REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

DU 08 OCTOBRE 2025

__________________________

N° RG 25/04999 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KYQB

MINUTE N°2025/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 17 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Octobre 2025.

Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. ALTO, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Madame [V] [E] [B], Gérante

DEFENDEUR

Monsieur [I] [O]

né le 23 Septembre 1987 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

Non comparant, ni représenté

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— la SCI ALTO

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 13 mars 2016 prenant effet le 1er avril 2016, la SCI ALTO a consenti à Monsieur [I] [O] un bail d’habitation non meublé portant sur un bien situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 380 euros.

Le contrat de bail comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2025, la SCI ALTO a fait signifier à Monsieur [I] [O], un commandement de payer pour un montant de 1140 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2025, la SCI ALTO a fait assigner Monsieur [I] [O] à comparaître devant la présente juridiction statuant en référé, aux fins de voir :

— Condamner Monsieur [I] [O] au paiement de la somme provisionnelle de 1140 euros correspondant au montant des loyers sans charges, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— Condamner Monsieur [I] [O] au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation à compter de la résiliation du bail, égale au dernier terme de loyer et de charges, soit la somme de 380 euros et ce jusqu’au départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef ;

— Condamner Monsieur [I] [O] au paiement de la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [I] [O] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, de sa dénonce, de la présente assignation et de sa dénonce ;

— Condamner Monsieur [I] [O] au paiement des frais d’exécution en l’absence d’exécution spontanée de la décision à intervenir.

A l’audience du 17 septembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI ALTO, représentée par sa gérante, Madame [E] [V], actualise sa créance à la somme de 2119,38 euros arrêtée au 17 septembre 2025. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et précise qu’une partie de la dette a été réglée. Elle précise que Monsieur [O] a quitté les lieux le 1er août et par conséquent, se désiste de sa demande d’expulsion.

Monsieur [I] [O], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le rapport d’enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats et il en a été donné lecture à l’audience.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 8 octobre 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision est réputée contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 du code de procédure civile, et en premier ressort.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS :

I/ Sur la procédure de référé et sa recevabilité

Il résulte de l’article 834 du Code de procédure civile que : « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifient l’existence d’un différend ».

L’article 835 du Code de procédure civile dispose : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le droit de propriété d’une personne publique ou privée est un droit fondamental de valeur constitutionnelle, et l’atteinte à ce droit constitue par elle-même un trouble manifestement illicite.

La procédure est recevable.

II/ Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 énonce : " A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. "

La SCI ALTO justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les textes susvisés en produisant la dénonce de l’assignation à la Préfecture effectuée le 18 juin 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 17 septembre 2025.

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent, sous peine d’irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation d’un contrat de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides.

En l’espèce, la SCI ALTO justifie également en tant que bailleur avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 mars 2025 soit plus de deux mois avant d’avoir fait assigner son locataire en référé le 11 juin 2025.

Son action est donc recevable.

III/ Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions ».

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ».

Vu le bail liant les parties,

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : “Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire”, l’article 24 I de la même loi énonçant quant à lui que : “ Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article. »

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection, il convient d’appliquer au cas d’espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail litigieux a été conclu le 13 mars 2016 et contient une clause résolutoire stipulant qu’en cas de non-paiement des loyers ou des charges, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, dans un délai de deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Dès lors, il y a lieu de faire application du délai contractuel de 2 mois.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire par acte d’huissier en date du 24 mars 2025 pour un montant de 1140 euros en principal représentant le montant des loyers et charges arrêtés au 14 mars 2025.

Le décompte locatif produit aux débats ne fait état que des charges et loyers impayés. Or, les seules sommes réclamées portant sur les impayés des mois de mars, avril et décembre 2024, il peut en être déduit, pour un décompte arrêté au 17 septembre 2025, que des versements sont intervenus sur l’année 2025 et, potentiellement, pendant la période de deux mois suivant le commandement de payer, sans que le tribunal soit en mesure de vérifier si ces éventuels versements auraient pu désintéresser la bailleresse des loyers et charges réclamés aux termes du commandement de payer et par suite, régulariser la situation du locataire antérieure audit commandement, par imputation de ses paiements par priorité sur sa dette antérieure.

Dès lors, la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire apparaissant contestable, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur ce chef de demande, ainsi que sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

En tout état de cause, le locataire ayant quitté le logement, la demande tendant à l’expulsion devient sans objet.

IV/ Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu l’article 835 du Code de procédure civile sus rappelé ;

Vu l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 susrappelé ;

L’article 1353 du code civil dispose que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver”.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 13 mars 2016, du commandement de payer délivré le 24 mars 2025 et du décompte de la créance au 17 septembre 2025 que la SCI ALTO rapporte la preuve de l’arriéré locatif.

En conséquence, Monsieur [I] [O] sera condamné à verser à la SCI ALTO une provision sur les loyers impayés d’un montant de 1140 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Les frais de procédure d’un montant de 629,38 euros sont déjà compris dans les dépens et ne sauraient être réclamés deux fois.

V/ Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il ressort de l’article 700 du même code que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le coût du commandement de payer est à la charge du locataire, dès lors qu’il s’agit au visa de l’article 24 de la loi° 89-462 du 6 juillet 1989 d’un acte de recouvrement exigé par la loi comme le rappelle l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [I] [O], qui succombe, devra supporter les entiers dépens ainsi que la somme de 350 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent tribunal n’a pas été saisi de l’exécution forcée de la décision qu’il vient de prononcer, ladite exécution forcée demeurant encore hypothétique. Il y a donc lieu de rejeter la demande à ce titre.

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont, de plein droit, exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

DECLARONS l’action de la SCI ALTO recevable ;

DISONS n’y avoir lieu à référé concernant la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que la demande au titre de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [O] à payer à la SCI ALTO la somme de 1140 euros à titre de provision sur les loyers impayés et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

CONDAMNONS Monsieur [I] [O] à verser à la SCI ALTO, la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande au titre des frais d’exécution forcée.

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire;

CONDAMNONS la défenderesse aux entiers dépens de la procédure comprenant le coût du commandement de payer signifié le 24 mars 2025 et de sa dénonce, de l’assignation et de sa dénonce.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE