MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 29 SEPTEMBRE 2025

Minute :

N° RG 25/00310 – N° Portalis DB2V-W-B7J-GZ5P

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.C.I. BELLEVUE IMMOBILIER, immatriculée au RCS de LA ROCHE SUR YON sous le numéro 891 034 175, dont le siège social est sis 8, rue Impasse des Vergnes – 85300 CHALLANS

Représentée par M^e Philippe BOURGET, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [M], demeurant 19, rue Lefèvreville – 76600 LE HAVRE

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 23 Juin 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2023, Monsieur [S] [E] a donné à bail à Monsieur [V] [M] un logement situé 19 rue Lefèvreville, premier bâtiment, 2ème étage, appartement 3, au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel de 385 €, outre une provision sur charge de 15 €.

La SCI BELLEVUE IMMOBILIER a acquis le logement le 5 août 2024.

Se prévalant de loyers impayés aux échéances convenues, la SCI BELLEVUE IMMOBILIER a fait délivrer au locataire, le 6 janvier 2025, un commandement de payer la somme de 1 200€ arrêtée au 30 décembre 2024, au titre d’un arriéré de loyers et charges, visant la clause résolutoire insérée au bail. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 13 mars 2025, la SCI BELLEVUE IMMOBILIER a fait assigner Monsieur [M] devant le juge des contentieux de la protection. Il lui demande, aux termes de son assignation, de :

— la recevoir en ses demandes et l’en déclarer bien fondée,

— constater l’acquisition au 5 février 2025 de la clause résolutoire figurant au bail du 1er juin 2023 conclu entre Monsieur [M] et Monsieur [E] et Madame [G], aux droits desquels vient la SCI BELLEVUE IMMOBILIER concernant le logement loué au 2ème étage de l’immeuble sis 19 rue Lefèvreville, au HAVRE (76600),

— constater la résiliation au 6 mars 2025 dudit bail,

— dire que Monsieur [M] est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date,

— dire n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire,

— ordonner en conséquence à Monsieur [M] de libérer de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les lieux loués, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

— dire qu’à défaut pour Monsieur [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, elle pourra, 2 mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

— autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion soit sur place, soit dans un garde meuble du choix du requérant aux frais et risques de qui il en appartiendra,

— condamner Monsieur [M] au paiement d’une somme de 2 400 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 mars 2025 outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— condamner Monsieur [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 400 € à compter du 6 mars 2025 et ce jusqu’à complète libération des lieux,

A l’audience du 23 juin 2025, la SCI BELLEVUE IMMOBILIER était représentée par Maître Philippe BOURGET, qui a indiqué qu’aucun règlement n’avait été réalisé depuis septembre 2024 et a actualisé le montant de la dette à la somme de 3 600 € au 23 juin 2025.

Il convient de se reporter à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de la demanderesse.

Monsieur [M] était comparant en personne à l’audience. Il a indiqué être sans emploi et percevoir environ 1 100€ de chômage. Il a précisé avoir ses enfants un weekend sur deux et payer 300€ de part contributive.

La décision a été mise en délibéré au 29 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI BELLEVUE IMMOBILIER justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 14 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Sa demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [M] le 6 janvier 2025, lui accordant un délai de deux mois pour régler la dette. Il ressort du décompte produit par la bailleresse que les causes du commandement de payer n’ont pas été apurées dans le délai de deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 7 mars 2025 et la résiliation subséquente du bail à cette date.

Il convient, par conséquent, d’ordonner au locataire, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI BELLEVUE IMMOBILIER à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail soit 400 € par mois.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 mars 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI BELLEVUE IMMOBILIER ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte du décompte actualisé au 23 juin 2025 que le défendeur doit une somme de 3 600€. Monsieur [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné au paiement de cette somme avec intérêts de droit à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [M] ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant à la date de l’audience, il n’est donc pas possible de lui accorder des délais de paiement sur la base de l’article précité.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, au regard de la situation justifiée par Monsieur [M], il convient de lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil et selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [M], partie perdante, est condamné aux dépens de la présente instance, étant précisé que la charge des frais d’exécution forcée étant régie par les dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ceux-ci.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [M] est condamné à verser à la SCI BELLEVUE IMMOBILIER la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SCI BELLEVUE IMMOBILIER recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 1er septembre 2023 concernant le logement situé 19 rue Lefèvreville, premier bâtiment, 2ème étage, appartement 3, au HAVRE (76600) donné en location à Monsieur [V] [M] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 7 mars 2025,

CONDAMNE Monsieur [V] [M] à payer à la SCI BELLEVUE IMMOBILIER la somme de 3 600 euros (trois mille six cent euros) arrêtée à la date du 23 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [V] [M] à s’acquitter de cette dette en 23 versements de 150 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [V] [M] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés 19 rue Lefèvreville, premier bâtiment, 2ème étage, appartement 3, au HAVRE (76600) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [V] [M] d’avoir libéré les lieux dans ce délai, la SCI BELLEVUE IMMOBILIER pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix de la requérante, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

CONDAMNE Monsieur [V] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 400 euros par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 mars 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à complète libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [V] [M] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 6 janvier 2025, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 13 mars 2025 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Monsieur [V] [M] à payer à la SCI BELLEVUE IMMOBILIER la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 29 SEPTEMBRE 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE