MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 MAI 2025

Minute :

N° RG 24/01041 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GVJN

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.A. d’Economie Mixte Immobilière de Normandie SEMINOR, immatriculée au RCS du HAVRE sous le numéro B 346 050 024, dont le siège social est sis 16 Place du Général Leclerc – 76400 FECAMP

Représentée par M^e Laurence HOUEIX, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE :

Madame [O] [M]

née le 15 Mai 1966 à LE HAVRE (76600), demeurant 103 Immeuble Pasteur – 21 rue Louis Pasteur – 76400 FECAMP

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 03 Mars 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er janvier 2022, la société d’Economie mixte SEMINOR a donné à bail à Madame [O] [M] un logement situé Immeuble Pasteur, logement n°103, 21 rue Louis Pasteur, à FECAMP (76400), moyennant un loyer mensuel initial de 460,52 €, outre une provision sur charges de 151,50 €.

Se prévalant de loyers impayés aux échéances convenues, la société d’Economie mixte SEMINOR a fait délivrer à la locataire, le 5 juin 2024, un commandement de payer la somme de 3 441,25 € arrêtée au 3 juin 2024, au titre d’un arriéré de loyers et charges, visant la clause résolutoire insérée au bail. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 26 septembre 2024, la société d’Economie mixte SEMINOR a fait assigner Madame [M] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer l’expulsion des lieux de la locataire ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Madame [M] au paiement du montant des loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail, correspondant à 4 281,64€ en principal,

— condamner Madame [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier terme de loyer, à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié et jusqu’à son départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef,

— condamner Madame [M] à la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision,

— ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision,

— condamner Madame [M] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 13 janvier 2025, lors de laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 3 mars 2025. Lors de cette audience, la société d’Economie mixte SEMINOR était représentée par Maître [C] qui a actualisé la dette à la somme de 2 328,96 € et a indiqué qu’un accord existait sur les délais de paiement, la société d’Economie mixte SEMINOR devant préciser en cours de délibéré la somme convenue sur l’échéancier. Par courrier reçu au greffe le 7 mars 2025, la société d’Economie mixte SEMINOR a indiqué que Madame [M] s’était engagée à verser 200 € mensuels outre environ 50 € correspondant à la différence entre 500 € et le loyer résiduel après déduction APL et qu’elle était d’accord sur ce montant.

Madame [M] était comparante en personne à l’audience. Elle dit avoir réalisé des virements pour apurer sa dette et avoir mis en place un prélèvement automatique pour le paiement du loyer courant. Elle a sollicité des délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société d’Economie mixte SEMINOR justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 1er octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Sa demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [M] le 5 juin 2024, lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette. Il ressort du décompte produit par la bailleresse que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 6 août 2024 et la résiliation subséquente du bail à cette date.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 août 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société d’Economie mixte SEMINOR ou à son mandataire.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, Madame [M] a repris le paiement du loyer courant à la date de l’audience. Elle demande à bénéficier de délais de paiement et la société d’Economie mixte SEMINOR est d’accord pour mettre en place un échéancier avec des versements de 200 € mensuels, outre le paiement du loyer courant, déduction faite des APL. Au vu de la situation évoquée, des délais de paiement sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, étant rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, l’exigibilité immédiate du solde, l’expulsion de Madame [M] à défaut de départ volontaire ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail à compter de la présente décision et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [M], partie perdante, est condamnée aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [M] est condamnée à payer à la société d’Economie mixte SEMINOR la somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la société d’Economie mixte SEMINOR recevable en sa demande de résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 1er janvier 2022 concernant le logement situé Immeuble Pasteur, logement n°103, 21 rue Louis Pasteur, à FECAMP (76400) donné en location à Madame [O] [M] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 6 août 2024 ;

CONDAMNE Madame [O] [M] à payer à la société d’Economie mixte SEMINOR la somme de 2 328,96 euros (deux mille trois cent vingt-huit euros et quatre-vingt-seize centimes) arrêtée au 28 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [O] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courant, en 23 mensualités de 100 euros minimum chacun, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Madame [O] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société d’Economie mixte SEMINOR pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique, étant rappelé qu’en cas de difficultés quant aux meubles il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— que Madame [O] [M] soit condamnée à verser à la société d’Economie mixte SEMINOR une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et accessoires de loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 6 août 2024 jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DEBOUTE la société d’Economie mixte SEMINOR de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Madame [O] [M] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 5 juin 2024, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation du 26 septembre 2024, et de la dénonciation au représentant de l’Etat dans le département ;

CONDAMNE Madame [O] [M] à payer à la société d’Economie mixte SEMINOR la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 05 MAI 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE