TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M^e PARTOUCHE

Copie exécutoire délivrée

à : M^e GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/05845 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAEH3

N° MINUTE : 4/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 26 février 2026

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de Paris, vestiaire : B 0096

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [P]

titulaire d’un bail situé [Adresse 2], et demeurant actuellement [Adresse 3]

représentée par M^e Stéphanie PARTOUCHE, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #A0854

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n°N-75056-2025-010689 du 24/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 février 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 26 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/05845 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAEH3

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 07 juin 1991, l’EPIC [Localité 1] HABITAT – OPH a donné à bail à Mme [T] [Q] épouse [P] un appartement outre une cave sis [Adresse 4] à [Localité 2] puis, le 03 juillet 1991 un box en sous-sol.

Au décès de Mme [T] [P], le contrat de location a été établi au seul nom de Mme [Z] [P], sa fille, à compter du 20 décembre 2019.

Par courriel en date du 22 septembre 2024, Mme [Z] [P] a informé [Localité 1] HABITAT – OPH avoir retrouvé sur ses portes d’entrée et boite aux lettres des dessins de croix gammée et d’étoile juive. Des faits similaires se sont reproduits à de multiples reprises avec aussi des menaces de mort et 18 plaintes pénales ont été déposées par Mme [Z] [P]. Cette dernière a par ailleurs médiatisé l’affaire.

PARIS HABITAT OPH s’est mobilisée pour faire nettoyer les tags antisémites récurrents.

Elle a proposé un nouveau logement à Mme [Z] [P] dès le mois de novembre 2024, proposition déclinée par cette dernière.

Dans le cadre de l’enquête pénale, un dispositif de captation d’images a été installée au sein de l’immeuble.

Il est apparu que Mme [Z] [P] était l’auteur des graffitis.

Par jugement correctionnel du tribunal judiciaire de Paris, en date du 14 mai 2025, Mme [Z] [P] a été déclarée coupable des faits qualifiés de dégradations ou détériorations du bien d’autrui commis en raison de la race, l’ethnie, la nation ou la religion commis entre le 19 septembre 2024 et le 18 janvier 2025 et dénonciation mensongère à une autorité judiciaire ou administrative entrainant des recherches inutiles commis entre le 19 septembre 2024 et le 18 janvier 2025. Sur l’action publique, elle a notamment été condamnée à un emprisonnement délictuel de 30 mois dont 18 mois assortie du sursis probatoire pendant deux ans avec, entre autres, interdiction de paraître au [Adresse 5] à [Localité 2]. Sur l’action civile, Mme [Z] [P] a notamment été condamnée à réparer le préjudice subi par deux résidents de l’immeuble et par [Localité 1] HABITAT OPH.

Par acte de commissaire de justice en date des 27 et 30 mai 2025, PARIS HABITAT – OPH a fait assigner Mme [Z] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Prononcer la résiliation des baux des 03 juin 1991 (pour le logement) et 03 juillet 1991 pour le box) aux torts de Mme [Z] [P], pour manquement à son obligation de jouissance paisible ;

— Ordonner l’expulsion de Mme [Z] [P] et celle de tout occupant de son chef et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— Supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner Mme [Z] [P] à lui payer une indemnité d’occupation à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer, majoré de 30 % et des charges ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts ;

— Condamner Mme [Z] [P] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 décembre 2025.

PARIS HABITAT – OPH, représenté par son conseil sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance. En sus, il sollicite la condamnation de Mme [Z] [P] à lui payer la somme de 4 801,97 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de novembre 2025 inclus. Il s’en rapporte à la justice sur la demande d’octroi de délai de paiement. Il précise que Mme [Z] [P] a donné congé par courrier du 12 novembre 2025.

Mme [Z] [P], représentée par son conseil, a déposé des conclusions visées par le greffier.

Elle indique respecter scrupuleusement le jugement rendu par le Tribunal Correctionnel de Paris de sorte qu’elle n’habite plus dans les lieux. Elle réside actuellement chez une amie, en attendant de trouver un logement social et participe aux frais. Au regard du jugement correctionnel, elle ne s’oppose pas à la résiliation du bail ni à la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Elle ne conteste pas la dette locative. Elle fait valoir que ses ressources se limitent au RSA et aux allocations qui couvrent à peine les besoins courants pour son enfant handicapé et elle-même. Au regard de sa situation financière et des lourdes condamnations prononcées par le Tribunal correctionnelles aux fins de réparer le préjudice subi par le bailleur, elle sollicite la clémence du tribunal, sollicite des délais de paiement et s’oppose à la majoration de l’indemnité d’occupation ainsi qu’au paiement de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il sera référé à leurs écritures en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En application de l’article 7 b) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, les pièces versées aux débats par le bailleur et particulièrement le jugement rendu par le tribunal correctionnel de Paris, en date du 14 mai 2025, établissent que Mme [Z] [P] a gravement manqué à son obligation de jouissance paisible. Il en ressort notamment que ses agissements ont été commis pendant plusieurs mois, qu’ils ont consisté en des propos antisémites véhéments et menaçants ayant entrainé pour les résidents de l’immeuble concerné une réelle crainte et une grande insécurité d’autant que les faits se sont produits dans un lieu déjà frappé par un meurtre quelques années auparavant sur une personne de confession juive, ce dont Mme [Z] [P] était informée.

Ces manquements aux obligations contractuelles justifient le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts de Mme [Z] [P].

Il y a lieu dès lors de prononcer la résiliation judicaire du bail aux torts de cette dernière laquelle prendra effet à la date de l’assignation ainsi que l’autorise l’article 2229 du code civil.

Mme [Z] [P] devenant sans droit ni titre, il convient de lui ordonner ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser [Localité 1] HABITAT – OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

En revanche, il y a lieu de supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution au regard de la gravité des faits commis étant relevé au surplus que, suivant jugement du tribunal correctionnel, Mme [Z] [P] a interdiction de paraître au [Adresse 5] à 75011 PARIS.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi. Il n’y a pas lieu d’appliquer une majoration.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir de la résiliation fixée au 27 mai 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le demandeur verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 décembre 2025, Mme reste devoir la somme de 4 801,97 euros, terme de novembre 2025 inclus.

Mme [Z] [P] ne conteste pas ledit décompte.

Mme [Z] [P] sera donc condamnée à verser à [Localité 1] HABITAT – OPH la somme de 4 801,97 euros au titre de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 11 décembre 2025.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle est ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation est le 27 mai 2025.

Sur la demande de délai de paiement

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Vu les ressources financières de Mme [Z] [P], constituées du RSA d’un montant de 596,31 euros.

L’apurement de la dette locative dans un délai de 24 mois supposerait que Mme [Z] [P] verse 200 euros par mois. Ses ressources ne le lui permettent pas de sorte que les conditions ne sont pas remplies pour bénéficier d’un délai de paiement.

Mme [Z] [P] est en conséquence déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Mme [Z] [P] partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur la totalité des frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en premier ressort, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation judiciaire des baux des 03 juin 1991 et 03 juillet 1991 portant sur le logement et le box situés [Adresse 4] à [Localité 2] aux torts de Mme [Z] [P], et ce à compter du 27 mai 2025 ;

ORDONNE à Mme [Z] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, l’appartement situé [Adresse 4] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

SUPPRIME le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [Z] [P] à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT – OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer, à compter du 27 mai 2025 est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et qu’elle est due jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [Z] [P] à payer l’EPIC [Localité 1] HABITAT – OPH au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 11 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, la somme de 4801,97 euros ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil à compter du 27 mai 2025 ;

DEBOUTE l’EPIC [Localité 1] HABITAT – OPH de ses demandes plus amples ou contraires ;

DEBOUTE Mme [Z] [P] de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAME Mme [Z] [P] à payer l’EPIC [Localité 1] HABITAT – OPH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Z] [P] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,