TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

14 Janvier 2026

N° R.G. : 20/00341 – N° Portalis DB3R-W-B7E-VO4S

N° Minute :

AFFAIRE

Société CIEL IMMOBILIER

C/

Société KONNY EUROPE

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Société CIEL IMMOBILIER

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par Maître Alain TILLE, avocat au barreau de PARIS,

vestiaire : D2042

DEFENDERESSE

Société KONNY EUROPE

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par Maître Thierry MONTERAN de la SCP UGGC AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0261

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Juin 2025 en audience publique devant :

Anne-Laure FERCHAUD, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Présidente

Carole GAYET, Juge

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Nadia TEFAT, Greffière.

JUGEMENT

Prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 février 2008, la société NATIOCREDITBAIL a consenti à la SCI CIEL IMMOBILIER un crédit-bail permettant l’acquisition par ce financement d’un immeuble de bureaux sis [Adresse 2] et [Adresse 5] à COURBEVOIE (92400).

Ce crédit-bail a été conclu pour une durée de 12 ans, à compter du 1er septembre 2008 pour venir à expiration le 1er septembre 2020.

Par acte authentique du 1er août 2011, la SCI CIEL IMMOBILIER a donné à bail à la société KONNY EUROPE, cabinet d’experts comptables, les locaux à l’intérieur desquels celle-ci exerce son activité professionnelle, pour un loyer de 42.147,17 euros HT par trimestre.

Aux termes d’un protocole d’accord en date du 6 octobre 2011, les parties ont convenu de céder les locaux à la société KONNY EUROPE pour un montant de 2.200.000 euros, au moyen de cession de titres détenus dans diverses sociétés, soit à la fin du crédit-bail, soit de manière anticipée, la société KONNY devant manifester son intention d’acquérir les parts de la société CIEL IMMOBILIER au plus tard le 30 avril 2019.

Le 8 novembre 2018, la SCI CIEL IMMOBILIER a signifié à la société KONNY EUROPE un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

Par courrier du 4 décembre 2018, la société KONNY EUROPE a fait part de son opposition à ce commandement de payer.

Par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception présenté le 9 mai 2018, la SCI CIEL IMMOBILIER a notifié à la société KONNY EUROPE la caducité du protocole d’accord du 6 octobre 2011, en raison du non-paiement des frais de portage, d’un montant de 50.000 euros, par cette dernière, dans le délai de 5 ans prévu contractuellement, et de son manquement à son obligation de paiement des loyers.

Par acte notarié du 11 mars 2019, la société CIEL IMMOBILIER a cédé à la société CMCIC LEASE l’immeuble. La vente a été notifiée à la société KONNY EUROPE par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception le 18 mars 2019.

Par exploit du 11 janvier 2019, la société CIEL IMMOBILIER a fait procéder à une saisie-attribution entre les mains de la SA HSBC pour obtenir paiement de la somme de 218.576,06 euros au préjudice de la société KONNY EUROPE. Cette saisie a été dénoncée à la société KONNY EUROPE le 15 janvier 2019. Par exploit du 15 février 2019, la société KONNY EUROPE a fait assigner la société CIEL IMMOBILIER afin de voir ordonner la mainlevée de la saisie-attribution du 11 janvier 2019. Par jugement du 22 octobre 2019, le juge de l’exécution a débouté la demande de mainlevée de cette saisie et dit que la saisie-attribution produira son plein et entier effet à hauteur de la somme de 42.181,81 euros et que la mainlevée en sera donnée pour le surplus.

Par exploit du 14 mars 2019, la société CIEL IMMOBILIER a fait procéder à une saisie-attribution entre les mains de la SA HSBC pour obtenir paiement de la somme de 71.855,35 euros au préjudice de la société KONNY EUROPE. Cette saisie a été dénoncée à la société KONNY EUROPE le 15 mars 2019. Par exploit du 12 avril 2019, la société KONNY EUROPE a fait assigner la société CIEL IMMOBILIER afin de voir ordonner la mainlevée de la saisie-attribution du 14 mars 2019. Par jugement du 22 octobre 2019, le juge de l’exécution a ordonné la mainlevée de cette saisie.

Se prévalant d’une créance de 246.298,80 euros, au titre de l’occupation des locaux initialement donnés à bail, et de l’absence de tout paiement depuis le 1er juin 2018, la société CIEL IMMOBILIER a été autorisée par ordonnance du juge de l’exécution près le tribunal de grande instance de NANTERRE en date du 26 novembre 2019 à pratiquer une saisie conservatoire en garantie de sa créance, évaluée à ce montant de 246.298,80 euros.

Le 26 novembre 2019, elle a fait procéder à une saisie-conservatoire sur le compte bancaire HSBC France de la société KONNY EUROPE.

La saisie a été dénoncée le 28 novembre 2019 à la société KONNY EUROPE, qui a assigné la société CIEL IMMOBILIER devant le juge de l’exécution de [Localité 9], en contestation de cette mesure.

Par jugement contradictoire rendu le 4 mai 2021, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de NANTERRE a ordonné la mainlevée de la saisie-conservatoire pratiquée par la société CIEL IMMOBILIER le 26 novembre 2019 entre les mains de la SA HSBC France et dénoncée à la société KONNY EUROPE le 28 novembre 2019. Par arrêt du 6 janvier 2022, la cour d’appel de VERSAILLES a infirmé le jugement rendu le 4 mai 2021 et dit n’y avoir lieu à rétractation de l’ordonnance rendue le 26 novembre 2020 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de NANTERRE.

Par exploit du 19 septembre 2019, la société CIEL IMMOBILIER a fait assigner la société KONNY EUROPE devant le tribunal de grande instance de NANTERRE aux fins de voir :

— condamner la société KONNY EUROPE au paiement de :

— la somme de 60.000 euros TTC au titre des frais de portage contractuellement prévus augmentée des intérêts capitalisés à compter du 6 octobre 2016 ;

— la somme de 220.000 euros au titre de la clause pénale prévue entre les parties dans le cas d’une inexécution fautive du contrat, augmentée des intérêts capitalisés à compter du 7 mai 2019 ;

— la somme de 40.000 euros TTC au titre de la perte du prix concédé au nouvel acquéreur de l’immeuble du fait des agissements abusifs de la société KONNY EUROPE, augmentée des intérêts capitalisés à compter du 11 mars 2019 ;

— la somme de 480.000 euros TTC au titre de la perte du prix de vente du bien convenu résultant de la différence entre le prix fixé (2.200.000 euros) et le prix cédé (1.800.000 euros), augmentée des intérêts capitalisés à compter du 11 mars 2019 ;

— la somme de 92.398,42 euros TTC au titre des frais acquittés au crédit-bailleur du fait de la vente anticipée des locaux à la suite du non-paiement des échéances locatives augmentée des intérêts capitalisés à compter du 11 mars 2019 ;

— la somme de 25.000 euros TTC au titre des frais et honoraires acquittés pour la gestion contentieuse et amiable avec le crédit-bailleur et l’acquéreur, du fait des agissements abusifs de la société KONNY EUROPE, augmentée des intérêts capitalisés à compter du 11 mars 2019 ;

— la somme de 150.000 euros à titre de dommages et intérêts pour sanctionner le comportement abusif de la société KONNY EUROPE augmentée des intérêts capitalisés à compter de la délivrance de l’assignation ;

— dire que les intérêts échus produiront intérêts en application de l’article 1154 du code civil,

— condamner la société KONNY EUROPE à payer à la société CIEL IMMOBILIER la somme de 35.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été enrôlée sous le RG 19/8845.

Par jugement en date du 6 juillet 2023, le tribunal judiciaire de NANTERRE a condamné la société KONNY EUROPE au paiement à la société CIEL IMMOBILIER de la somme de 220.000 euros en application de la clause pénale du protocole transactionnel du 6 octobre 2011 du fait de la caducité de celui-ci pour cause de manquement à son obligation de paiement des loyers.

Par exploit du 10 décembre 2019, la société CIEL IMMOBILIER a fait assigner la société KONNY EUROPE aux fins de voir:

CONDAMNER la société KONNY EUROPE à payer à la SCI CIEL IMMOBILIER l’arriéré locatif arrêté à la somme de 246.298,80 euros majorée des intérêts légaux capitalisés à compter du 10 janvier 2019,

CONDAMNER la société KONNY EUROPE à payer à la SCI CIEL IMMOBILIER la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER la société KONNY EUROPE à payer à la SCI CIEL IMMOBILIER la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

ORDONNER l’exécution provisoire.

Aux termes de conclusions notifiées par voie électronique le 13 avril 2022, la société KONNY EUROPE a demandé au juge de la mise en état de dire et juger que la société CIEL IMMOBILIER n’a pas mis en œuvre la clause de conciliation obligatoire et préalable à son action à l’encontre de la société KONNY EUROPE et en conséquence, rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de la société CIEL IMMOBILIER et la déclarer irrecevable en son action.

Par ordonnance du 17 août 2022, le juge de la mise en état a débouté la société KONNY EUROPE de ses demandes. Par arrêt du 23 mars 2023, la Cour d’appel de VERSAILLES a confirmé, en toutes ses dispositions frappées d’appel, l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nanterre le 17 août 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 12 mai 2023, la société KONNY EUROPE demande au tribunal de :

A titre principal :

DIRE ET JUGER que CIEL IMMOBILIER ne rapporte pas la preuve d’une créance certaine, liquide et exigible à l’égard de KONNY EUROPE ;

DIRE ET JUGER que CIEL IMMOBILIER ne dispose pas d’une créance liquide à l’égard de KONNY EUROPE ;

REJETER toutes les demandes, fins et conclusions de Ciel Immobilier ;

A titre subsidiaire :

DIRE ET JUGER que la valeur locative ajustée de la surface réellement utilisée par KONNY EUROPE correspondant à ses besoins réels est égale à 50% des sommes réclamées par CIEL IMMOBILIER ;

DEBOUTER CIEL IMMOBILIER de toutes ses demandes, fins et conclusions au titre du deuxième trimestre 2019 à défaut de notification à KONNY EUROPE de sa subrogation dans les droits de l’acquéreur de l’Immeuble ;

En tout état de cause :

DEBOUTER CIEL IMMOBILIER de toutes ses demandes, fins et conclusions en condamnation de KONNY EUROPE à lui payer des dommages et intérêts ;

CONDAMNER CIEL IMMOBILIER à payer à KONNY EUROPE une somme de 15 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER CIEL IMMOBILIER aux entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture est intervenue le 26 mai 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les demandes tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant souvent que la redite des moyens invoqués.

En revanche, la demande reconventionnelle de la société KONNY EUROPE qui demande au tribunal de « DIRE ET JUGER que la valeur locative ajustée de la surface réellement utilisée par KONNY EUROPE correspondant à ses besoins réels est égale à 50% des sommes réclamées par CIEL IMMOBILIER » sera requalifiée en une demande de réduction de 50% des sommes réclamées par la société CIEL IMMOBILIER.

I°/ Sur les notes en délibéré du 10 juin 2025 et 28 novembre 2025 autorisées

Selon l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 du même code.

Aux termes dudit article 442, le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu’ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.

En vertu de l’article 16 alinéas 1 et 3 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, lors de l’audience de plaidoiries, le tribunal a invité la société CIEL IMMOBILIER à communiquer au tribunal le jugement de la 7ème chambre civile du tribunal de céans du 6 juillet 2023 entre les parties relatif à la caducité du protocole d’accord du 6 octobre 2011. Par message électronique du 10 juin 2025, la société CIEL IMMOBILIER a transmis le document demandé par le tribunal.

Le 27 novembre 2025, le tribunal a en outre demandé à la société CIEL IMMOBILIER de fournir l’acte de vente mentionné en pièce n°4 de son bordereau de pièces qui ne figurait pas dans son dossier de plaidoirie Par message électronique du 28 novembre 2025, la société CIEL IMMOBILIER a transmis le document demandé par le tribunal.

Ces notes en délibéré de la société CIEL IMMOBILIER, qui ont été autorisées, sont recevables et il en sera ainsi tenu compte dans le présent jugement.

Le tribunal a également demandé au conseil de la société CIEL IMMOBILIER de fournir la lettre recommandée du 9 mai 2018 de dénonciation du protocole d’accord adressée à la société KONNY EUROPE non visée au bordereau. La pièce demandée n’a pas été transmise.

II°/ Sur la demande de paiement d’arriérés locatifs au titre du contrat de bail

La société CIEL IMMOBILIER sollicite la condamnation de la société KONNY EUROPE à lui payer un arriéré locatif arrêté à la somme de 246.298,80 euros majorée des intérêts légaux capitalisés à compter du 10 janvier 2019.

Elle fait valoir que le loyer est de 42.147,17 euros HT par trimestre et qu’il a été déterminé librement entre les parties sur la base de la valeur locative du prix du bien et auquel il est renvoyé pour ses échéances au tableau d’amortissement annexé au bail.

Elle ajoute que le montant du loyer a été actualisé selon les dispositions particulières du bail pour être de 44.794 euros HT au 31 décembre 2018.

Elle mentionne qu’en cours de bail, elle a racheté l’immeuble à la société NATIOCREDIBAIL puis l’a vendu à la société SOREMI le 11 mars 2019. Elle précise qu’aux termes de cet acte de vente, elle a accepté sur ses deniers et fonds propres de payer à l’acquéreur les loyers et charges devant lui revenir au prorata de la période et qu’une subrogation soit faite pour qu’elle puisse récupérer directement les impayés.

Elle argue que la société KONNY EUROPE n’a pas réglé ses loyers en dépit de commandements de payer délivrés les 18 février 2015, 4 mai 2018 et 8 novembre 2018.

Elle fait valoir qu’elle a fait procéder à deux saisies-attributions les 11 janvier 2019 et 14 mars 2019 qui se sont révélées fructueuses.

Elle rappelle que par jugements du 22 octobre 2019, le juge de l’exécution a donné mainlevée partielle de la saisie du 11 janvier 2019 en la validant pour un montant de 42.181, 81 euros et mainlevée totale pour la saisie-attribution des loyers et charges du 1er trimestre 2019 du fait de ne pas avoir notifié par acte extrajudiciaire la vente du 18 mars 2019.

Elle précise qu’en tenant compte du jugement du 22 octobre 2019 ordonnant le paiement de la somme de 42.181,81 euros, sa créance s’élève à 246.298,8 euros.

Elle affirme que la société défenderesse ne conteste pas la demande en rappelant que les sommes étaient bloquées par l’effet des saisies conservatoires.

La société KONNY EUROPE conclut à titre principal au rejet des demandes de la société CIEL IMMOBILIER à défaut de caractère liquide de la créance en l’absence de fixation du montant du loyer et de la caducité du protocole d’accord.

Elle fait valoir que les conditions initiales du bail ne peuvent être poursuivies en raison de la caducité du protocole et qu’en conséquence, le règlement du loyer initialement fixé dans le bail ne peut être valablement poursuivi par la demanderesse. Elle soutient que le protocole était une condition essentielle et déterminante de la conclusion du bail entre les parties à de telles conditions, très supérieures aux conditions du marché de l’époque, sans laquelle elle n’aurait pas contracté.

A titre subsidiaire, elle sollicite la fixation d’une indemnité d’occupation égale au loyer avec une décote de 50% correspondant à la valeur locative de l’immeuble ajustée de la surface réellement occupée par la société KONNY EUROPE et le rejet des demandes de la société CIEL IMMOBILIER au titre du deuxième trimestre 2019 en l’absence de notification à la société KONNY EUROPE de la subrogation dans les droits du nouveau propriétaire à compter de la vente de l’immeuble en date du 11 mars 2019.

*

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1728 alinéa 2 du même code précise que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1315 du même code, dans sa rédaction applicable à la cause, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le contrat de sous-location du 1er août 2011 entre la société CIEL IMMOBILIER et la société KONNY EUROPE prévoit à son article 3.6 « MONTANT ET PAIEMENT DU LOYER

La présente sous-location est consentie et acceptée moyennant le paiement aux époques et selon les modalités ci-dessous, d’un loyer hors taxes dont le montant avant indexation et les conditions de paiement sont les suivantes :

Loyer hors taxes et hors charges déterminé conformément au tableau intitulé « échéancier du dossier » à partir de l’échéance 15 jusqu’à celle n°48. »

Selon l’article 3.3 « Durée : le présent bail de sous-location est consenti et accepté pour une durée de neuf (9) années, qui commencera à courir à compter du 1er juillet 2011 pour se terminer le 30 juin 2020, sauf l’effet du contrat de crédit-bail immobilier ci-dessus visé.

Le preneur aura la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale. »

Il dispose à son article 3.5.5 « Charges de copropriété

Dans le cas où les locaux loués dépendraient d’une copropriété, le sous-locataire s’engage à respecter les dispositions du règlement de copropriété, et à rembourser au bailleur toutes les sommes versées par lui au syndic de copropriété notamment au titre des charges et travaux. »

Aux termes de l’article 3.7 « Charges », « il est convenu entre les parties que le sous-locataire remboursera au bailleur toutes les charges dues au titre du bail principal initial, notamment aux dépenses liées à la consommation en eau, gaz et électricité afférentes aux locaux loués.

Le sous-locataire remboursera également au bailleur les sommes qui pourraient être dues par le bailleur au credit-bailleur au titre des primes d’assurance sur le fondement du bail principal initial. Ces remboursements seront faits au bailleur en même temps que chacun des termes de loyer au moyen d’acomptes provisionnels »

En outre, il prévoit à l’article 3.17 du contrat de bail « CONDITION ESSENTIELLE ET DETERMINANTE DE SIGNATURE D’UN PROTOCOLE

A titre de condition essentielle et déterminante sans laquelle les parties n’auraient pas consentie aux présentes, le BAILLEUR et le PRENEUR devront régulariser un protocole à l’effet de régir leurs rapports dans le cadre de leurs relations réciproques au sujet des biens objets des présentes.

Ce protocole devra être régularisé entre les parties au plus tard le 15 septembre 2011.

A défaut de régularisation entre les parties de ce protocole, le présent bail de sous-location sera caduque de plein droit.»

Par ailleurs, l’article 5.1 « Bail de sous-location » dans les engagements des parties du protocole d’accord du 6 octobre 2011 mentionne que :

« La société CIEL IMMOBILIER s’engage à sous-louer les biens au profit de la société KONNY EUROPE moyennant un loyer figurant le loyer hors taxes et hors charges figurant sur le tableau demeuré ci-annexé (Annexe n°1).

La société KONNY EUROPE s’engage à acquitter les termes du loyer aux échéances numéros 15 à 48, indiquées au tableau susvisé.

A cet égard, il est précisé qu’aux termes d’un acte reçu par Maître [R] [J], Notaire à [Localité 10] le 1er août 2011, les sociétés CIEL IMMOBILIER et KONNY EUROPE ont régularisé ledit Bail de sous-location.

[…]

Ledit bail de sous-location ayant donc pris effet en date du 1er juillet 2011. »

L’article 5.3 « Promesse de cession de parts » du même protocole prévoit que :

« Monsieur [P] [C] et la société EVE INVESTISSEMENT s’engagent irrévocablement et inconditionnellement à céder et transporter sous les garanties ordinaires et de droit en pareille matière à KONNY EUROPE, qui a la faculté d’acquérir ou non ces parts et accepte cette promesse en tant que promesse de cession de parts, ou à toute(s) personne(s) qu’elle se serait substituée(s), les parts de CIEL IMMOBILIER à première demande de KONNY EUROPE, conformément aux termes du présent article. KONNY EUROPE pourra lever l’option offerte à elle par cette promesse de cession de parts à tout moment pendant une période débutant à la date de ce jour jusqu’au 13 février 2020. La levée de l’option du bénéficiaire de cette promesse de cession de parts n’interviendra que par la signature de l’acte de cession desdites parts. »

L’article 6.2 prévoit que : « Si bon semble à CIEL IMMOBILIER, Monsieur [P] [C] et EVE INVESTISSEMENT seulement :

En cas d’inexécution par la société KONNY EUROPE de l’une de ses obligations, comme en cas de non-paiement de l’un des loyers du bail de sous-location sus-évoqué à l’article 5.1, ou en cas de l’existence d’une procédure collective prononcée à son encontre, le présent protocole sera caduc de plein droit sauf effet de la clause pénale ci-après et le bail consenti par la société CIEL IMMOBILIER à la société KONNY EUROPE se poursuivra. »

L’article 6.3 du protocole d’accord du 6 octobre 2011 prévoit que :

« Avec la caducité du Protocole, la promesse de cession de parts contenue ci-dessus convenue à l’article 5.3 sera caduque de plein droit.

Toutefois, les Parties pourront décider d’un commun accord de poursuivre le bail ci-dessus visé à l’article 5.1, aux charges, condition et loyers du marché à l’époque de la caducité du Protocole.

Par ailleurs, en cas de résiliation du bail de sous-location susvisé à l’article 5.1, comme en cas d’inexécution des conditions de ce bail par le sous-locataire, le présent protocole sera caduc de plein droit.»

Au soutien de ses prétentions, la société CIEL IMMOBILIER verse aux débats les pièces suivantes :

— Le contrat de sous-location du 1er août 2011,

— Le protocole d’accord du 6 octobre 2011,

— Les commandements de payer les loyers des 18 février 2015, 4 mai 2018 et 8 novembre 2018,

— un décompte daté du 10 janvier 2019,

— un décompte daté du 21 novembre 2019,

— Les factures relatives aux loyers des 1er trimestre et 2ème trimestre 2019,

— Les procès-verbaux de saisie attribution du 11 janvier 2019 et du 14 mars 2019.

Au vu des décomptes versés par la demanderesse, la défenderesse n’a pas payé les charges de copropriété (dont les assurances) refacturées par la société CIEL IMMOBILIER à compter du 19 janvier 2016, ainsi que les loyers à compter du 1er juin 2018.

L’absence de paiement des charges et assurances a entraîné la caducité du protocole d’accord conformément à son article 6 comme relevé par jugement du tribunal de céans du 6 juillet 2023.

Il est admis que le fait que les contrats participent d’une même opération économique ne suffit pas à lui seul à caractériser l’indivisibilité des contrats (Pourvoi n°09-15.786).

L’article 3.17 du contrat de bail prévoyant que le bail serait caduc en cas d’absence de signature d’un protocole d’accord, il convient de relever que la société KONNY EUROPE entendait soumettre la conclusion du bail à la conclusion du futur protocole. Ce protocole a effectivement été conclu le 6 octobre 2011.

Le protocole prévoit qu’en cas de résiliation du bail, il serait caduc de plein droit. Cependant, à l’inverse, aucune disposition du protocole ne prévoit que la caducité de celui-ci entraîne automatiquement la caducité, l’extinction ou même la suspension du contrat de bail.

Dès lors, la défenderesse ne démontre pas que le protocole et le contrat de bail forment un ensemble contractuel indivisible.

Ce contrat de bail avait donc vocation à continuer à s’appliquer en dépit de la caducité du protocole d’autant plus que celle-ci ne rendait pas impossible son exécution.

La clause prévue à l’article 6.3 du protocole ne constitue qu’une clause prévoyant la possibilité d’une renégociation du contrat de bail en cas de caducité dudit protocole. Par conséquent, l’absence de renégociation entre les parties n’a pas eu pour effet de suspendre le contrat de bail qui continuait à s’appliquer aux conditions initiales.

Au surplus, il n’est pas contesté que la société KONNY EUROPE a continué à occuper les lieux postérieurement à la notification par la société CIEL IMMOBILIER de la caducité du protocole par lettre recommandée du 8 mai 2018. Or, toute occupation d’un local même sans titre emporte en principe le droit pour le propriétaire de ce local d’être indemnisé de cette occupation, la résiliation ou non du bail litigieux est sans incidence pour apprécier l’existence d’une créance fondée en son principe.

La société Ciel immobilier justifie donc de l’existence d’une créance fondée en son principe.

Par conséquent, la société KONNY EUROPE est redevable des loyers et charges impayés à compter du 19 janvier 2016 jusqu’au 11 mars 2019.

Sur la demande subsidiaire de la société KONNY EUROPE de réduction de 50% de la créance

Aucun document produit par la défenderesse, dont le contrat de bail et le protocole précités, ne justifie que la surface louée excédait le besoin réel de la société KONNY EUROPE et que ce besoin était en fait de 50% de la surface louée et que le montant du loyer était majoré ou avait été fixé au-delà des conditions du marché.

Au surplus, la société KONNY EUROPE a sous-loué une partie des locaux à compter du 1er décembre 2012 conformément au contrat de sous-location entre celle-ci et la société IDEM.

Dans ces conditions, le tribunal ne saurait réduire les sommes réclamées de 50% comme demandé par la société KONNY EUROPE. Cette demande est donc rejetée.

Sur les loyers au titre du 2ème trimestre 2019

L’article 1324 du code civil prévoit que la cession n’est opposable au débiteur, s’il n’y a déjà consenti, que si elle lui a été notifiée ou s’il en a pris acte.

Le débiteur peut opposer au cessionnaire les exceptions inhérentes à la dette, telles que la nullité, l’exception d’inexécution, la résolution ou la compensation des dettes connexes. Il peut également opposer les exceptions nées de ses rapports avec le cédant avant que la cession lui soit devenue opposable, telles que l’octroi d’un terme, la remise de dette ou la compensation de dettes non connexes.

Le cédant et le cessionnaire sont solidairement tenus de tous les frais supplémentaires occasionnés par la cession dont le débiteur n’a pas à faire l’avance. Sauf clause contraire, la charge de ces frais incombe au cessionnaire.

En l’espèce, l’acte notarié du 11 mars 2019 de vente de l’immeuble entre la société CIEL IMMOBILIER et la société CMCIC LEASE prévoit que :

« A ce jour, la société KONNY EUROPE n’a pas réglé :

L’appel de charges lui incombant pour le premier trimestre 2019, ainsi qu’il résulte d’un état daté du 8 mars 2019. Ces impayés concernant la refacturation des charges de copropriété de janvier à mars 2019 qui s’élèvent à la somme de 5.582,93 euros toutes taxes comprises.La refacturation de la taxe sur les bureaux et emplacements de stationnements 2019.Le loyer correspondant à la période du 1er mars 2019 au 30 mai 2019.Le VENDEUR déclare faire son affaire personnelle du recouvrement de ces sommes.

Réclamation des Impayés

Nonobstant la vente, le VENDEUR aura la possibilité de réclamer les impayés figurant sur l’état des comptes en date du 8 mars 2019 annexé aux présentes auprès du Locataire.

Remboursement des proratas de loyers

Avec l’accord de l’ACQUEREUR, le VENDEUR a remboursé à l’INTERVENANT, ce jour et par les comptabilités des notaires participants, le prorata des loyers pour le trimestre en cours soit la somme de QUARANTE MILLE TROIS CENT SOIXANTE DIX-HUIT EUROS ET QUATRE VINGT SIX CENTIMES (40.378, 86 euros).»

La société CIEL IMMOBILIER ne justifie pas de la signification de la subrogation intervenue à la société KONNY EUROPE, contrairement aux articles 1324 et suivants du code civil, alors que cette dernière produit aux débats une lettre du 18 mars 2019 de l’étude notariale l’informant uniquement, en exécution de la vente intervenue, de l’obligation de verser les loyers «directement entre les mains de la société SOREMI, crédit-preneur ».

Dès lors, la somme de 54.363,73 euros au titre du loyer du deuxième trimestre 2019 sera donc exclue de la créance due.

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Au vu de l’ensemble de ces éléments, la société CIEL IMMOBILIER justifie donc d’une créance certaine, liquide et exigible de 191.935,07 (246.298,80 – 54.363,73) euros à l’encontre de la société KONNY EUROPE la période du 19 janvier 2016 au 11 mars 2019.

Sur les intérêts de retard

La société CIEL IMMOBILIER demande que la somme due au titre des arriérés de loyers et charges soit augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter du 10 janvier 2019.

Or, elle ne justifie pas de la date du 10 janvier 2019, les intérêts commenceront donc à courir à compter de la date d’assignation.

En conséquence, la société KONNY EUROPE sera condamnée à payer à la société CIEL IMMOBILIER la somme de 191.935,07 euros au titre des arriérés de loyers et charges dus en application du bail du 1er août 2011 pour la période du 19 janvier 2016 au 11 mars 2019 augmentée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter de l’assignation du 10 décembre 2019.

Sur la capitalisation des intérêts

La société CIEL IMMOBILIER sollicite que les intérêts de retard dus sur les arriérés de loyers et charges soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

L’article 1154 ancien du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

En l’espèce, il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts formée par la société CIEL IMMOBILIER.

En conséquence, les intérêts de retard dus sur les arriérés de loyers et charges nécessaires au recouvrement de sa créance, seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus pour une année entière.

III°/ Sur la demande de dommages et intérêts

La société CIEL IMMOBILIER sollicite la condamnation de la société KONNY EUROPE au paiement de 50.000 euros au titre de dommages et intérêts.

Elle fait valoir qu’elle a dû parallèlement s’acquitter des échéances du crédit-bail entre les mains de la société NATIOCREDIBAIL laquelle lui a délivré au demeurant plusieurs commandements de payer et qu’elle ne dispose que d’une seule ressource pour faire face aux échéances par le loyer dont la défenderesse devait s’acquitter.

Elle considère que la société KONNY EUROPE a fait preuve d’une résistance abusive à faire face à ses engagements contractuels, alors qu’elle poursuit normalement son activité dans les locaux jusqu’à en sous-louer une partie.

La société KONNY EUROPE oppose que la société CIEL IMMOBILIER ne précise pas le fondement de sa demande et que cette dernière ne peut lui reprocher une résistance abusive alors même qu’elle n’a elle-même pas tenter de convenir ensemble de nouvelles conditions du bail en raison de la caducité du protocole. Elle fait valoir que la société CIEL IMMOBILIER a elle-même manqué à ses obligations contractuelles en n’exécutant pas loyalement l’ensemble contractuel et en mettant l’immeuble en vente en violation des termes du protocole.

Elle conclut que la société CIEL IMMOBILIER ne démontre pas qu’elle ait subi un préjudice et qu’un lien de causalité soit établie celui-ci et une prétendue résistance abusive.

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Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du débiteur que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

En l’espèce, la société KONNY EUROPE a manqué à son obligation de payer ses charges et assurances dès 2016 et a poursuivi en refusant de payer son loyer à compter du 1er juin 2018. Or, elle ne justifie d’aucune difficulté financière à pouvoir payer les loyers et charges dus par celle-ci en vertu du contrat de sous-location, d’autant plus qu’une partie des locaux était sous-louée à une autre société à compter de 2012.

En se maintenant volontairement dans les lieux postérieurement à la caducité du protocole, elle ne pouvait ignorer son obligation de payer un loyer et des charges à la société CIEL IMMOBILIER en contrepartie de la délivrance des locaux par cette dernière.

La non-exécution de ses engagements du fait de sa résistance abusive constitue donc un manquement à ses obligations contractuelles ayant entrainé un préjudice financier né et actuel pour la société CIEL IMMOBILIER, qui en justifie par la production d’un commandement de payer de la société NATIOCREDITBAIL en date du 5 décembre 2017.

Dans ce contexte, la société KONNY EUROPE sera condamnée à payer à la société CIEL IMMOBILIER la somme qu’il convient de fixer à hauteur de 19.193 euros à titre de dommages et intérêts.

IV°/ Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société KONNY EUROPE, succombant à la présente instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la société KONNY EUROPE sera condamnée à verser à la société CIEL IMMOBILIER la somme de 4.000 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

Eu égard à l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort,

DECLARE recevables les notes en délibéré transmises les 10 juin 2025 et 28 novembre 2025 par la société CIEL IMMOBILIER,

CONDAMNE la société KONNY EUROPE à payer à la société CIEL IMMOBILIER :

la somme de 191.935,07 euros au titre des arriérés de loyers et charges dus en application du bail du 1er août 2011 , des locaux à usage de bureaux sis [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 8] pour la période du 19 janvier 2016 au 11 mars 2019, augmentée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter de l’assignation du 10 décembre 2019,

la somme de 19.193 euros au titre de dommages et intérêts,

la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus pour une année entière,

CONDAMNE la société KONNY EUROPE aux dépens,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

Signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge par suite d’un empêchement du président et par Nadia TEFAT, Greffière présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,