2024. Lors de cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES était représentée par Maître LEMONNIER, substitué par Maître HENRY, qui a déposé son dossier.

Aux termes de ses conclusions auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Madame [E] demande au juge des contentieux de la protection de :

— débouter la société ACTION LOGEMENT SERVICES de l’ensemble de ses demandes,

— dire n’y avoir lieu à prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du locataire,

— débouter la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande de condamnation de Madame [E] au commandement de payer du 26 novembre 2021,

Subsidiairement, pour le cas où elle serait condamnée à régler au profit de la société ACTION LOGEMENT SERVICES,

— dire que les sommes ne sauraient produire intérêts à compter du jugement à intervenir,

— lui accorder un étalement sur trois ans,

— dire que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

A l’audience, Madame [E] était représentée par Maître ADONIU, substituée par Maître FIQUET, qui a déposé son dossier.

La décision a été mise en délibéré au 6 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur pour le paiement des loyers qu’elle a été amenée à garantir et pour l’exercice de l’action en résiliation de bail, justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 20 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 mars 2024, ainsi que le prévoit l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

Madame [E] s’oppose à l’ensemble des demandes formées par la société ACTION LOGEMENT SERVICES puisque le contrat de cautionnement qu’elle a produit initialement n’était pas signé par les parties. La société a régularisé la situation en produisant un contrat de cautionnement signé par le bailleur et prévoyant la subrogation de la société dans ses droits.

L’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [E] le 26 novembre 2021 pour la somme de 1 017,09 € hors frais.

La locataire ne justifie pas de l’apurement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, étant précisé que les versements de la caution, destinés à pallier à la carence de la locataire, ne s’imputent pas sur la dette visée par le commandement. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 27 janvier 2022 et la résiliation subséquente du bail à cette date.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Madame [E], ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit le détail de la créance dont il ressort que la dette est de 7 284,70 €, déduction faite des frais et dépens répétibles, arrêtée au 24 octobre 2024.

La défenderesse soutient que la subrogation ne peut être retenue qu’à hauteur de la somme pour laquelle la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a reçu une quittance subrogative, dont à déduire les paiements effectués par Madame [E] et par la CAF au titre de l’allocation logement. Il ressort des décomptes produits par le bailleur (pièces n°19 et 21 de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES) et du tableau récapitulatif établi par Madame [E] (pièce n°11 de Madame [E]) que seules les sommes avancées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en sa qualité de garantie locative sont prises en compte dans le calcul du montant de 7 284,70 € réclamé par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES. Il convient donc de condamner Madame [E] à lui payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [E] ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant à la date de l’audience, il n’est, par conséquent, pas possible de lui accorder des délais de paiement sur la base de l’article précité.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, au regard de la situation justifiée par Madame [E], il convient de lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil et selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail soit 512,59 €.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 janvier 2022 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux propriétaires ou à leur mandataire.

Par ailleurs, en vertu du contrat de cautionnement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, le terme loyer désignant, ainsi que le prévoit ledit contrat de cautionnement, le loyer et les charges récupérables et taxes locatives inscrits au bail, y compris leur révision contractuelle ou réévaluation, dus par la locataire au bailleur, ainsi que, sous certaines conditions, les indemnités d’occupation éventuellement prononcées en cas de résiliation judiciaire du bail ou de mise en jeu de la clause résolutoire, de sorte que la caution est également régulièrement subrogée dans les droits du bailleur aux fins d’obtenir la condamnation de la locataire au paiement de l’indemnité d’occupation qu’elle sera amenée à régler au bailleur dans le cadre du dispositif VISALE.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [E], qui succombe, est condamnée aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [E] est condamnée à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du logement situé 6 rue d’Austerlitz, 1er étage, au HAVRE (76600) donné en location à Madame [N] [E] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 27 janvier 2022 ;

DIT que Madame [N] [E] est occupante sans droit ni titre à compter de cette date ;

CONDAMNE Madame [N] [E] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7 284,70 euros (sept mille deux cent quatre-vingt-quatre euros et soixante-dix centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [N] [E] à s’acquitter de cette dette en 23 versements de 300 euros minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

DIT qu’en cas de défaut d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution relativement aux sommes dues et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [N] [E], de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés 6 rue d’Austerlitz, 1er étage, au HAVRE (76600), ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [N] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris, le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

FIXE l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux au montant du loyer contractuel augmenté des charges, déduction faite des allocations logement éventuellement perçues par le bailleur ;

CONDAMNE Madame [N] [E] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES l’indemnité d’occupation susvisée, à compter du 27 janvier 2022, jusqu’à libération des lieux, dans la limite des sommes qu’elle pourra être amenée à régler à ce titre dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative notifiée au débiteur ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample, contraire ou non conforme ;

CONDAMNE Madame [N] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 26 novembre 2021, de la notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 17 novembre 2023 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’Etat ;

CONDAMNE Madame [N] [E] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe de la juridiction au représentant de l’Etat dans le département en application des articles L. 412-5 et R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé le 06 JANVIER 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE