MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 MAI 2025

Minute :

N° RG 24/00412 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GQTO

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.C.I. ARISTIDE, immatriculée au RCS de LISIEUX sous le numéro 879 2387 295, dont le siège social est sis 28, route d’Evreux – 27490 AUTHEUIL AUTHOUILLET

Représentée par M^e SAVEREUX-JOLY de la SELARL CARRARE AVOCATS, Avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [F]

né le 13 Mai 1984 à LE HAVRE (76600), demeurant 21, rue Charlemagne – 76600 LE HAVRE

Représenté par M^e Elisa HAUSSETETE, Avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 03 Mars 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 juin 2018, Monsieur [C] [O] a donné à bail à Monsieur [L] [F] un logement situé 1 rue Charlemagne, au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel initial de 690€.

La SCI ARISTIDE a acquis le logement par un acte de vente en date du 28 février 2021.

Se prévalant de loyers impayés aux échéances convenues, la SCI ARISTIDE a fait délivrer au locataire, le 16 mars 2023, un commandement de payer la somme de 2 389,69 € au titre d’un arriéré de loyers et charges, visant la clause résolutoire insérée au bail. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 22 mars 2024, la SCI ARISTIDE a fait assigner Monsieur [F] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande, aux termes de ses « conclusions n°2 », de :

A titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 17 mai 2023,

— condamner Monsieur [F] à lui payer la somme de 2 581,44 € au titre des loyers et charges dus arrêtée au 21 février 2025,

— juger que Monsieur [F] se libèrera de cette dette par sept versements s’ajoutant aux entiers loyers et charges dus, par un premier versement d’un montant de 700 € réglé au plus tard le 6 mars 2025, un deuxième versement de 500 € réglé au plus tard le 6 avril 2025, quatre versements de 280 € réglés au plus tard les 6 mai, 6 juin, 6 juillet et 6 août 2025, ainsi qu’un dernier versement de 261,44 € réglé au plus tard le 6 septembre 2025,

— juger que la clause résolutoire ne produira pas ses effets à l’égard de Monsieur [F] si ce dernier se libère de sa dette locative dans les conditions fixées à l’alinéa précédent, tout en s’acquittant de son obligation de paiement des loyers et charges dus par avance le 6 de chaque mois conformément aux stipulations contractuelles du bail, tout en s’acquittant de son obligation d’entretien,

Le cas échéant, si Monsieur [F] ne respecte pas un seul des termes de l’échéancier fixé, ne s’acquitte pas à bonne date de l’entier paiement des loyers et charges dus, ou ne satisfait pas à son obligation d’entretien,

— juger que le bail sera immédiatement résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 17 mai 2023,

— juger que le dépôt de garantie restera acquis à la SCI ARTISTIDE,

— condamner Monsieur [F] à lui payer la somme de 4 095,58 € au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 21 février 2025, déduction faite des versements déjà opérés, à parfaire jusqu’à la complète libération des lieux et remise des clefs par Monsieur [F],

— ordonner l’expulsion de Monsieur [F] de tous occupants de son chef de la maison sise 1 rue Charlemagne, 76600, LE HAVRE, sans délai et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— dire qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde meubles qu’il plaira au requérant et ce, aux frais du défendeur,

A titre subsidiaire,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 17 mai 2023,

— condamner Monsieur [F] à lui payer la somme de 19 657,97 € au titre des loyers et charges et indemnité d’occupation arrêtés au 21 février 2025, à parfaire jusqu’à la complète libération des lieux et remise des clefs par Monsieur [F],

— condamner Monsieur [F] à lui payer une indemnité de 10 % des sommes dues, soit la somme de 1 965,79 € arrêtée au 21 février 2025, à parfaire jusqu’à la complète libération des lieux et remise des clefs par Monsieur [F],

Ou, à défaut d’application de la clause pénale,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 17 mai 2023,

— condamner Monsieur [F] à lui payer la somme de 4 095,58 € au titre des loyers et charges et indemnité d’occupation arrêtés au 21 février 2025, à parfaire jusqu’à la complète libération des lieux et remise des clefs par Monsieur [F],

— condamner Monsieur [F] à lui payer une indemnité de 10 % des sommes dues, soit la somme de 409,55 €, arrêtée au 21 février 2025, à parfaire jusqu’à la complète libération des lieux et remise des clefs par Monsieur [F],

— ordonner l’expulsion de Monsieur [F] et de tous occupants de son chef de la maison sise 1 rue Charlemagne, 76600 LE HAVRE, sans délai et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— dire qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde meubles qu’il plaira au requérant et ce, aux frais du défendeur,

— l’autoriser à conserver le dépôt de garantie,

— condamner Monsieur [F] à lui payer la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles,

— condamner Monsieur [F] aux entiers dépens de l’instance,

A titre infiniment subsidiaire,

— prononcer la résiliation du bail aux torts de Monsieur [F] compte tenu de son manquement à l’obligation de paiement,

— prononcer la résiliation du bail aux torts de Monsieur [F] compte tenu de son manquement à l’obligation d’entretien,

— condamner Monsieur [F] à lui payer la somme de 4 095,58 € au titre de son arriéré de loyer arrêté au 21 février 2025, à parfaire jusqu’à la complète libération des lieux et remise des clefs par Monsieur [F],

— condamner Monsieur [F] à lui payer une indemnité de 10 % des sommes dues, soit la somme de 409,55 € arrêtée au 21 février 2025, à parfaire jusqu’à la complète libération des lieux et remise des clefs par Monsieur [F],

— ordonner l’expulsion de Monsieur [F] et de tous occupants de son chef de la maison sise 1 rue Charlemagne, 76600 LE HAVRE, sans délai et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— dire qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde meubles qu’il plaira au requérant et ce, aux frais du défendeur,

— l’autoriser à conserver le dépôt de garantie,

— condamner Monsieur [F] à lui payer la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles,

— condamner Monsieur [F] aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 3 mars 2025, lors de laquelle l’affaire est évoquée, la SCI ARISTIDE était représentée par Maître [V], qui a indiqué maintenir la demande de résiliation expulsion, a exprimé son accord sur les délais de paiement avec clause de déchéance et a précisé renoncer à l’article 700.

Monsieur [F] était représenté par Maître [W] [I], qui a indiqué que la dette était de 2 581,44 € et que les parties étaient parvenues à un accord sur un échéancier pour le paiement de la dette ainsi que sur la renonciation à une demande au titre de l’article 700.

La décision a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI ARISTIDE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 26 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Leur demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [F] le 16 mars 2023, lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette. Il ressort du décompte produit par la bailleresse que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 17 mai 2023 et la résiliation subséquente du bail à cette date.

Il convient, par conséquent, d’ordonner au locataire, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI ARISTIDE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 758,11 €.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 mai 2023 et ne cessera d’être due qu’à libération effective des locaux avec remise des clés à la propriétaire ou à son mandataire.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La SCI ARISTIDE produit un décompte actualisé au 21 février 2025 dont il ressort que la dette était d’un montant de 4 095,58 €. Cependant suivant les termes de ses « conclusions n°2 », repris lors de l’audience, la SCI ARISTIDE a accepté de ramener la dette à la somme de 2 581,44 €. Monsieur [F] est donc condamné à verser à la SCI ARISTIDE la somme de 2 581,44 €, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, selon les modalités de l’échéancier sur lequel les parties se sont mises d’accord, visées au dispositif de la présente décision.

Les parties se sont également mises d’accord sur la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours desdits délais, qu’il convient alors de prononcer.

Sur les demandes accessoires

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les parties s’étant mises d’accord sur ce point.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SCI ARISTIDE recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 24 juin 2018 concernant le logement situé 1 rue Charlemagne, au HAVRE (76600) donné en location à Monsieur [L] [F] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 17 mai 2023 ;

DIT que Monsieur [L] [F] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date ;

CONDAMNE Monsieur [L] [F] à payer à la SCI ARISTIDE la somme de 2 581,44 euros (deux mille cinq cent quatre-vingt-un euros et quarante-quatre centimes) arrêtée à la date du 21 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

AUTORISE Monsieur [L] [F] à s’acquitter de cette date en 7 versements mensuels, dont un premier versement de 700 euros, suivi d’un versement de 500 euros, suivi de quatre versements de 280 euros et un dernier versement de 261,44 €, en plus du loyer courant, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 6 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [L] [F] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 mai 2023,

— la somme de 4 095,58 euros (quatre mille quatre-vingt-quinze euros et cinquante-huit centimes) deviendra immédiatement exigible, déduction faite des versements déjà opérés,

— la SCI ARISTIDE, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [L] [F] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, étant rappelé qu’en cas de difficultés quant aux meubles il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [L] [F] sera condamné à verser à la SCI ARISTIDE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et accessoires de loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 17 mai 2023 jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 05 MAI 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE