MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGEMENT DU 17 NOVEMBRE 2025

Minute :

N° RG 25/00335 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G2FF

NAC : 5AH Baux d’habitation – Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d’une indemnité pour amélioration des lieux loués

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [K]

né le 06 Janvier 2000 à NEUILLY SUR SEINE (92200), demeurant 50 rue de la Garenne – 76130 MONT-SAINT-AIGNAN

Comparant en personne

DÉFENDERESSE :

S.C.I. [T], dont le siège social est sis 3 rue Jean-Louis Pesle – 76310 SAINTE-ADRESSE

Représentée par Monsieur [O] [T], Gérant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Marianne CORDELLE, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 22 Septembre 2025

JUGEMENT : contradictoire

en dernier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Marianne CORDELLE, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

M. [K] a loué à la SCI [T] un appartement sis 46 rue Dicquemare au Havre entre le 28 novembre 2023 et le 29 octobre 2024.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé le 28 novembre 2023 contradictoirement entre M. [K] et l’agence CENTURY 21, en charge de la gestion du bien.

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 29 octobre 2024 contradictoirement entre M. [K] et l’agence CENTURY 21.

Par courrier du 20 décembre 2024, l’agence CENTURY 21 a adressé à M. [K] un décompte de sortie mentionnant à son crédit un trop perçu d’aide au logement d’un montant de 201 €, et le dépôt de garantie versé par ce dernier d’un montant de 660 €, et à son débit une retenue pour le canapé à hauteur de 1 835 €, et une retenue « nettoyage » à hauteur de 138 €, soit un solde de 1 112 € dont elle lui a demandé le règlement pour le compte de la SCI [T].

Par courrier du 9 janvier 2025, le conseil de M. [K] a contesté la somme réclamée et sollicité le remboursement du dépôt de garantie et du trop-perçu de 201 €.

Par courrier du 11 février 2025, CENTURY 21 a indiqué annuler la retenue relative au nettoyage et renoncer, après échange avec le bailleur, à réclamer le solde de 1 112 €, mais a refusé la restitution du dépôt de garantie.

M. [K] a saisi une conciliatrice le 26 février 2025, laquelle a dressé un constat de non conciliation.

Par requête enregistrée au greffe le 25 mars 2025, M. [K] a saisi le tribunal judiciaire du Havre.

A l’audience du 22 septembre 2025, les parties ont comparu personnellement.

M. [K] demande au tribunal de bien vouloir :

— condamner la SCI [T] à lui restituer la somme de 660 € au titre de son dépôt de garantie outre des intérêts à hauteur de 10 % par mois de retard ;

— condamner la SCI [T] à lui restituer la somme de 201 € correspondant à un trop-perçu ;

— condamner la SCI [T] à lui restituer la somme de 138 € au titre de frais de ménage ;

— condamner la SCI [T] à lui régler la somme de 327 € au titre de ses frais de trajets.

Au soutien de ses demandes, il conteste avoir cassé le canapé-lit du salon, indique que ce dernier n’a pas été déplié devant lui lors de l’état des lieux d’entrée, et qu’il ne l’a jamais utilisé. Il précise que lors de l’état des lieux de sortie, il a simplement été constaté que deux planches étaient disjointes, qu’il suffisait de remettre une vis dans le cadre, que ni l’assise ni l’aspect du canapé n’avaient évolué. Il indique que la SCI [T] a remplacé ce canapé par un canapé neuf de bien meilleure qualité. Il déplore que ses tentatives de conciliation n’aient pas abouti, la SCI [T] n’ayant pas répondu au conciliateur.

La SCI [T] demande au tribunal de bien vouloir débouter M. [K] de ses demandes.

Au soutien de ses demandes, son gérant indique que l’agence en charge de la location du bien a constaté lors de l’état des lieux de sortie que le canapé était cassé, qu’il a donc commandé un canapé neuf pour le locataire suivant, dont il reconnaît qu’il est de meilleure qualité que l’ancien. Il rappelle qu’il a demandé à l’agence de ne pas facturer à M. [K] les frais de ménage, et de trouver un compromis, et précise qu’il a uniquement conservé le dépôt de garantie de ce dernier, d’un montant inférieur au coût du canapé acheté, sans lui réclamer la différence.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

MOTIFS

Sur les demandes de M. [K]

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1730 du code civil prévoit par ailleurs que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L’article 1731 du même code précise que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. L’article 1732 du même code ajoute que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Il est constant en matière de réparations locatives que les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur présentent un caractère indemnitaire, de sorte que celui-ci n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquelles il sollicite une indemnisation pour obtenir réparation, et que par ailleurs, les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils sont en relation étroite avec les dégradations constatées et n’apparaissent pas surévalués.

Enfin, s’agissant des éléments d’aménagement et d’équipement susceptibles d’être soumis à l’usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur.

Il appartient au bailleur, en application des dispositions qui précèdent, de démontrer que lorsqu’il a récupéré le logement donné à bail celui-ci était affecté de dégradations imputables au locataire et justifiant par suite la retenue du dépôt de garantie.

En l’espèce, l’état des lieux entrant réalisé contradictoirement le 28 novembre 2023 mentionne s’agissant des équipements du séjour, un « canapé tissu » dont il est précisé qu’il est « en état d’usage », avec « 2 coussins gris, un plaid blanc, tâches sur coussin canapé ». Une photo du canapé figure en page 9, le tribunal observant qu’il est recouvert d’un tissu blanc, et que l’état de l’assise n’est pas visible. Cette photo laisse à penser qu’il s’agit d’un canapé deux places.

L’état des lieux sortant, réalisé contradictoirement le 29 octobre 2024, mentionne un « canapé tissu » en « état d’usage ». Il est mentionné « 2 coussins gris 1 plaid blanc taches sur coussin canapé, canapé cassé, taches sur les coussins du canapé ». Il n’est pas précisé en quoi exactement le canapé est « cassé », la photographie figurant en page 6 n’étant pas plus explicite, pas davantage que le courrier de CENTURY 21 du 11 février 2025.

M. [K] indique, sans être utilement contredit, que deux planches de l’assise n’étaient simplement plus fixées l’une à l’autre. Il reconnaît dans le procès-verbal de non conciliation avoir déplacé le canapé, le tribunal en déduisant que cette dégradation lui est imputable, sans pour autant qu’il soit établi qu’elle nécessitait le remplacement pur et simple d’un canapé décrit à l’entrée dans les lieux comme « en état d’usage » et dont ni la date d’acquisition ni la date d’installation n’est précisée par le bailleur – et encore moins la mise à la charge du locataire du coût d’un canapé-lit neuf de trois places pour un montant de 1 835 €.

M. [K] précise, aux termes du constat de non-conciliation, que s’il s’était aperçu de la dégradation précitée, il aurait procédé à sa réparation via l’installation d’équerres en fer fixées sur la partie saine des planches. Dès lors que le locataire est tenu de procéder aux réparations locatives, et en l’absence d’autres éléments, le coût de ces réparations sera évalué par le tribunal à la somme de 200 € qui sera retenue sur le dépôt de garantie, le solde devant être restitué à M. [K] dès lors que le bailleur a également renoncé aux frais de nettoyage initialement facturés 138 €.

En conséquence, M. [K] est bien fondé à solliciter la restitution de la somme de 460 € au titre de son dépôt de garantie.

En application des articles 22 et 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée, des clefs au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur sous réserve qu’elles soient dûment justifiées, à défaut de quoi le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, cette majoration n’étant pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, les clefs ont été remises par M. [K] à l’agence CENTURY 21 lors de l’état des lieux de sortie, le 29 octobre 2024. Le délai pour restituer le dépôt de garantie expirait en conséquence au 29 décembre 2024. Il n’est pas soutenu que l’adresse de M. [K] était inconnue, étant observé que ce dernier a pris l’attache de l’agence CENTURY 21 notamment via son conseil.

En conséquence, la SCI [T] sera condamnée à rembourser à M. [K] la somme de 460 €, majorée d’une somme de 10 % du loyer mensuel (hors charges) par mois, à compter du 30 décembre 2024 et jusqu’au complet paiement.

La SCI [T] sera également condamnée à rembourser la somme de 201 € à M. [K], correspondant à un trop perçu de loyer.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI [T], partie succombante, sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de la condamner à régler la somme de 327 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, correspondant au montant des frais de trajet exposé par M. [K].

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE la SCI [T] à rembourser à M. [K] la somme la somme de 460 €, majorée d’une somme de 10 % du montant du loyer mensuel (hors charges) par mois, à compter du 30 décembre 2024, jusqu’au complet paiement ;

CONDAMNE la SCI [T] à rembourser à M. [K] la somme de 201 € au titre d’un trop perçu de loyer ;

CONDAMNE la SCI [T] à régler à M. [K] la somme de 327 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SCI [T] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé le 17 NOVEMBRE 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Marianne CORDELLE