TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 25/03/2025

à : Maitre Julien BOUTROY

Copie exécutoire délivrée

le : 25/03/2025

à : Maitre Maxime DUTHEIL

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/11363

N° Portalis 352J-W-B7I-C6SV2

N° MINUTE : 4/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 25 mars 2025

DEMANDEUR

Monsieur [B] [P], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maitre Maxime DUTHEIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0010

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [Z], demeurant [Adresse 1]

Madame [V] [Z], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maitre Julien BOUTROY, avocat au barreau de MELUN, vestiaire : #M16

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 février 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 mars 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 25 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/11363 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SV2

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 03/03/2023, [B] [P] a consenti un bail d’habitation mobilité à [K] [Z] et [V] [Z] pour un logement situé au [Adresse 2], 2ème étage droite, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 2 511 euros et d’une provision pour charges de 139 euros.

Par actes de commissaire de justice délivrés en date du 04/12/2024, [B] [P] a fait assigner [K] [Z] et [V] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins notamment de condamnation au paiement provisionnel de l’arriéré locatif.

L’affaire était appelée à l’audience du 09/01/2025 et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 17/02/2025.

[B] [P], représenté par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures, de voir :

— in limine litis, se déclarer incompétent pour statuer sur la demande reconventionnelle visant à le voir condamné à verser la somme de 7 234,20 euros ;

— à titre principal :

* condamner [K] [Z] et [V] [Z] à verser la somme de 9 128 euros au titre des arriérés de loyers dus, produisant intérêts au taux légal à compter du 08/10/2024 ;

* débouter [K] [Z] et [V] [Z] de l’ensemble de leurs demandes ;

* condamner [K] [Z] et [V] [Z] à verser la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— à titre subsidiaire :

* condamner [K] [Z] et [V] [Z] à verser la somme de 6991 euros au titre des arriérés de loyers, produisant intérêts au taux légal à compter du 08/10/2024 ;

— à titre très subsidiaire :

* condamner [K] [Z] et [V] [Z] à verser la somme de 1 893,80 euros au titre des arriérés de loyers, produisant intérêts au taux légal à compter du 08/10/2024 ;

— s’il était par extraordinaire jugé qu’il n’y a lieu à référé :

* renvoyer le dossier au fond en application de l’article 873 du code de procédure civile.

[K] [Z] et [V] [Z], représentés par leur conseil, sollicitent en vertu de leurs dernières conclusions et au visa des articles 1103, 1104, 1217, 1231-16, 1719, 1720 du code civil, de voir :

— les recevoir en leurs demandes et les déclarer bien fondées ;

— se déclarer incompétent compte tenu des contestations sérieuses auxquelles sont soumises les prétentions de [B] [P] à voir condamner les consorts [Z] au paiement d’une provision au titre des loyers et charges impayés ;

— à défaut, condamner reconventionnellement [B] [P] à verser la somme de 7 234,20 euros en réparation de ses préjudices de jouissance et moral, somme arrêtée à janvier 2025 et à parfaire au jour de la décision et ordonner la compensation des sommes ;

— en tout état de cause, juger que l’équité commande que chaque partie conservera à sa charge les frais engagés dans le cadre de la présente instance.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 25/03/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il sera rappelé que l’incompétence du juge des référés invoquée en raison de contestations sérieuses n’est pas une fin de non-recevoir mais un moyen qu’il ne convient pas d’examiner à titre liminaire.

Sur la demande de condamnation en paiement

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte de la combinaison des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que les obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail sont celle du paiement des loyers aux termes convenus et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Réciproquement, aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser le logement décent doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement et de ses accès doivent être en bon état d’entretien et de solidité. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires et les réseaux et branchements d’électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. Par ailleurs, l’interdépendance des obligations réciproques résultant d’un contrat synallagmatique comme le bail permet à l’une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l’autre n’exécute pas la sienne. L’inexécution doit revêtir une gravité certaine dont la charge de la preuve pèse sur celui qui l’invoque et un locataire ne peut pas suspendre les loyers si la faute du bailleur ne l’empêche pas de jouir totalement des lieux.

[B] [P] verse aux débats au soutien de ses demandes :

Décision du 25 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/11363 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SV2

— le contrat de bail d’habitation ;

— des échanges courriels entre les parties en avril et octobre 2023 ;

— l’accusé de la réception de la déclaration de sinistre à la MAIF du 28/04/2023 ;

— des échanges courriels entre [B] [P] et la MAIF, son assureur, et FONCIA, le Syndic ;

— un courriel de GENERALI du 12/07/2023 ;

— un courrier de [B] [P] aux consorts [Z] du 08/10/2024 et une mise en demeure du 08/10/2024 ;

— les photographies reçues concernant le dégât des eaux de 2023.

[K] [Z] et [V] [Z] versent en surplus aux débats :

— le constat amiable de dégât des eaux du 05/04/2023 ;

— des photographies ;

— des courriels d'[K] [Z] à [B] [P] de février, mars et novembre 2023, janvier et septembre 2024 ;

— un courrier recommandé des consorts [Z] à [B] [P] du 08/04/2024 ;

— le rapport EOS du 27/05/2024 relevant des taux d’humidité compris entre 9,4% et 24,7% sur l’ensemble des murs de l’appartement.

En l’espèce, il résulte de l’analyse de ces pièces et des déclarations concordantes des parties à l’audience que [K] [Z] et [V] [Z] n’ont réglé aucun loyer à [B] [P] entre avril et juillet 2024.

Pour contester l’existence d’une obligation de paiement du loyer, les défendeurs soulèvent une exception d’inexécution. Ils expliquent avoir subi un dégât des eaux en avril 2023 causé par une fuite provenant du logement situé au-dessus du leur, avoir déclaré immédiatement ce sinistre à leur assurance et au bailleur, mais avoir attendu jusqu’à juillet 2024 pour une remise en état de leur logement. Dans l’attente de ces travaux de reprise, ils affirment que le logement n’était pas décent : les murs touchés par les infiltrations d’eau se sont effrités fortement, des nuisibles (souris) ont été constatés dans la chambre, les séchoirs mis en place ont causé de bruit et des nuisances de jour comme de nuit.

Toutefois, et s’agissant d’abord du trouble de jouissance évoqué, les défendeurs ne produisent aucune pièce objective de nature à caractériser une insalubrité du logement ou une indécence de nature à rendre le logement provisoirement inhabitable. Or, ces preuves peuvent être apportées par un rapport du service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 4], un procès-verbal de commissaire de justice, une expertise amiable par l’assureur des locataires. L’éventuel existence d’un préjudice de jouissance n’est pas de nature à priver le bailleur de son droit de percevoir de loyer.

Dans ces conditions, [K] [Z] et [V] [Z] ne démontrent pas de l’impossibilité d’habiter les lieux et ne produisent aucun élément de nature à contester sérieusement l’obligation de payer le loyer entre avril et juillet 2024.

L’exigibilité de la créance locative n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, [K] [Z] et [V] [Z] évoquent par ailleurs une remise de 88 euros sur le loyer proposée puis retirée par le bailleur, qui apparaît clairement sur le courrier de mise en demeure envoyée par le bailleur le 07/09/2024.

Compte tenu de cette remise accordée par le bailleur, comme cela ressort de son propre courrier, sans qu’il ne soit apporté d’explication sur le retrait de cette remise, il y a lieu de fixer la créance non contestablement due à hauteur de 8776 euros, charges comprises.

Par conséquent, [K] [Z] et [V] [Z] sont redevables de la somme provisionnelle de 8776 euros au titre des loyers dus pour la période allant du 01/04/2024 au 30/09/2024. La somme portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation, le demandeur ne justifiant pas de l’envoi par courrier recommandé de la mise en demeure.

Sur les demandes reconventionnelles au titre du préjudice de jouissance

Il n’est pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de trancher sur une demande de dommages et intérêts. Toutefois, une provision à valoir sur l’indemnisation à venir peut être accordée, dans le cas où l’existence d’un préjudice est démontrée par le requérant de manière certaine et non contestable.

En l’espèce, et comme relevé précédemment, en l’absence de production d’élément de preuve objectif sur le caractère inhabitable du logement ou une indécence de nature en empêcher la jouissance totale du bien, mais également compte tenu des contestations soulevées par le bailleur sur l’engagement de sa responsabilité, il n’est pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de statuer sur ces demandes indemnitaires.

Il convient de relever que les défendeurs ne formulent pas de demande à titre provisionnel.

Il leur appartiendra de saisir le juge du fond, seul compétent pour examiner leurs demandes indemnitaires.

Sur les demandes accessoires

En équité, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Compte tenu de la nature du litige, et en équité, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE [K] [Z] et [V] [Z] à payer à [B] [P] la somme provisionnelle de 8 776 euros au titre des loyers dus pour la période allant du 01/04/2024 au 30/09/2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

REJETTE les demandes reconventionnelles de [K] [Z] et [V] [Z]

REJETTE la demande de [B] [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

RAPPELLE que les décisions de première instance sont assorties de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection